Le blog de Maitre HERICHER-MAZEL

Un certain nombre de dispositions nouvelles prises dans les années 2000 tardent à être utilisées par les locataires dans leurs actions àl'égard des bailleurs. Il est temps d'en faire application.

Ainsi, vous pourrez lire avec intérêt :

- le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

- la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU ;

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

La difficulté d'accès à ces textes résulte probablement du fait que ces lois, qui constituent le résultat de trop vastes chantiers ont été insérées dans plusieurs codes, tels que ceux de la Copropriété, de Code de l'urbanisme, le Code de la construction et de l'habitation, le Code civil(oi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs), le Code de la santé publique .... et que la plupart de ces textes ont déjà fait l'objet de modification.

Il est donc recommandé de les consulter sur le site de LEFGIFRANCE qui vous fournira les versions d'origine et les versions en vigueur.

Nous n'examinerons que les deux textes les plus récents, à savoir la loi SRU du 13 décembre 200O et la loi du 30 janvier 2002

Principales modifications introduites par ces réformes :

Le droit à un logement " décent "

Les nouvelles mesures concernent auss bien les logements sociaux que tous les logements d'habitation.

Sur un plan financier, l'intervention du FSL est étendu

on s'attachera plus particulièrement aux mesures de lutte contre l'insalubrité et du péril, avec des dispositions nouvelles ajoutées au Code de la santé publique et du Code de la construction et de l'habitation, donnant notamment le droit aux locataires de saisir la DDASS de toute situation d'insalubrité de leur logement ou de manière plus générale de leur immeuble, aux fins d'établir le constat des dégâts et contraindre le bailleur à agir efficacement, sous peine de santions importantes; A cette fin, les pouvoirs sont donnés au préfecture pour faire face et remédier à ces situations, ce qui passe souvent par un arrêté de péril imminent, qui oblige à réparer le propriétaire, sous peine de devoir reloger les locataires jusqu'à ce qu'ils puissent réintégrer leur logement, ou de les reloger en cas d'interdiction définitive. durant cette période, les locataires cessent de devoir leur loyer dès notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ce qui renforce la mesure coercissitive financière.

L'obligation pour le bailleur de " délivrer un logement décent "a été précisé par des déinitions retranscrites dans le Code civil. La loi du 6 juillet 1989 était déjà venue définir les caractéristiques permettant de qualifier la " décence " en laissant le soin à un décret de compléter le dispositif.

Le locataire d'un logement qui ne satisfait pas aux conditions de la loi et du décret a le droit et les moyens d'obtenir sa mise en conformité, y compris par voie judiciaire et de faire fixer son trouble de jouissance par une indemnité déductible des loyers arriérés qu'il pourrait devoir.

Extrait du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Article 1:

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Article 4

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Autres aspects des réformes instituées par ces 3 textes :

- Urbanisme et logement social

Le Code de l'urbanisme a été profondément modifié, notamment par de nouvelles expressions à la place des anciennes terminologies:

-les schémas directeurs et plans d'occupation des sols deviennent schémas de cohérence territoriale, plans locaux d'urbanisme et cartes communales.

Ces modifications s'accompagnent de la révision des procédures et des institutions participant à la mise en place des nouvelles procédures.

Les Communes et les particuliers sont également affectés par les dispositions financières créees :

-dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants, l'obligation est instituée de créer un pourcentage minimum de 20% de logements sociaux. en cas de manquement, une somme équivalent à 1000 frs par logement manquant devra être versé chaque année par la Commune au profit de fonds pour la réalisation de logements de ce type. Les impôts risquent donc d'augmenter dans les communes défaillantes.

Protection de l'acheteur immobilier

La nouvelle loi impose, d'une part, le délai de réflexion et d'autre part, la faculté de rétractation d'un délai de 7 jours au moment de la réalisation de la promesse de vente.

Copropriété

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété est entièrement revisitée ce qui suppose une adaptation progressive. Un calendrier particulier d'entrée en vigueur des nouvelles mesures a donc été ajouté pour éviter un bouleversement trop important. Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires comportant des décisions relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux doivent être affichés dans les parties communes de l'immeuble pour être vu par les locataires occupants, ce qui est une excellente mesure.

Il arrive que des propriétaires acceptent des locataires qu'à la seule condition qu'un tiers se porte caution de l'engagement de paiement des loyers.

Les textes exigent que des mentions légales soient reproduites de manière manuscrite par la caution. Si tel n'est pas le cas, c'est à dire si la forme de la caution n'est pas conforme, la caution peut se défaire de son engagement en écrivant au bailleur pour retirer tout effet à l'acte de caution irrégulier.

Les termes à reproduire sont inscrits à l'article article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, en cas de vente du bien immobilier à un autre propriétaire, la caution initiale est transmise automatiquement au nouveau propriétaire.

La cour de cassation a rappelé ce principe dans son arrêt N° 03-10-713 rendu en assemblée plénière

(Arrêt n° 520 du 6 décembre 2004) qui énonce que :

Mais attendu qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Voici le texte intégral de l'arrêt qui est venu préciser que les obligations imposées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont impératives et que leur non respect entraîne automatiquement la nullité de la caution, sans que son auteur n'ait à démontrer que l'absence de la formalité lui est crée un préjudice. il s'agit donc bien d'une nullité absolue.

Cour de cassation - Troisième chambre civile05-11.042

Arrêt n° 312 du 8 mars 2006 (Cassation partielle)

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Demandeur(s) à la cassation : M. Georges X...

Défendeur(s) à la cassation : Mme Fiorita Y... et autre

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Donne acte à M. Georges X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Caisse d'allocations familiales de la Corse du Sud et les époux Frédéric X... ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent ; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 4 novembre 2004 ) rendu en matière de référé, que Mme Y... a, le 24 septembre 1997, donné un appartement à bail à usage d'habitation aux époux X..., M. Georges X... se portant caution pour le paiement du loyer ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation de plein droit du bail et d'obtenir la condamnation des trois défendeurs au paiement d'une provision au titre des loyers échus et impayés et d'une indemnité mensuelle d'occupation ; que M. Georges X... a soulevé la nullité de son engagement de caution pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir la demande de Mme Y... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient que l'acte de cautionnement de M. X... mentionne de façon manuscrite qu'il se porte caution "pour le loyer de Monsieur Madame X... Frédéric, loyer de l'appartement situé au 15 boulevard Maglioli 20000 Ajaccio pour la somme mensuelle de quatre mille francs (4 000 francs)", qu'en tout état de cause l'inobservation des formalités prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont la remise d'un exemplaire du contrat de location à la caution, n'est sanctionnée par la nullité de l'engagement de caution qu'à charge pour la caution de rapporter la preuve d'un grief, que M. X... ne démontre ni même n'invoque l'existence d'un grief que le défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 précité lui cause ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Georges X... à verser, aux côtés des époux X..., à Mme Y..., la somme de 6 373,13 euros représentant les loyers échus, celle de 750 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 624,58 euros, à compter du 1er août 1999 jusqu'au départ définitif des époux X..., l'arrêt rendu le 4 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

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