copropriété (3)
Voici ce qu'on peut lire sur le site de la Cour de cassation actuellement.
MOTS CLEFS :Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise - TVA - Application dans le temps de la loi nouvelle - Détermination - Portée.
1° En application des dispositions de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, les dépenses de personnel récupérables correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
La liste des charges récupérables figurant en annexe du décret du 26 août 1987 est limitative et ce texte étant d'ordre public, les parties ne peuvent convenir de faire supporter par les locataires d'autres charges que celles énumérées par le décret.
Ainsi, les dépenses de téléalarme, de télésurveillance et d'extincteurs, qui ne figurent pas dans la liste annexée au décret du 26 août 1987, ne sont pas des charges récupérables.
2° Les factures de société de nettoyage des parties communes ou d'entretien des espaces verts ne sont pas totalement récupérables, la marge bénéficiaire de l'entreprise, de même que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), doivent rester à la charge du bailleur, qui ne peut récupérer que les dépenses de personnel. Il en résulte que si les factures ne distinguent pas entre les dépenses récupérables et les autres, le bailleur ne peut rien récupérer.
3° La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, en son article 88 I 4° relatif aux charges récupérables, modifie un droit préexistant et ne se limite pas à interpréter les dispositions anciennes. Par conséquent, les dispositions nouvelles de la loi du 13 juillet 2006 ne peuvent être appliquées rétroactivement.
C.A. Agen (1re ch. civ.), 7 novembre 2007 - R.G. n° 05/01785.
Sur le n° 1 :
Sur le caractère limitatif du décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives récupérables, dans le même sens que :
- 3e Civ., 1er juin 2005, Bull. 2005, III, n° 121 (2) (cassation partielle) et les arrêts cités.
Sur le n° 2 :
Sur la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA comme charge non récupérables, à rapprocher :
- 3e Civ., 24 mars 2004, Bull. 2004, III, n° 60 (1) (rejet).
Sur le n° 3 :
Sur l'application dans le temps de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, à rapprocher :
- 3e Civ., 19 mars 2008, Bull. 2008, III, pourvoi n° 07-10.704, en cours de publication (cassation partielle) et les arrêts cités.
Donc, lorsqu'il vous est offert de contrôler les factures, faites le.
Si les charges récupérables ne sont pas mentionnées, vous pourrez contester le fait que la facture vous soit répercutée ebn totalité ou partiellement
De même, contestez le chargement de la TVA et des frais d'entretien d'extincteur ou de télésurveillance.
Le gouvernement n'est pas encore passé par là pour dépoussiérer le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Au rythme où vont les choses, cela ne devrait plus tarder. A faire d'urgence
Par arrêt du 15 mai 2008 de la 3e Civ.il a encore été jugé que :
Le stockage et l'enlèvement des « encombrants » n'entrent pas dans l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annexée au décret du 26 août 1987.
Surveillez le contenu de vos poubelles avant de payer
De plus, concernant les factures de téléphone de la loge, la Cour de CAssation est venue préciser par arrêt du 29 octobre 2008 que les locataires doivent être informés de leur possibilité d'utiliser le téléphone de la loge, si le bailleur entend leur répercuter les factures:
Vu le 3° du VII de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Attendu que sont récupérables les abonnements des postes de téléphone à la disposition des locataires ;
Attendu que pour rejeter la demande de l'association Saint-James, l'arrêt retient que le coût des abonnements de postes de téléphone situés dans les loges des gardiens constituent des charges récupérables, dès lors que les postes sont à disposition des locataires, les gardiens attestant laisser le téléphone de leur loge à disposition des locataires en cas de besoin, et que le fait qu'un nombre, même important, de locataires n'ait jamais utilisé le service mis à leur disposition soit par absence d'information, soit par absence de besoin, ne permet pas d'établir que ce service n'existe pas à la disposition des locataires mieux informés ou qui se sont trouvés dans la nécessité de recourir au téléphone des gardiens ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la mise à disposition des locataires d'un poste de téléphone implique que ceux-ci soient préalablement informés de son existence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 avril 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée
Quelques parties et leurs conseils vont se reprocher de ne pas avoir copier une bonne idée.
Un assureur de responsabilité professionnel d'un syndic a soulevé le défaut de pouvoir de son assuré (syndic) au motif qu'il ne disposait pas d'une habilitation régulière pour agir. Les autres parties , bien qu'inviter à se prononcer par la Cour, sur ce point, n'ont pas tiré les conclusions qui s'imposaient, à savoir n'ont pas soulevé à leur tour le défaut de pouvoir.
Néanmoins, la Cour d'appel a jugé que le syndic était irrecevable dans ses actions dirigées à l'encontre de toutes les parties.
La Cour de Cassation - 3ème chambre- a cassé, le 9 avril 2008, cette décision en rappelant que la sanction du défaut de pouvoir est la nullité au fond de l'assignation. il s'en induit que cette nullité (et non irrecevabilité) ne peut profiter qu'à celui qui l'a invoqué.
L'action peut donc se poursuivre à l'encontre des autres parties qui ont oublié de soulever le défaut de pouvoir du demandeur.
Voici le texte intégral de l'arrêt publié :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 26 septembre 2006 et 16 janvier 2007), qu'alléguant que son ancien syndic, la société Sati, devenue Alfaga Sati (la société Sati) assurée par la société Albingia, avait manqué à ses obligations de diligence et de conseil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Parking des Villards les a assignés en réparation de son préjudice ;
Sur le moyen unique
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 120 et 125 du code de procédure civile ;
Attendu qu'ayant constaté, par arrêt du 26 septembre 2006 que seule la société Albingia avait soutenu que les demandes d'indemnisation étaient présentées par un syndic qui n'avait pas été habilité et relevé d'office à l'égard des autres parties, en application de l'article 125 du code de procédure civile cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité, la cour d'appel, après avoir invité les parties à s'en expliquer a, par arrêt du 16 janvier 2007, déclaré irrecevables les demandes du syndicat à l'encontre de toutes les parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le défaut d'habilitation du syndic en vue d'agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu'à celui qui l'invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d'office, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l'encontre de la société Albingia, l'arrêt rendu le 26 septembre 2006 par la cour d'appel de Chambéry et casse et annule en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 16 janvier 2007 par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant les dits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble
Par arrêt du 9 janvier 2008, la cour de cassation a rejeté le pourvoi d'un propriétaire qui s'était vu obligé de restituer aux locataires parties des charges liées à la rémunération de la gardienne.
Le principe est ainsi résumé
Les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge, qui n'assure pas cumulativement
l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets mais affecte partie de son temps à ces tâches, ne sont pas, même pour une fraction inférieure aux trois,quarts de leur montant, exigibles au titre des charges récupérables.
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 2006), que plusieurs locataires ont assigné l'Office public
d'aménagement et de construction de Paris (l'OPAC)aux fins d'obtenir le remboursement d'un trop-perçu de
charges locatives au titre des dépenses de rémunération des gardiens de leur immeuble ;
Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt d'accueillir partiellement leur demande, alors, selon le moyen,
qu'en admettant même que le forfait des trois quarts prévupar l'article 2 d du décret no 82-955 du 9 novembre 1982ne soit pas applicable, dès lors que les tâches d'entretien sont assumées pour partie par un tiers, les juges du fond devaient rechercher – le forfait des trois quarts constituantun maximum – si la fraction du salaire correspondant autemps affecté aux tâches d'entretien et d'élimination des
rejets, et afférentes par conséquent au service rendu au locataire, n'était pas récupérable ;
que faute de s'être expliquéssur ce point, les juges du fond ont privé leur décision
de base légale au regard des articles L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et 2 d du décret no 82-955 du 9 novembre 1982 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien
ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que
lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci,
la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi.
No 06-21.794. Office public d'aménagement
et de construction de Paris
(OPAC de Paris)
contre M. X...,
et autres.
Dans le même sens que :
3e Civ., 27 septembre 2006, pourvoi no 05-17.102,
Bull. 2006, no 186 (rejet), et les arrêts