Le blog de Maitre HERICHER-MAZEL

A compter du 1er septembre 2011, dans toutes matières hormis le contrat de travail, les procédures pourront être précédées d'une tentative de conciliation entre les parties sous l'égide d'un avocat.

Cela concerne toute matière, en ce compris les procédures familiales (divorce et séparation de corps).

Le code civil va être augmenté de plusieurs articles pour intégrer ce nouveau préliminaire au procédures civiles et commerciales, qui entrera en vigueur après publication des décrets et au plus tard le 01/09/11.

Il conviendra de rédiger une convention à durée déterminée précisant le litige, ses limites et les documents qui permettent de le trancher.

Pendant la durée de la convention de procédure participative, aucune procédure judiciaire ne pourra être engagée, sauf nécessité de protection urgente de l'intérêt d'une partie.

Par ailleurs, le cours de la prescription sera suspendue.

L'accord, s'il intervient, pourra être homologué par le Tribunal aux fins de lui conférer une force exécutoire.

Cela concerne toute matière, en ce compris les procédures familiales (divorce et séparation de corps).

23 décembre 2010 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 1 sur 116

LOIS

LOI no 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice,

aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires (1)

CHAPITRE X

Dispositions relatives à la profession d'avocat

Article 37

I. - Après le titre XVI du livre III du code civil, il est rétabli un titre XVII ainsi rédigé :

TITRE XVII

« DE LA CONVENTION DE PROCÉDURE PARTICIPATIVE

« Art. 2062. ; La convention de procédure participative est une convention par laquelle les parties à un

différend qui n'a pas encore donné lieu à la saisine d'un juge ou d'un arbitre s'engagent à oeuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution amiable de leur différend.

« Cette convention est conclue pour une durée déterminée.

« Art. 2063.; La convention de procédure participative est, à peine de nullité, contenue dans un écrit qui précise :

« 1o Son terme ;

« 2o L'objet du différend ;

« 3o Les pièces et informations nécessaires à la résolution du différend et les modalités de leur échange.

« Art. 2064. ; Toute personne, assistée de son avocat, peut conclure une convention de procédure

participative sur les droits dont elle a la libre disposition, sous réserve des dispositions de l'article 2067.

« Toutefois, aucune convention ne peut être conclue à l'effet de résoudre les différends qui s'élèvent à

l'occasion de tout contrat de travail soumis aux dispositions du code du travail entre les employeurs, ou leurs représentants, et les salariés qu'ils emploient.

« Art. 2065. ; Tant qu'elle est en cours, la convention de procédure participative rend irrecevable tout

recours au juge pour qu'il statue sur le litige. Toutefois, l'inexécution de la convention par l'une des parties autorise une autre partie à saisir le juge pour qu'il statue sur le litige.

« En cas d'urgence, la convention ne fait pas obstacle à ce que des mesures provisoires ou conservatoires soient demandées par les parties.

« Art. 2066. ; Les parties qui, au terme de la convention de procédure participative, parviennent à un

accord réglant en tout ou partie leur différend peuvent soumettre cet accord à l'homologation du juge.

. .

« Lorsque, faute de parvenir à un accord au terme de la convention, les parties soumettent leur litige au juge, elles sont dispensées de la conciliation ou de la médiation préalable le cas échéant prévue.

« Art. 2067. ; Une convention de procédure participative peut être conclue par des époux en vue de rechercher une solution consensuelle en matière de divorce ou de séparation de corps.

« L'article 2066 n'est pas applicable en la matière. La demande en divorce ou en séparation de corps présentée à la suite d'une convention de procédure participative est formée et jugée suivant les règles prévues au titre VI du livre Ier relatif au divorce.

« Art. 2068. La procédure participative est régie par le code de procédure civile. »

II. - L'article 2238 du même code est ainsi modifié :

1o Le premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d'une convention de procédure participative. » ;

2o Le second alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. »

III. - L'article 4 de la loi no 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Nul ne peut, s'il n'est avocat, assister une partie dans une procédure participative prévue par le code

civil. »

IV. - La loi no 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique est ainsi modifiée :

1o Le deuxième alinéa de l'article 10 est ainsi rédigé :

« Elle peut être accordée pour tout ou partie de l'instance ainsi qu'en vue de parvenir, avant l'introduction de l'instance, à une transaction ou à un accord conclu dans le cadre d'une procédure participative prévue par le code civil. » ;

2o L'article 39 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les modalités de rétribution des auxiliaires de justice prévues par les alinéas précédents en matière de transaction s'appliquent également en cas de procédure participative prévue par le code civil, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. »

CHAPITRE XIII

Entrée en vigueur

Article 43

Les articles 9 à 13 de la présente loi entrent en vigueur dans les conditions fixées par un décret nécessaire à leur application et au plus tard le 1er septembre 2011.

Les articles 14 et 37 entrent en vigueur dans les conditions fixées par le décret modifiant le code de procédure civile nécessaire à leur application et au plus tard le 1er septembre 2011.

L'article 38 ne s'applique qu'aux experts dont l'inscription initiale sur une liste de cour d'appel est

intervenue postérieurement à son entrée en vigueur.

Avant la réforme du 26 mai 2004, le juge aux affaires familiales ne prenait pas toujours le soin de préciser le caractère gratuit ou onéreux de la jouissance du logement qu'il attribuait à l'un des époux.

Généralement, l'époux, privé de ce logement, ne faisait pas de demande d'indemnité d'occupation à ce stade de la procédure. Tardivement, dans le cadre des opérations de liquidation de la communauté devant notaire, les partes se querellaient sur cette indemnité. Leur désaccord conduisait les parties a retourné devant le juge, qui devait alors déterminer si l'occupation privative revêt un caractère gratuit ou onéreux.

La doctrine considère que l' indemnité d'occupation est due, sauf disposition contraire, à compter de la date de l'ordonnance de non-conciliation. c'est à cette date que le divorce produit ses effets entre les époux dans leurs rapports patrimoniaux et que, par conséquent, la communauté laisse la place à l' indivision post-communautaire.

La Cour de cassation a décidé que, dans le silence de l'ordonnance de non-conciliation, la jouissance privative d'un bien indivis par l'un des époux au cours de l'instance en divorce devait être considérée comme onéreuse, conformément aux termes de l'article 815-9 du code civil (exemple : Civ. 1re, 25 juin 2002 : "sauf dispositions contraires, une indemnité est due par le conjoint qui occupe privativement un immeuble indivis entre les époux"

Devant cette règle, il était devenu indispensable de prévoir dans l'ordonnance de conciliation que celui qui conserve le logement doit régler une indemnité d'occupation ou, au contraire, qu'il l'occupe gracieusement, pour éviter les mauvaises surprises au moment du partage de la communauté ou de l'indivision.

La réforme est passée par là. Dans le cadre de l'ordonnance de non-conciliation, le juge aux affaires familiales va devoir désormais décider des mesures provisoires qui s'appliqueront jusqu'au prononcé du divorce, en spécifiant le « caractère gratuit ou non » de cette jouissance et, le cas échéant, constater « l'accord des époux sur le montant d'une indemnité d'occupation ».

L'article art. 255-4 du code civile donne pouvoir au juge pour « attribuer à l'un des époux la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou partager entre eux cette jouissance » . Le texte l'invite ensuite à préciser les modalités gratuites ou onéreuses de cette avantage.

S'agissant du logement familial que les époux possèdent souvent en commun, l'indemnité n'est due qu'à compter de l'ordonnance de non-conciliation car c'est elle qui attribue de manière exclusive le bien à l'un ou l'autre époux, en décidant des charges que cet époux doit supporter seul en contre partie de son droit d'occupation, en mettant à sa charge une éventuelle indemnité et en interdisant à l'autre conjoint de venir troubler sa jouissance.

Jusqu'au prononcé de l'ordonnance de non-conciliation, les deux époux disposaient des mêmes droits d'occupation sur ce logement, l'une et l'autre en ayant les clefs et réglant ensemble les charges, ce qui induit qu'il n'y a pas de jouissance exclusive, malgré souvent les apparences et la possibilité d'anticiper la date où l'indemnité d'occupation doit être prévue.

En effet, l'indemnité d'occupation n'est pas due, tant que l'occupation de l'immeuble indivis par l'un des époux n'exclut pas la même utilisation par les autres indivisaires. Cette justification permet de comprendre que le juge aux affaires familiales puisse préconiser une « décision contraire » et mettre à la charge de l'époux occupant une indemnité antérieurement à l'ordonnance de non-conciliation, notamment s'il constate que ce dernier bénéficiait déjà d'une jouissance exclusive, avant le prononcé de sa décision, parce qu'il a privé son conjoint de l'accès au bien.

Doctrine : A. Batteur, L' indemnité d'occupation et la jouissance exclusive d'un bien indivis par un époux pendant la procédure de divorce, Dr. fam. 2001, chron. 14 et JCP N 2002. I. 1332 ; S. David, Divorce et indemnité pour jouissance privative, AJ fam. 2002. 283. - Jurisprudence : Civ. 2e, 11 févr. 1998, D. 1998. Jur. 493, note Ph. Malaurie ; RTD civ. 1999. 68, obs. J. Hauser ; Civ. 1re, 18 févr. 1992, Defrénois 1992, art. 35360. 1206, note M.-C. Forgeard ; JCP 1993. I. 3676, obs. F.-X. Testu ; RTD civ. 1993. 165, obs. F. Zénati et 172, obs. J. Patarin ; Civ. 2e, 27 mai 1998, Dr. fam. 1998. Comm. n° 154, 2e esp., note H. Lécuyer ; 27 sept. 2001, RJPF 2002, 3/31 ; Civ. 1re, 25 juin 2002, AJ fam. 2002. 381, obs. S. David ; Dr. fam. 2002. Comm. n° 149, note B. Beignier ; RTD civ. 2002. 787, obs. J. Hauser ; 19 avr. 2005, Dr. fam. 2005. Comm. n° 160, note V. Larribau-Terneyre ; 28 nov. 2006, AJ fam. 2007. 183, obs. S. David ; 19 sept. 2007, Dr. fam. 2007, comm. 207, note V. Larribau-Terneyre ; RLDC 2007/43, n° 2745, obs. G. Marraud des Grottes.

Je publie le dernier arrêt de la cour de cassation, en complément de l'article déjà consacré à ce sujet dans le blog.

En premier lieu, cet arrêt retient que le vendeur avait connaissance de la présence des termites et donc sa mauvaise foi. Connaissant ce vice, il devait en informer les acuquéreurs au titre de son devoir d'information et du principe de loyauté.

Naturellement, la clause exonératoire de responsabilité ne peut s'appliquer en cas de mauvaise foi. La clause est donc écartée et la responsabilité du vendeur est retenue.

Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Constant, des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Constant, vendeur de mauvaise foi ;

En second lieu, cet arrêt rejète l'appel en garantie du vendeur à l'égard de la société de diagnostic, au motif que la faute du vendeur est exclusive de tout appel en garantie (nemo auditur ...).

Ainsi, le vendeur est privé de tout recours et est seul tenu d'indemniser l'acheteur.

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le vendeur , qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur ;

COUR DE CASSATION

Arrêt du 13 janvier 2010 (Pourvoi n° C 08-21.677) Rejet

R E P U B L I Q U E FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. André Constant, domicilié 2 rue Neuve, 33220 Caplong,contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2008 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Cyril Canetti, 2°/ à Mme Nathalie Canetti, tous deux domiciliés 19 rue Etienne Dieuzède, 33250 Pauillac, 3°/ à la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD), société à responsabilité limitée, dont le siège est 41 avenue Aristide Briand, 33700 Mérignac,4°/ à la société Les Mutuelles du Mans Iard, dont le siège est 10 boulevard Alexandre Oyon, 72100 Le Mans,défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

..

Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Bordeaux, 25 septembre 2008), que les époux Canetti ont acquis un immeuble appartenant à M. Constant par un acte authentique du 3 mai 2004 auquel était annexé un état parasitaire établi par la société Cabinet d'étude conseils diagnostics (CECD) certifiant l'absence de trace visible de termites ; que la présence de ces insectes ayant été constatée par huissier de justice le 4 mai 2004, les époux Canetti ont assigné M. Constant, sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil, et la société CECD ainsi que son assureur la compagnie Mutuelles du Mans, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en indemnisation de leur préjudice ; que M. Constant a formé un appel en garantie contre la société CECD ;

Sur le premier moyen et le troisième moyen, pris en sa troisième branche, réunis :

Attendu que M. Constant fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur, qui ignorait les vices de la chose, n'est par ailleurs tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en l'espèce, pour écarter la clause d'exonération de garantie et dire que M. Constant était responsable du préjudice subi par les époux Canetti, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel relève, par motifs propres et adoptés, que les travaux antérieurs de colmatage du plancher et des plinthes, décrits comme grossiers, et effectués par le vendeur, ainsi que sa présence à l'état des lieux permettaient de retenir sa connaissance de la présence des termites ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'état parasitaire réalisé par une société spécialisée dans le diagnostic immobilier avait conclu à l'absence d'activité parasitaire, et avoir constaté que, en dépit du caractère flagrant des désordres affectant l'immeuble, cet état parasitaire négatif avait pu maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de la présence d'insectes xylophages, sans rechercher si, comme M. Constant le faisait valoir, celui-ci , profane en la matière, n'avait pu, comme ses acquéreurs, se fier aux conclusions du professionnel en diagnostic immobilier pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours à la date de la vente, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil violé ;

2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce le caractère caché du vice était contesté ; qu'en condamnant M. Constant, sur le fondement de l'article 1641 du code civil , sans constater que le vice, dont l'expert avait constaté le caractère apparent, même pour un acheteur moyennement diligent, était demeuré caché aux yeux des acquéreurs, la cour d' appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil, violés ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Constant, des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Constant, vendeur de mauvaise foi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa première et deuxième branche, réunis :

Attendu que M. Constant fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes formées contre la société CECD alors, selon le moyen :

1°/ que la maxime "nemo auditur propriam turpitudinem allegans" s'oppose à ce que le cocontractant indigne sollicite la restitution des prestations déjà fournies dans le cadre d'un contrat annulé en raison de l'immoralité de sa cause ; que pour refuser de faire droit à la demande de M. Constant contre la société CECD, tendant à voir cette dernière condamnée à garantir le vendeur du paiement des condamnations mises à sa charge, la cour d'appel se fonde sur la prétendue turpitude du vendeur ; qu'en statuant ainsi, alors que la règle "nemo auditur" étrangère à la responsabilité civile et à l'action en garantie des vices cachés n'était pas applicable en l'espèce, la cour d'appel viole, par fausse application, l'adage susvisé ensemble l'article 1131 du code civil et l'article 12 du code de procédure civile ;

2°/ que, pour écarter toute responsabilité de la société CECD la cour d'appel, après avoir relevé que, en dépit des réparations grossières qui rendaient le vice décelables, pour un acheteur moyennement diligent, la présence des insectes était demeurée cachée aux yeux des acquéreurs en raison de l'état parasitaire qui disait le contraire, retient que l'intervention de la société CECD n'a pas concouru à la réalisation du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et le trouble de jouissance subséquent; qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas l'absence de lien de causalité entre la faute imputée à la société CECD, à laquelle il était reproché d'avoir commis de graves négligences ayant conduit à un diagnostic erroné, et le préjudice subi par les époux Canetti, qui ont payé un prix supérieur au prix qui aurait été celui du bien s'ils avaient connu l'existence du vice, et ont subi un trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;

3°/ qu'en tout état de cause, le lien de causalité est caractérisé dès lors qu'il est avéré qu'en l'absence du fait générateur de responsabilité, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, il résulte des motifs de l'arrêt adoptés du jugement entrepris, que les époux Canetti auraient pu se convaincre de la présence d'insectes si le rapport parasitaire ne les avaient pas induits en erreur ; qu'en jugeant néanmoins que le trouble de jouissance invoqué par les époux Canetti, qui prétendaient n'avoir pu utiliser le bien conformément à leurs prévisions, n'avait pas de lien de causalité avec l'intervention de la société CECD, la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que M. Constant n'a pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par les époux Canetti, acquéreurs, contre une autre partie ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le vendeur , qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement qu'elle a infirmé, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Constant aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Constant à payer aux époux Canetti la somme de 2 500 euros et la somme de 2 500 euros à la société CECD et aux Mutuelles du Mans Iard, ensemble ; rejette la demande de M. Constant ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille dix.

Le vendeur , qui n'a pas été payé du prix, peut demander la résolution de la vente pour défaut de paiement, donc pour inexécution par l'acheteur de son obligation principale.

Si le paiement est intervenu, hors comptabilité du notaire, par un chèque sans provision, le paiement est réputé n'avoir jamais pu être encaissé par la faute de l'acheteur. Ce dernier est fautif de n'avoir pas fait le nécessaire pour permettre le paiement du chèque par sa banque.

La cour de cassation dans son arrêt du 1 er juillet pose en effet le principe :

"La remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement"

Le paiement du prix au moyen du chèque sans provision équivaut à l'inexécution de l'obliglation de paiement de l'acheteur.

La résolution de la vente peut donc être prononcée par le Tribunal.

Si l'immeuble vendu a permis à l'acquéreur de percevoir des loyers, se pose alors la question du sort de l'encaissement des loyers entre la signature de la vente d'immeuble et la résolution de la vente prononcée par le Tribunal.

On considère que la restitution des loyers n'est due qu'à partir de l'encaissement de mauvaise foi des loyers. Ainsi, l'acheteur ne devient de mauvaise foi que lorsqu'il connait le vice affectant son titre de propriété.

La cour de cassation rappelle, dans son arrêt du 1 er juillet 2009 (N° de pourvoi: 07-19446) que :

"qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu"

Il en résulte que le vendeur ne peut revendiquer la restitution des loyers encaissés qu'à compter de l'assignation en résolution de la vente immobilière pour défaut de paiement du prix.

Voici le texte de cet arrêt intéressant (Publié au bulletin):

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 1 juillet 2009

N° de pourvoi: 07-19446 Rejet

M. Lacabarats, président

M. Jacques, conseiller rapporteur

M. Petit, avocat général

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2007), que, par acte notarié du 15 février 1998, Mme X... a vendu à M. Y... plusieurs lots de copropriété donnés à bail, au prix de 4 300 000 francs, soit 655 530, 77 euros, payé par chèque directement entre les parties, en dehors de la comptabilité du notaire ; que Mme X..., soutenant que le prix n'avait jamais été payé, a assigné M. Y... en résolution de la vente et en remboursement des loyers perçus par celui-ci ;

Sur le premier moyen :

POSITION DE L'ACHETEUR -DEMANDEUR AU POURVOI

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1° / qu'une partie ne peut demander la résolution pour inexécution du contrat lorsqu'elle a, par sa carence ou par son fait, empêché l'exécution du contrat par l'autre partie ; qu'il résulte des constatations mêmes des juges du fond et de l'acte de vente que M. Y..., acheteur, a remis à Mme X... un chèque représentant le prix, que Mme X... s'est abstenue de présenter ce chèque à l'encaissement sans justifier d'un cas de force majeure qui aurait rendu cette présentation impossible et qu'enfin elle a expressément refusé l'offre d'un nouveau règlement faite en cours d'instance après l'assignation se prévalant du défaut de paiement ; qu'il résulte de ces constatations que le défaut de paiement du prix n'était imputable qu'au vendeur qui s'était abstenu de présenter le chèque sans cause légitime et avait ensuite refusé l'offre de paiement ; qu'en prononçant néanmoins la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, alinéa 3 et 1184 du code civil ;

2° / que la remise d'un chèque, qui opère transfert irrévocable de la provision au profit du bénéficiaire, vaut paiement qui libère le remettant sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire ; que la présentation à l'encaissement incombe au bénéficiaire du chèque qui ne peut se prévaloir du défaut de paiement s'il s'abstient de présenter le chèque ; qu'au cas particulier, il résulte des constatations de l'arrêt que M. Y... avait remis un chèque tiré sur le Crédit lyonnais du montant du prix de la vente à Mme X..., qui ne l'avait jamais présenté à l'encaissement par la venderesse ; qu'en prononçant la résolution de la vente parce que le prix de vente n'avait pas été payé par M. Y..., la cour d'appel a violé les articles L. 131-20, L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier ;

3° / qu'en application des articles L. 131-31 et L. 131-37 du code monétaire et financier et 1315 du code civil, le bénéficiaire d'un chèque, à qui incombe la preuve de l'absence de provision de celui-ci, ne rapporte pas cette preuve s'il ne le présente pas au paiement ; qu'en décidant que M. Y... ne rapportait pas la preuve d'une provision suffisante, tout en constatant que Mme X... n'avait pas remis à l'encaissement le chèque qui lui avait été remis par M. Y... en paiement du prix de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Mais attendu, d'une part, que la remise d'un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'absence de justification de la provision par M. Y..., que Mme X... établissait par la production des relevés du compte sur lequel le chèque avait été tiré, couvrant la période de janvier 1998 au 1er avril 1999, que ce compte ne présentait pas à la date du 15 février 1998 ni dans l'année qui avait suivi un crédit suffisant pour honorer la provision correspondant au chèque, et constaté que M. Y... ne rapportait pas la preuve qu'ainsi qu'il le prétendait, le Crédit lyonnais lui aurait consenti une ouverture de crédit pour s'en acquitter, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que le prix de vente n'ayant pas été payé par la faute de M. Y..., Mme X... pouvait exercer l'action résolutoire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une provision à valoir sur les loyers encaissés, alors, selon le moyen, que le possesseur de la chose vendue fait les fruits siens aussi longtemps qu'il possède de bonne foi et ne doit les restituer au propriétaire que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaît le vice de son titre ;

qu'en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acheteur n'est réputé de mauvaise foi qu'à compter de la demande en résolution qui révèle la revendication du vendeur sur la propriété du bien vendu ; qu'en décidant que M. Y... devait restituer les loyers perçus depuis la signature de l'acte de vente et en le condamnant à payer une provision au titre de cette restitution, tout en constatant que M. Y... n'avait été assigné en résolution que le 4 décembre 2003, soit près de six ans après la vente, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil ;

Mais attendu que le moyen, dirigé uniquement contre des motifs de l'arrêt qui, dans son dispositif, se borne, avant dire droit, à ordonner de ce chef une expertise et à condamner M. Y... au paiement d'une provision, est irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur des vices cachés affectant le vehicule vendu, y compris lorsqu'il s'agit d'une vente de véhicule d'occasion, et y compris dans le cadre de vente entre non professionnel.

En cas de découverte d'un vice caché, sous condition de démontrer que le vice rend impropre à l'usage le véhicule ou qu'il en diminue tellement la valeur qu'il ne l'aurait pas acheté ou, en tout cas, en aurait donné un moindre prix, l'acheteur dispose d'une action en annulation de vente ou réduction du prix, s'il conserve néanmoins la voiture.

L'action donne lieu également à dommages et intérêts si le vendeur connaissait le défaut.

Le délai dans lequel l'action est enfermée est de 18 mois.

Encore faut-il démontré que le vice existait avant la vente, d'une part et, d'autre part, qu'il n'a pas été porté à la connaissance de l'acheteur au moment de la transaction.

Le recours au contrôle technique permet de fournir un état du véhicule par rapport à son respect des normes de sécurité. La remise du contrôle technique, préalablement à la vente, est rendue obligatoire pour les véhicules d'une certaine anicenneté.

La cour de cassation a rendu le 19 novembre 2009 une décision en faveur du vendeur fondée sur la révélation des vices par la remise du contrôle technique, dont voici la teneur

Cour de cassation chambre civile 1

Audience publique du jeudi 19 novembre 2009

N° de pourvoi: 08-14460 Non publié au bulletin Cassation

M. Bargue (président), président

SCP Boullez, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1642 du code civil ;

Attendu qu'ayant acquis de M. X... un véhicule automobile d'occasion dont il prétendait qu'il était tombé en panne le lendemain de la vente, M. Y... a sollicité " l'annulation " de la vente pour vices cachés et la condamnation du vendeur à lui payer certaines sommes ;

Attendu que pour faire droit à ces demandes, la juridiction de proximité a retenu que l'expertise que M. Y... avait fait réaliser démontrait que le véhicule présentait des défauts qui existaient avant la vente et le rendaient impropre à la circulation tout en observant qu'il n'était pas contesté que les essais de conduite avant la cession s'étaient déroulés sans encombre et qu'il n'était pas démontré que la panne du véhicule provienne d'une intervention postérieure à la vente ; que le jugement ajoute que le contrôle technique, même s'il énumère des défauts à corriger avec contre visite ne constitue pas une source de renseignements suffisante pour révéler un vice caché à l'acquéreur, " simple particulier " et qu'il en résulte que M. X... n'établit pas que celui-ci avait connaissance de l'état du véhicule avant la vente ;

Qu'en se déterminant ainsi sans préciser si les vices rendant le véhicule impropre à sa destination relevés lors de l'expertise effectuée après la panne n'étaient pas également révélés par les défauts mentionnés par le contrôle technique alors que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et que le rapport établi à la suite d'un tel contrôle peut révéler, par des énonciations claires et compréhensibles pour tout acquéreur, l'existence de vices rendus de la sorte apparents, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen unique :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 juillet 2006, entre les parties, par la juridiction de proximité de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Boullez, avocat de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille neuf.

Vous pourrez consulter le moyen développé par le conseil du vendeur pour obtrenir cette décision favorable

http://www.legifrance.com/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021302885&fastReqId=2144630459&fastPos=1

Une société Autrichienne offre actuellement aux auto-entrepreneurs la possibilité de s'inscrire sur le fichier des sociétés nouvellement constituées, accessibles par le lien www.btobregistry.com

La présentation de l'offre laisse entendre que cette inscription revet un caractère obligatoire, au lieu de facultatif.

L'objet est en effet défini ainsi ;

Déclaration au greffe du Régistre de commerce et des sociétés

L'ensemble des informations relatives à l'auto-entrepreneur démarché sont correctes la plupart du temps, ce qui dénonce pour le lecteur non averti l'aspect officiel de linscription.

ATTENTION / CETTE INSCRIPTION EST UNE OFFRE COMMERCIALE DONC FACULTATIVE;

L'AUTO ENTREPRENEUR NE PEUT PAS S'INSCRIRE AU REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES

Si vous ne désirez pas apparaître sur cet annuaire, ne payer pas les 79,90€ qui vous sont demandés.

Si vous avez encore des doutes, malgré la diffusion d'alerte de la CCI, examinez les conditions générales imprimées au verson du document. La compétence de juridiction, en cas de litige, est fixé en Amérique Latine, plus précisemment à BELIZE. C'est l'occasion d'ouvrir les manuels de géographie.

Les décisions se multiplient en ce domaine

La cour de cassation vérifie l'appréciation des juges du fond sur la bonne foi des vendeurs

2 exemples d'arrêt publié au bulletin en 2007 puis décision récente du 8 avril 2009

1) Cour de cassation - chambre civile 3 - 28 mars 2007 N° de pourvoi: 06-12299 -Publié au bulletin Cassation

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1643 du code civil ;

Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris,14 décembre 2005), que M.X... et Mme Y... ont vendu une maison à Mme Z...; que celle-ci, en raison de la présence d'insectes xylophages, les a assignés en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance ; que les vendeurs se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente ;

Attendu que pour dire que cette clause devait trouver application, la cour d'appel retient qu'il n'est pas établi que les vendeurs aient eu conscience lors des travaux qu'ils ont effectués eux-mêmes sur des solives qu'il s'agissait d'une attaque généralisée de capricornes et de grosses vrillettes, qu'ils étaient âgés de trente et un ans seulement, profanes en la matière, et que le fait qu'ils aient cru que le problème était réglé, et leur méconnaissance de la situation exacte, ne peuvent être assimilés à la mauvaise foi ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M.X... avait procédé en mai-juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les consorts X...-Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y... à payer à M. Z...la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des consorts X...-Y... ;

Publication : Bull. 2007, III, n° 49, p. 42

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 14 décembre 2005

Titrages et résumés : VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Connaissance du vendeur - Connaissance de l'ampleur du vice - Nécessité (non)

Viole l'article 1643 du code civil une cour d'appel qui retient que la clause de non-garantie des vices cachés doit trouver application dès lors qu'il n'est pas établi que le vendeur, âgé de trente ans et profane en la matière, ait eu conscience d'une attaque généralisée de capricornes et de vrillettes alors qu'elle avait relevé que celui-ci avait procédé avant la vente au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages

VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Cas - Vendeur ayant procédé avant la vente à des opérations révélant sa connaissance du vice affectant l'immeuble tenant à la présence d'insectes xylophages

VENTE - Vendeur - Obligations - Obligation de renseigner - Immeuble - Présence de parasites - Etendue - Détermination - Portée

Précédents jurisprudentiels : Sur l'exclusion de la clause de non-garantie lorsque le vendeur a eu connaissance des vices de la chose : 3e Civ., 28 janvier 1987, Bull. 1987, III, n° 13, p. 8 (rejet) ;3e Civ., 16 novembre 1988, Bull. 1988, III, n° 164, p. 89 (cassation).Sur l'obligation d'information du vendeur de la présence de parasites : 3e Civ., 26 février 2003, Bull. 2003, III, n° 53, p. 49 (rejet).

2) COUR DE CASSATION - 3ème - Audience publique du 8 avril 2009 - Rejet - Pourvoi n° C 08-12.960

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant contre l'arrêt rendu le 8 janvier 2008 par la cour d'appel de Montpellier

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 janvier 2008), que les époux Molcard ont vendu le 19 août 2003 à Mme Poussin un immeuble dont l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites à la date du 25 juin 2003 ; qu'au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, Mme Poussin a découvert une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois du bâtiment dont l'expert judiciaire a retenu qu'en certains endroits il était dangereux ; qu'elle a assigné les époux Molcard en garantie des vices cachés, estimant qu'ils ne pouvaient ignorer la présence de termites compte tenu des termes de l'état parasitaire annexé à leur propre acte d'acquisition du 11 décembre 2001 ;

Attendu que les époux Molcard font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur; qu'en se bornant à retenir que les époux Molcard connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître"la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois" et "des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle", la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Molcard aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Molcard à payer à Mme Sylvie Poussin la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Molcard ;

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux Molcard.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 août 2003 conclu entre les époux MOLCARD et Mme POUSSIN, dit que les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du Code civil étaient réunies, dit que le bien ne pouvait être restitué et en conséquence, dit qu'il n'y avait pas lieu à faire droit à l'action rédhibitoire et que l'action estimatoire restait possible ;

Aux motifs propres que " après avoir procédé à une analyse particulièrement minutieuse et exhaustive des différentes pièces produites concernant les manifestations de l'infestation, le premier juge a: 1) déclaré non écrite la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 août 2003 en retenant notamment que les époux MOLCARD avaient été informés en 2001 que l'immeuble qu'ils achetaient présentait des traces de termites, qu'ils n'ont effectué aucun traitement préventif et n'ont fourni en le revendant en 2003 à Madame POUSSIN qu'une information incomplète et tronquée, en joignant à l'acte un certificat parasitaire concluant à l'absence totale de termites et en se gardant de lui communiquer celui qu'ils avaient reçu deux ans plus tôt de leur propre vendeur; que leur connaissance de la présence de termites susceptibles d'évoluer à n'importe quel moment en termites actifs étant clairement établie, la clause de non garantie est inopposable à l'acquéreur. 2) déclaré réunies les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du code civil en retenant en substance que la présence même sans activité de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'à défaut de traitement curatif réalisé par un professionnel, elle peut très rapidement évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité; que la nature cachée de ce vice est établie par le fait-même que l'état parasitaire joint à l'acte de 2003 diffère radicalement de celui annexé à l'acte de 2001 et non communiqué, ce qui n'a pas permis à l'acquéreur de connaître l'état exact du bien; que l'expert pressenti par l'entrepreneur chargé d'effectuer des travaux a constaté que la structure bois du bâtiment était attaquée à tel point que certains planchers risquaient de s'effondrer et présentaient un réel danger, rendant l'immeuble impropre à sa destination, et que sa remise en état nécessitait des travaux très importants d'un coût très élevé; que cette infestation conséquente et ancienne est confirmée par divers autres éléments et en particulier l'état parasitaire de la société ADEX du 13 novembre 2003 ; 3) renvoyé l'affaire à la mise en état en invitant la demanderesse à conclure dans le cadre de l'action estimatoire, seule possible du fait que l'acquéreur a consenti une hypothèque représentant la quasi totalité du prix de vente à un préteur de deniers, et qu'en ce cas la restitution n'est que théorique et fictive, le bien étant grevé d'une inscription qui prive le vendeur restitué dans ses droits de propriétaire de toute garantie. Aucun moyen ou document nouveau ne conduisant à infirmer cette analyse que la cour partage entièrement comme procédant d'une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, il convient de l'adopter purement et simplement sans y ajouter ou retrancher quoi que ce soit " (arrêt, p. 3, derniers §§, p. 4, premiers §§) ;

Et aux motifs adoptés que " la garantie contre les vices cachés invoquée à titre principal par Mme Poussin, qui constitue l'une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur, est susceptible d'être aménagée par les parties au contrat, et notamment, comme le prévoit l'article 1643 du Code civil, d'être limitée ou écartée. Dans les faits, les conventions relatives à la garantie contre les vices sont fréquentes en .matière de vente. En principe, ces stipulations sont valables. Dans la théorie générale des obligations, en effet, la validité des conventions sur la responsabilité contractuelle est admise. De plus, les dispositions du Code civil en matière de vente sont généralement considérées comme supplétives. Les parties peuvent donc déroger à la garantie légale soit pour en restreindre, soit pour en étendre les effets, étant entendu que l'interprétation de telles clauses relève du pouvoir souverain des juges du fond. D'ailleurs, l'article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité pour le vendeur de stipuler "qu'il ne sera obligé à aucune garantie", à la condition qu'il n'ait pas eu connaissance du vice. Ces clauses émanant de non professionnels n'ayant pas eu connaissance du vice caché sont, donc, valables et opposables à l'acquéreur. Peu importe que la stipulation déchargeant le vendeur apparaisse comme une clause de style : selon la Cour de cassation, toute clause d'un contrat, quoique usuelle ou de style, n'en produit pas moins un effet normal. Et il y a d'autant moins d'hésitations à déclarer la clause efficace lorsque l'acquéreur est averti des défauts que présente la chose (V. Cass. 3e civ., 26 févr. 2003 : Juris-Data n° 2003-017910 ; Bull. civ. 2003, III, n° 53, p. 49, maison d'habitation, présence de termites, agent immobilier ayant informé l'acquéreur). Cette clause est, donc, valable, sauf si les vendeurs avaient connu le vice affectant la chose. En l'espèce, notre juridiction note que l'acte de vente du 19 août 2003 contient une clause de non garantie générale en page 7 et un rappel de cette clause en page 8 sous la rubrique "État de l'immeuble - Lutte contre les termites". Cette clause rappelle la situation de l'immeuble dans un secteur contaminé par les termites ou susceptible de l'être. A cet acte était annexé l'état de M. Chartier ci-dessus détaillé mettant en évidence "l'absence de termites". Plus précisément la mention portée dans l'acte notarié de 2003 fait apparaître "l'absence de termites" alors que l'état parasitaire qui comporte également cette mention conclusive reproduite dans l'acte fait apparaître en ce qui concerne la cave des "traces d'attaques anciennes de termites réticulitermes sur bois jonchant le sol". En réalité, l'état parasitaire de 2003 ne fait état de traces anciennes de termites que sur du bois jonchant le sol et non sur une quelconque partie de l'immeuble. Or, l' acte de vente en date du 11 décembre 2001 mentionne le fait que l'immeuble se trouve dans une zone contaminée ou susceptible de l'être et l'annexion d'un état parasitaire en date du 11 décembre 2001 établi par M. Sanmiquel, ledit état faisant apparaître la "présence de traces de petites vrillettes sur la porte de la cave", la "présence de traces de termites (cordonnets) sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois". Ainsi, l'acte d'acquisition en date du 11 décembre 2001 comporte mention de ce que le bien visité présente des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle." , tandis que l' état parasitaire en date du 10 décembre 2001 établi par M. Sanmiquel annexé à l'acte fait apparaître la "présence de traces de petites vrillettes sur la porte de la cave", la "présence de traces de termites (cordonnets) sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois", des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle." Notre juridiction constate, donc, l'existence de différences entre l'état annexé à l'acte de 2001 et celui annexé à l'acte de 2003 et le fait que seuls les époux Molcard ont eu connaissance de ces deux états. Tout particulièrement, à aucun moment, il n'apparaît (ou n'est invoqué) le fait que l'état parasitaire antérieur à la vente de 2003 a été effectué par un technicien ayant eu connaissance de l'état parasitaire 2001. Or, si les termites peuvent cesser leur activité, leurs traces ne disparaissent pas. Il ne peut qu'être constaté que l'état du 25 juin 2003 ne porte pas mention des traces de termites dans les murs de la cave, dans les plinthes et les murs du hall d'entrée relevées dans l'état du 10 décembre 2001. Les conséquences de cette différence ne peuvent être analysées selon le prisme des vendeurs qui soutiennent que, dès lors qu'il n'y avait pas activité de termites, il y avait absence de termites, la présence de traces de termites non actives étant assimilée à l'absence de termites. En effet, un acheteur occasionnel doit être en mesure de savoir si l'immeuble qu'il se propose d'acheter a été, à un moment ou un autre, attaqué par des termites. Il doit pouvoir le savoir à l'effet d'apprécier s'il est de son intérêt de contracter; à titre d'illustration de cette observation, les différents états parasitaires produits établissent combien la présence de termites et leur activité peuvent varier dans le temps avec une rapidité extrême. Ainsi, la lettre en date du 30 avril 2004 du cabinet ADEX met en évidence qu'en 5 mois, un immeuble peut, à partir d'une simple présence inactive (état du 13 novembre 2003), connaître une infestation par reprise d'activité et subir des dégâts importants. La lettre ADEX du 30 avril 2004 met également en évidence l'importance, à partir de la connaissance de la présence de termites (traces ou activités) d'entreprendre des traitements préventifs ou curatifs. Par ailleurs, la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, a mis en place un régime préventif et curatif. La mesure d'application de ce texte a été partiellement inséré au Code de la construction et de l'habitation (CHAT, art, R. 133-1 et R. 133-2), pour les termites, mais à l'exclusion des autres insectes xylophages. Aux termes de l'article 2 de la loi du juin 1999, dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. À défaut d'occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. Les époux Molcard ne peuvent pas soutenir qu'ils pensaient que ce texte ne leur était pas applicable, alors que l'état parasitaire de 2001 fait état de manière explicite de "la présence" de termites, qu'à l'état parasitaire était annexé des extraits de la loi du 8 juin 1999 précitée et de son décret d'application rappelant les obligations de déclaration des propriétaire informés de la présence de termites. Au demeurant, le fait qu'ils ne sont pas susceptibles de poursuites pénales est sans effet sur le manquement qu'ils ont eu à leur devoir d'information au moment de la vente et sur la réalité de la connaissance qu'ils avaient de la présence de termites et d'une infestation ancienne, information qu'ils n'ont pas partagée avec leur acheteur. De l'ensemble de ces éléments et considérations, il apparaît qu'en 2001 les époux Molcard ont su que l'immeuble qu'ils achetaient acquis portait des traces de la présence de termites, que de 2001 à 2003 ils n'ont effectué aucun traitement préventif, qu'ils ne pouvaient ignorer en 2003 au moment de la vente à Mme Poussin que l'information donnée à celle-ci sur l'état de l'immeuble vendu était incomplète et tronquée. Pour l'ensemble de ces raisons établissant la connaissance par les vendeurs de la présence de termites susceptible d'évoluer à n'importe quel moment en termites en activité, il y a lieu de dire que la clause de non garantie est réputée n'avoir jamais existé et être inopposable à Mme Poussin. Dans le même temps et pour les mêmes raisons, il aurait pu être décidé que les époux Molcard en n'informant pas Mme Poussin du contenu de l'état parasitaire de. 2001, en ne soutenant pas avoir informé M. Chartier du contenu de cet état, en laissant annexer à l'acte de vente litigieux un état omettant un certain nombre d'éléments qui auraient pu dissuader l'acquéreur de contracter ou aurait pu l'inciter à contracter à des conditions différentes ont retenu des informations importantes constitutives d'une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du code civil. Mme Poussin a fondé ses demandes d'abord sur l'article 1641 du code civil, à titre subsidiaire sur les articles 1109 et s relatifs aux vices du consentement, enfin sur l'article 1382 du code civil relatif à la responsabilité quasi délictuelle. La Cour de cassation entérine une véritable option au profit de l'acheteur, entre l'action en nullité pour vice du consentement et l'action en garantie pour vice caché (Cass. Ire civ., 28 juin 1988 : D. 1989, p. 450, 2e esp., note C. Lapoyade Deschamps ; Bull. civ. I, n° 211) ; au demeurant cette distinction a perdu une partie de son intérêt avec l'abandon du bref délai de l'action en garantie pour vice caché au profit du délai de deux ans à compter de la découverte du vice ( Ord. n° 2005-136, 17 févr. 2005, art. 3). Une fois décidé que la clause de non garantie est réputée non écrite, il convient de rechercher si les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont réunies. La présence même sans activité de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'il est acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence peut évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité ; seul un traitement curatif réalisé par un professionnel garanti par une assurance aurait pu faire perdre à la présence de termites la qualification de vice. Il apparaît, ensuite, que la nature cachée du vice est établie du seul fait même que l'état parasitaire joint à l'acte est différent de celui annexé à l'acte de 2001 et n'a pas permis à l'acquéreur de connaître l'état exact du bien. II s'agit bien d'un vice caché. L'importance du vice est décrite par l'expert Artaud qui met en évidence: - que les sondages effectués dans différentes pièces de ce bâtiment (chambres et dégagement) au niveau de plinthes, appuis encadrements d'ouvertures extérieures, permettent de constater qu'en fait la structure bois de ce bâtiment a été très fortement attaquée et qu'en différents endroits le bâtiment doit être considéré comme dangereux; que certains planchers sont tellement attaqués, qu' ils doivent être considérés comme dangereux et menacent de s'effondrer; que des travaux très importants doivent être envisagés à ce jour par Madame POUSSIN, travaux dont le coût sera lui aussi très important;- que ces travaux nécessiteront une démolition partielle voir totale des planchers de certaines pièces; que les plinthes de différentes pièces et les encadrements, soit de portes de communication, soit d'ouvertures extérieures, devront être remplacées. Les conditions de l'application des articles 1641 et 1643 du code civil sont, donc, réunies. L'article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts. Mais il peut arriver que la restitution soit impossible. Si, d'une manière générale des réparations effectuées sur la chose par le vendeur n'interdisent pas de prononcer la résolution du contrat, l'anéantissement du contrat implique nécessairement que l'acquéreur doive rendre la chose, alors que cette restitution n'aurait pas été ordonnée expressément par le juge. Mais encore faut-il que l'acquéreur soit en état de le faire. Si l'acquéreur n'est pas en mesure de rendre, en contrepartie du remboursement du prix, ce qui lui a été fourni, seule l'action estimatoire lui restera ouverte. Il peut en aller ainsi en cas de perte (disparition, destruction, détérioration..,) ou de revente de la chose. Mais l'obstacle peut être de fait ou de droit; il peut en être ainsi, lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, l'acquéreur a consenti une hypothèque représentant la quasi totalité du prix de vente à un préteur de deniers. Dans cette hypothèse, en effet, la restitution n'est que théorique et fictive, le bien étant grevé d'une inscription qui prive le vendeur restitué dans ses droits de propriétaire de toute garantie. Il convient de constater que seule est possible l'action estimatoire et que cette action reste ouverte à la demanderesse " (jugement, pp. 7 à 17) ;

Alors que, lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur ; qu'en se bornant à retenir que les époux MOLCARD connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de non-garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 19 mars 2009, vient préciser que le vice caché s'analyse par rapport aà l'usage auquel le bien acheté est destiné.

Si le véhicule acheté fait figure d'épave non roulante, ce que ne peut ignorer l'acheteur à son examen, il ne peut ensuite invoqué un vice caché pour espérer obtenir l'annulation de la vente.

La cour de cassation rappelle ainsi qu'il convient d'examiner au cas par cas les demandes en annulation de vente fondées sur le vice caché en s'attachant aux circonstances de la vente sans raisonner in abstracto.

Voici les principaux attendus de cet arrêt :

LA REGLE DE DROIT

Vu l'article 1641 du code civil ;

LE FAITS

Attendu que le 20 juin 2003, M. L... a acquis de M. M..., au prix global de 5 200 euros, deux véhicules Volskwagen Iltis, anciens véhicules militaires légers réformés de l'armée allemande, datant de 1979, le premier hors d'usage, le second roulant ; que, constatant peu de temps après la vente que ce dernier véhicule présentait des bruits suspects de transmission, M. L... a, par acte du 15 janvier 2004, assigné son vendeur en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés ;

LA DECISION QUERELLEE DE LA COUR D'APPEL

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt relève que l'expert judiciaire a constaté que la boîte de vitesse faisait l'objet d'un processus de destruction interne dû à l'usure de ses éléments, aggravée par un défaut d'entretien, précisant que ce défaut n'était pas apparent lors de la vente ; qu'importaient peu dès lors les circonstances selon lesquelles M. L..., qui a pu être qualifié "d'amateur éclairé de ce type de véhicule", ne pouvait ignorer l'âge du bien, son état d'usure et son défaut d'entretien sérieux ; que ses intentions à l'égard de l'autre véhicule non roulant étaient sans incidence ; qu'ainsi le défaut d'apparence du vice ne permet pas à M. M... à s'exonérer de la garantie légale à laquelle il est tenu ;

LE PRINCIPE DE LA DECISION

Qu'en se déterminant par de tels motifs, alors que les circonstances relevées ne pouvaient être écartées pour établir si au vu des spécificités de la vente et de la nature de la chose vendue, que l'expert judiciaire qualifiait "sans potentiel réel d'utilisation sauf rénovation complète", le vice dont elle relevait l'existence suffisait à rendre celle-ci impropre à l'usage auquel l'acquéreur pouvait sérieusement s'attendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

La cour de cassation est venue préciser à nouveau que l'agent immobilier ne peut pas solliciter une commission, dès lors que la vente n'est pas réalisée à la suite de la promesse de vente auquel il participait, quelque soit le motif de l'empêchement à cette vente.

Seule une action en dommages et intérêts lui est ouverte, s'il apparaît que les acheteurs potentiels n'ont pas permis la réalisation de la condition suspensive.

Arrêt de la 3ème chambre du 11 mars 2009 :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

LES FAITS

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juin 2007) que, par l'intermédiaire de la société Triel immobilier, les époux Butin, vendeurs, ont conclu avec les époux François, acquéreurs, une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, devant être régularisée par acte authentique le 17 janvier 2004 ; que le 5 janvier 2004, les époux François ont renoncé à cette acquisition du fait de leur séparation ; que la société Triel immobilier a assigné les vendeurs en paiement de sa commission ;

LA DECISION QUERELLEE DE LA COUR D'APPEL

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les acquéreurs ne prétendant pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil de sorte que la vente a donc bien été effectivement réalisée d'un point de vue juridique

LE PRINCIPE

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

La faute lourde est de nature à écarter les clauses limitatives de responsabilité, inscrites dans les contrats réalisés entre professionnels, notamment dans les contrats de transport de marchandise.

La négligence d'une extrême gravité confinant au dol et dénotant l'inaptitude du transporteur à l'accomplissement de la mission contractuelle qu'il a acceptée peut caractériser une faute lourde de cette nature.

La cour de cassation, dans un arrêt du 10 mars 2009, estime que les juges du fond, qui ont relevé une erreur de livraison (erreur d'adresse) n'ont pas correctement analysé les circonstances en écartant la faute lourde

Extrait de la décision commentée :

Arrêt chambre commerciale - 10 mars 2009 - Pourvoi n° S 08-15.457

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 22-3 du contrat-type général approuvé par le décret n° 99-269 du 6 avril 1999, ensemble l'article 1150 du code civil ;

Attendu que constitue une faute lourde la négligence d'une extrême gravité confinant au dol et dénotant l'inaptitude du transporteur à l'accomplissement de la mission contractuelle qu'il a acceptée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 15 mars 2004, la société Clôtures Saniez (la société Saniez) a confié à la société United Parcel Service France (la société UPS) un pli en service "express plus" garantissant sa distribution le lendemain avant neuf heures, contenant une réponse à un appel d'offres public à déposer au siège de la Société des autoroutes du nord et de l'est de la France (la SANEF), qui ne l'a récupéré que le jour suivant, 17 mars 2004, après douze heures, soit postérieurement à la clôture de l'appel d'offres ; que la société Saniez a assigné la société UPS en indemnisation ;

Attendu que pour condamner la société UPS à payer à la société Saniez une indemnité à concurrence du prix du transport du pli après avoir écarté l'existence d'une faute lourde, l'arrêt retient que la société UPS a simplement été défaillante dans le respect du délai de livraison, d'autant qu'il n'est pas contesté que l'expéditeur n'a informé le transporteur ni du contenu du colis, ni de l'importance extrême de sa délivrance le lendemain pour pouvoir participer à un appel d'offres de travaux et, qu'au moment de l'acceptation de la mission contractuelle, la société UPS n'a dès lors pas eu conscience de la probabilité du dommage que sa faute pouvait provoquer ;

Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que la société UPS avait accepté de porter un pli à la SANEF, 41 bis avenue Bosquet, 75007 Paris et que celui-ci avait été remis par erreur à l'Association française du festival de Cannes, 3 rue Amélie, 75007 Paris, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;

Par arrêt du 4 mars 2009, la Cour de Cassation a sanctionné un employeur en déclarant illégal de limiter les recherches de reclassement, en dehors de toute proposition concrète écrite au salarié, en se référant à l'absence de poste disponible en fonction des critères exprimés par le salarié.

La technique du questionnaire utilisée par les entreprises avant de commencer les opérations de reclassement est enfin sanctionnée par la cour de cassation, dans son arrêt du 4 mars 2009 (N007/42 381).

Le principe dégagé est le suivant :

l'employeur ne peut pas limiter ses recherches de reclassement et ses offres en fonction de la volonté exprimée par le salarié à sa demande, en dehors de toute proposition concrète.

En l'espèce, les salariés s'étaient vus remettre un questionnaire sur leur mobilité géographique, dans lequel était proposé 4 limites géographiques. Une salariée a coché la case département uniquement.

La lettre de licenciement précisait comme motif : faute de poste disponible correspondant à votre qualification, compte tenu de la limite géographique que vous nous avez indiqué.

La Cour d'appel de Bourges a considéré au vue du motif que l'employeur n'a pas respecté son obligation de reclassement. elle a été suivie par la Cour de Cassation le 4 mars 09 :

"la cour d'appel, qui a relevé que l'employeur s'est borné à solliciter de ses salariés qu'ils précisent, dans un questionnaire renseigné avant toute recherche et sans qu'ils aient été précédemment instruits des possibilités de reclassement susceptibles de leur être proposées, leur voeux de mobilité géographique en fonction desquels il avait ensuite limité les recherches et propositions de reclassement, a exactement décidé qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de reclassement."

L'employeur ne peut donc pas limiter la recherche de reclassement en dehors de toute proposition concrète.

Les banquiers proposent de l'assurance lorsqu'ils accordent des ouvertures de crédit. Mais, si les assurances ne garantissent pas les besoins du souscripteur, à qui la faute ?

Celle de l'assurance, pour défaut d'information ? NON

Celle du banquier, pour défaut de mise en garde sur l'adéquation de l'assurance avec les besoins de l'emprunteur: OUI et plusieurs fois OUI

ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 22 janvier 2009

(N° de pourvoi: 07-19867 )

LES FAITS :

Attendu que le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d'adhérer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit à l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation ;

Attendu qu'à l'occasion de l'octroi de deux prêts que lui avait consentis, d'une part, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées (la Caisse d'épargne), d'autre part, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Toulouse et du Midi toulousain (le Crédit agricole), Mme X..., qui exerçait la profession de voyageur, représentant, placier, a adhéré au contrat d'assurance de groupe souscrit par chacune de ces deux banques auprès de la Caisse nationale de prévoyance (la CNP), à l'effet de couvrir notamment le risque d'incapacité de travail ; qu'après qu'en raison d'une maladie elle eut interrompu l'exercice de cette activité professionnelle, Mme X... a sollicité la garantie de la CNP, laquelle l'a refusée sur le rapport de son médecin conseil, selon lequel l'état de santé de Mme X..., s'il excluait la poursuite d'une telle activité, demeurait compatible avec un emploi strictement sédentaire au moins à mi-temps thérapeutique ; que faisant reproche à la Caisse d'épargne et au Crédit agricole d'avoir manqué à l'obligation d'information et de conseil à laquelle chacun d'eux était tenu à son égard à l'occasion de son adhésion au contrat d'assurance de groupe, Mme X... les a assignés en paiement, à titre de dommages-intérêts, du solde de chacun de ces prêts ;

LES MOYENS DES BANQUES CONDAMNEES A HAUTEUR DU REMBOURSEMENT DES PRETS:

Attendu que l'arrêt attaqué a rejeté, d'une part, l'action dirigée contre la Caisse d'épargne aux motifs qu'il était indiqué dans l'acte notarié constatant le prêt que Mme X... était parfaitement informée des stipulations de l'assurance à laquelle elle avait adhéré pour détenir un exemplaire des clauses générales de la convention d'assurance, de sorte qu'au regard des éléments d'information en possession de Mme X... et au regard de la clarté de ces éléments, la Caisse d'épargne avait rempli ses obligations, d'autre part, la demande formée contre le Crédit agricole aux motifs que Mme X... avait attesté avoir reçu un exemplaire des conditions générales d'assurance et déclaré accepter d'être assurée suivant les modalités détaillées dans ces conditions générales ainsi que dans les conditions particulières et qu'elle avait réitéré avoir pris connaissance des droits et obligations résultant des conditions générales et particulières de l'assurance et être en possession d'un exemplaire des dites conditions, de sorte que celles-ci étant claires et précises, le Crédit agricole n'avait pas d'autre obligation à l'égard de Mme X... ;

LE PRINCIPE

Qu'en se déterminant par de tels motifs quand la connaissance par Mme X... des stipulations du contrat d'assurance de groupe auquel elle avait adhéré ne pouvait dispenser chacun des banquiers de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts par ces stipulations, fussent-elles claires et précises, à sa situation personnelle d'emprunteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions rejetant les demandes formées par Mme X... contre la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Toulouse et du Midi toulousain, l'arrêt rendu le 14 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Toulouse et du Midi toulousain aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Toulouse et du Midi toulousain à payer, chacune, à Mme X... la somme de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ;

En cas de vol de carte bleue, suivie de son utilisation frauduleuse pour des opérations de retrait d'espèce nécessitant la connaissance du code secret, une banque avait fait peser des soupçons de révélation de ce code secret sur la titulaire de la carte bleue . Elle en déduisait une négligence coupable avec des conséquences financières : Entre la date de disparition de la carte et l'alerte donnée à la banque (opposition sur carte) quelques 24 H s'étaient écoulées durant lesquels des débits ont été opérés sur le compte bancaire.

Ces opérations de débits nécessitant la connaissance du code secret, la banque en a déduit une négligence de la cliente, qui n'aurait pas dissimulé son compte secret comme elle s'y était obligé contractuellement. La banque s'est autorisée ainsi de prélever ces dépenses frauduleuses du compte de sa cliente.

L'affaire a été instruite jusqu'en cassation.

Par arrêt du 2 octobre 2007, la chambre commerciale a donné raison à la cliente en déclarant nuls les prélevements opérés sur le compte bancaire de la cliente, suite à son opposition, en posant une règle de preuve favorable aux particuliers.

"Mais attendu qu'en cas de perte ou vol d'une carte bancaire, il appartient à l'émetteur de la carte qui se prévaut d'une faute lourde de son titulaire, au sens de l'article L. 132-3 du code monétaire et financier, d'en rapporter la preuve ; que la circonstance que la carte ait été utilisée par un tiers avec composition du code confidentiel est, à elle seule, insusceptible de constituer la preuve d'une telle faute ;

Attendu qu'en retenant que la banque était défaillante dans l'établissement de la faute lourde alléguée à l'encontre de Mme Y..., le tribunal, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la seconde branche, légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut-être accueilli ;"

Il appartient bien à la banque de démontrer la faute commise par sa cliente pour espérer pouvoir déduire de son compte les opérations frauduleuses opérées sur son compte, entre la date de la perte de carte bleue et celle de l'opposition, quand bien même ces opérations nécessitaient la connaissance du code secret d'utilisation. de la carte

Le simple fait que ce dernier ait été connu des fraudeurs ne saurait renverser la charge de la preuve en obligeant la cliente à prouver qu'elle ne l'aurait pas divulgué avec négligence.

Un agent immobilier a fait preuve d'une patience extraordinaire dans une action en dommages et intérêts lancée à l'encontre de visiteurs d'un bien pour lequel il disposait d'un mandat exclusif, que la cour de cassation vient de récompenser.

Ce faisant, elle opère un revirement, dans la même affaire, qu'elle avait jugé différement en 2004.

Traditionnellement, les agents, en cas de fraude à leurs droits, se tournent vers le vendeur, qui est lié contractuellement à leur égard, par le mandat donné. En l'espère, l'action était dirigée à l'encontre des acheteurs.

Par arrêt de l'assemblé plénière du 9 mai 2008, la Haute Juridiction a déclaré fondé l'action en dommages et intérêts de l'agent, fondée sur l' article 1382 du Code Civil, lancée à l'encontre de visiteurs d'un bien immobilier qui ont signé l'acte de vente directement avec le vendeur, en 1990, soit 18 années auparavant.

Ce cas très rare s'explique par le fait que les visiteurs aient, d'une part, communiqué une fausse identité à l'agence immobilière et, d'autre part, payé aux vendeurs le prix exaxt proposé par l'agence, déduction faite de sa commission.

Saisie une première fois, en 2004, la cour de cassation n'avait pas alors donné raison à cet agent.

Cet arrêt est commenté en détail par la Cour de Cassation sur son site.

Voici l'arrêt du 9 mai 2008:

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 23 janvier 2007), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 27 avril 2004, Bull. 2004, I, n° 111), que, titulaire d'un mandat non exclusif que lui avait donné, en vue de vendre un appartement, la société Immobilière Saint-Louis (le vendeur), moyennant le prix de 2 600 000 francs, commission comprise, soit 2 700 000 francs "net vendeur", la société Immobilier Service (la société) a fait visiter le bien les 11 et 12 octobre 1990 à des personnes disant se nommer M. et Mme "Z...", dont elle a transmis au vendeur une offre de prix à 2 200 000 francs ; qu'ayant appris que ces personnes, en réalité les époux X..., qui avaient ainsi fait usage d'une identité fausse pour se présenter à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon acte authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans le mandat lui ait été payée, elle les a assignées en réparation de son préjudice ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :

1°/ que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par l'inexécution d'un contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la clause dont l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant les époux X... à payer à la société une somme d'argent représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l'appartement sans constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que la commission n'étant pas due par les acquéreurs, la société ne peut se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice ; qu'ainsi, la cour d'appel, en condamnant les époux X... au paiement de la commission à raison de prétendues manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer l'agent immobilier de l'acquisition de l'appartement qu'elle leur aurait fait visiter, a violé l'article 1382 du code civil et les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X..., qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre "net vendeur" à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Ass. plén. - 9 mai 2008 REJET