Le blog de Maitre HERICHER-MAZEL

La cour de cassation attire une nouvelle fois l'attention des loueurs de voiture sur l'obligation de prévoir dans leur contrat de location les conditions de prise en charge des dommages aux véhicules prêtés.(Cour de cassation -chambre civile 2 -Arrêt du 5 février 2009 -N° de pourvoi: 07-21189)

Une cliente a remis le véhicule au loueur après avoir signé le PV de remise de véhicule portant mention de quelques dégradations. Peu après, une facture de réparation lui est envoyée qu'elle a contesté devant le juge des proximité.

Le loueur s'est fondé sur le constat contradictoire d'état du véhicule à la restitution pour justifier son action.Le loueur a considèré,en emportant la convication du 1er juge, statuant en dernier ressort, que l'accord de la cliente sur la prise en charge des dommages est obtenu par la seule signature du PV.

La cour de cassation sanctionne le juge de proximité qui a fait droit à cette demande, à partir de ce seul élément, sans rechercher à analyser les termes du contrat pour détéfinir le droit à indemnisation du loueur, dans son principe et son quantum.

Dans cet arrêt, la cour de cassation vient rappeller que les obligations réciproques des parties s'apprécient à la lumière des engagements figurant au contrat de location, exclusivement.

Or, seul ce contrat peut prescrire les règles d'indemnisation en cas de dégradation pendant la période de location.

"Vu l'article 1405 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué, que Mme X... a été condamnée au paiement d'une certaine somme en réparation de dégradations sur un véhicule qu'elle avait loué ;

Attendu que, pour condamner Mme X..., le juge de proximité énonce que la requérante n'apportant aux débats aucun élément pouvant combattre le constat signé par ses soins, ce dernier produit donc son plein effet ;

Qu'en se déterminant par de tels motifs sans rechercher si la créance avait une cause contractuelle et de quelle manière son montant avait été déterminé, le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 octobre 2006, entre les parties, par la juridiction de proximité du vingtième arrondissement de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité du dix-huitième arrondissement de Paris ;

Condamne la société Selta aux dépens ;"

Le loyer correspond à la mise à disposition du local d'habitation dans le cadre du bail.

Lorsque le locataire donne congé, il s'en suit l'établissement de l'état des lieux de sortie et la remise des clefs.

Ces deux évènements sont souvent simultanés.

En cas de décallage, entre la date d'effet du congé et celle des formalités sus visées, la question du calcul du loyer se pose assez souvent :

- faut-il calculer celui-ci jusqu'à la date de remise des clefs ?

- le retard dans la remise desclefs entraînent-il un loyer complémentaire à celui résultant du congé ?

En cas de vacance du logement après le départ du locataire, le bailleur a naturellement intérêt à grapiller quelques jours pour établir l'état des lieux en espérant percevoir quelques jours de loyer supplémentaire.

La Cour de Cassation vient fournir une réponse précise à cette question :

Le calcul du loyer doit être effectué en considération uniquement de la date d'effet du congé donné par le locataire.

Le retard dans la remise des clefs ne peut donc pas entraîner de complément de loyer.

DECISION :

Arrêt n° 185 du 4 février 2009 (07.20-980) - Cour de cassation - Troisième chambre civile

LES FAITS :

Attendu selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 25 juin 2007) rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un logement meublé, l'a donné à bail à Mme Y... pour une durée d'un an ; que la locataire, après avoir donné congé, a assigné le bailleur aux fins d'obtenir restitution de son dépôt de garantie et remboursement des frais exposés ; que le bailleur a contesté la validité du congé et reconventionnellement demandé le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat ;

LE MOYEN AU SOUTIEN DU POURVOI :

Attendu que M. X... fait grief au jugement de le débouter de sa demande en paiement de loyers, alors, selon le moyen, que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ; qu'il résulte des propres constatations du jugement que Mme Y... a remis les clefs du studio à un huissier, qu'elle avait mandaté pour dresser un état des lieux, et qui s'est borné à informer M. X... de ce que ces clefs étaient à sa disposition ; qu'en reprochant au bailleur, pour le débouter de sa demande en paiement des loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, de ne pas être venu chercher ces clefs, la juridiction de proximité, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où résultait l'absence de remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, a violé les articles 1728, 1730 et 1737 du code civil ;

LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION

Mais attendu que le congé régulièrement délivré étant un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, la juridiction de proximité, qui a constaté que Mme Y... avait donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que M. X... avait reçue le 21 février 2006 et que le délai légal d'un mois avait été respecté a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de débouter M. X... de sa demande en paiement de loyers postérieurs à la date d'effet du congé ;

LES CONSEQUENCES DE LA DECISION

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

De manière régulière, rappel est fait par la Cour de cassation que l'action en répétition de charges locatives non dues (donc non récupérables sur le locataire) pouvait être introduite par les locataires pour les 30 dernières années précédant son assignation, si celle-ci est antérieure aux dispositions de la loi nouvelle modifiant les prescriptions de 2008.

Dans le régime antérieur, la 1ère loi de 2005 trouvait à s'appliquer.

Celle-ci a réduit le délai pour agir des locataires en ce domaine en faisant passer le délai de 30 ans à 5 ans.

Hors, en cas de réduction du délai de prescription, le nouveau délai commence à courir à compter de l'entrée en vigueur de la loi, sans que ce délai ne puisse majorer le délai ancien de prescription .

Ainsi, pour une action introduite après 2005, les locataires peuvent demander paiement d'un rattrapage de charges sans s'exposer à ce que le bailleur leur oppose la prescription de 5 ans. La Cour de Casssation précise en effet que « lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure »

La nouvelle loi du 18 janvier 2005 fixe le nouveau délai à 5 ans. Elle ouvre donc un délai jusqu'au 18 janvier 2010, date au delà de laquelle le locataire pourra plus agir. que pour les 5 dernières années de charges. Le cumul de ce nouveau délai de 5 ans, à compter de la loi nouvelle,permet d'agir pour les charges échues n'excédant pas les trente ans de l'ancien délai.

Seules la répétition de l'indû, dont le fait générateur remonterait de plus de 25 ans en 2005, verraient leur délai s'expirer avant 2010, puisque le cumul des deux délais (l'ancien ouvert depuis plus de 25 ans et nouveau de 5 ans) excéderait les 30 ans de l'ancien délai.

Sur les délais de prescription, l'actualité législatives des dernières années a été mouvementée :

-La loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (article 113) a soumis les actions de recouvrement des loyers, des fermages er des charges locatives à la prescription quinquennale, par modification de l'art. 2277 du code civil (désormais ancien)

-La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, disposant que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer" est codifiée par l'article 2224 nouveau du code civil.

Voici l'arrêt du 21 janvier 2009 confirmant ce principe (Pourvoi n° Q 07-18.533) :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 2244 et 2277 du code civil, ensemble l'article 2 du même code ;

Attendu que pour déclarer prescrites, pour la période antérieure au mois de février 2002 les demandes en répétition de charges indûment payées par les locataires de la Résidence "Les Buissonnets" formées contre la société Immobilière Les Buissonnet et la société Omnium de Gestion Immobilière de l'Ile-de-France, l'arrêt attaqué (Versailles, 5 juin 2007) retient qu'une demande en paiement a été formulée uniquement par l'association des locataires et que les demandes individualisées de chacun de ceux-ci n'ont été faites pour la première fois que par conclusions du 8 février 2007, de sorte que les dispositions de la loi du 18 janvier 2005, qui sont d'application immédiate, s'appliquent à ces demandes qui sont prescrites pour la période antérieure au mois de février 2002 ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'il résulte du jugement, que par l'assignation du 16 décembre 2004, 126 locataires avaient réclamé à la suite de l'association aux bailleresses une somme globale incluant le montant des charges indûment payées par chacun d'eux, et alors que, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et Attendu qu'aucun grief n'étant dirigé contre l'arrêt rendu le 27 juin 2006, il convient de rejeter le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre cet arrêt ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 27 juin 2006 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les demandes en répétition de charges indues sont prescrites pour la période antérieure au mois de février 2002, l'arrêt rendu le 5 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Omnium de Gestion Immobilière de l'Ile-de-France aux dépens

Un certain nombre de dispositions nouvelles prises dans les années 2000 tardent à être utilisées par les locataires dans leurs actions àl'égard des bailleurs. Il est temps d'en faire application.

Ainsi, vous pourrez lire avec intérêt :

- le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

- la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU ;

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

La difficulté d'accès à ces textes résulte probablement du fait que ces lois, qui constituent le résultat de trop vastes chantiers ont été insérées dans plusieurs codes, tels que ceux de la Copropriété, de Code de l'urbanisme, le Code de la construction et de l'habitation, le Code civil(oi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs), le Code de la santé publique .... et que la plupart de ces textes ont déjà fait l'objet de modification.

Il est donc recommandé de les consulter sur le site de LEFGIFRANCE qui vous fournira les versions d'origine et les versions en vigueur.

Nous n'examinerons que les deux textes les plus récents, à savoir la loi SRU du 13 décembre 200O et la loi du 30 janvier 2002

Principales modifications introduites par ces réformes :

Le droit à un logement " décent "

Les nouvelles mesures concernent auss bien les logements sociaux que tous les logements d'habitation.

Sur un plan financier, l'intervention du FSL est étendu

on s'attachera plus particulièrement aux mesures de lutte contre l'insalubrité et du péril, avec des dispositions nouvelles ajoutées au Code de la santé publique et du Code de la construction et de l'habitation, donnant notamment le droit aux locataires de saisir la DDASS de toute situation d'insalubrité de leur logement ou de manière plus générale de leur immeuble, aux fins d'établir le constat des dégâts et contraindre le bailleur à agir efficacement, sous peine de santions importantes; A cette fin, les pouvoirs sont donnés au préfecture pour faire face et remédier à ces situations, ce qui passe souvent par un arrêté de péril imminent, qui oblige à réparer le propriétaire, sous peine de devoir reloger les locataires jusqu'à ce qu'ils puissent réintégrer leur logement, ou de les reloger en cas d'interdiction définitive. durant cette période, les locataires cessent de devoir leur loyer dès notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ce qui renforce la mesure coercissitive financière.

L'obligation pour le bailleur de " délivrer un logement décent "a été précisé par des déinitions retranscrites dans le Code civil. La loi du 6 juillet 1989 était déjà venue définir les caractéristiques permettant de qualifier la " décence " en laissant le soin à un décret de compléter le dispositif.

Le locataire d'un logement qui ne satisfait pas aux conditions de la loi et du décret a le droit et les moyens d'obtenir sa mise en conformité, y compris par voie judiciaire et de faire fixer son trouble de jouissance par une indemnité déductible des loyers arriérés qu'il pourrait devoir.

Extrait du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Article 1:

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Article 4

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Autres aspects des réformes instituées par ces 3 textes :

- Urbanisme et logement social

Le Code de l'urbanisme a été profondément modifié, notamment par de nouvelles expressions à la place des anciennes terminologies:

-les schémas directeurs et plans d'occupation des sols deviennent schémas de cohérence territoriale, plans locaux d'urbanisme et cartes communales.

Ces modifications s'accompagnent de la révision des procédures et des institutions participant à la mise en place des nouvelles procédures.

Les Communes et les particuliers sont également affectés par les dispositions financières créees :

-dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants, l'obligation est instituée de créer un pourcentage minimum de 20% de logements sociaux. en cas de manquement, une somme équivalent à 1000 frs par logement manquant devra être versé chaque année par la Commune au profit de fonds pour la réalisation de logements de ce type. Les impôts risquent donc d'augmenter dans les communes défaillantes.

Protection de l'acheteur immobilier

La nouvelle loi impose, d'une part, le délai de réflexion et d'autre part, la faculté de rétractation d'un délai de 7 jours au moment de la réalisation de la promesse de vente.

Copropriété

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété est entièrement revisitée ce qui suppose une adaptation progressive. Un calendrier particulier d'entrée en vigueur des nouvelles mesures a donc été ajouté pour éviter un bouleversement trop important. Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires comportant des décisions relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux doivent être affichés dans les parties communes de l'immeuble pour être vu par les locataires occupants, ce qui est une excellente mesure.

Il arrive que des propriétaires acceptent des locataires qu'à la seule condition qu'un tiers se porte caution de l'engagement de paiement des loyers.

Les textes exigent que des mentions légales soient reproduites de manière manuscrite par la caution. Si tel n'est pas le cas, c'est à dire si la forme de la caution n'est pas conforme, la caution peut se défaire de son engagement en écrivant au bailleur pour retirer tout effet à l'acte de caution irrégulier.

Les termes à reproduire sont inscrits à l'article article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, en cas de vente du bien immobilier à un autre propriétaire, la caution initiale est transmise automatiquement au nouveau propriétaire.

La cour de cassation a rappelé ce principe dans son arrêt N° 03-10-713 rendu en assemblée plénière

(Arrêt n° 520 du 6 décembre 2004) qui énonce que :

Mais attendu qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Voici le texte intégral de l'arrêt qui est venu préciser que les obligations imposées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont impératives et que leur non respect entraîne automatiquement la nullité de la caution, sans que son auteur n'ait à démontrer que l'absence de la formalité lui est crée un préjudice. il s'agit donc bien d'une nullité absolue.

Cour de cassation - Troisième chambre civile05-11.042

Arrêt n° 312 du 8 mars 2006 (Cassation partielle)

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Demandeur(s) à la cassation : M. Georges X...

Défendeur(s) à la cassation : Mme Fiorita Y... et autre

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Donne acte à M. Georges X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Caisse d'allocations familiales de la Corse du Sud et les époux Frédéric X... ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent ; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 4 novembre 2004 ) rendu en matière de référé, que Mme Y... a, le 24 septembre 1997, donné un appartement à bail à usage d'habitation aux époux X..., M. Georges X... se portant caution pour le paiement du loyer ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation de plein droit du bail et d'obtenir la condamnation des trois défendeurs au paiement d'une provision au titre des loyers échus et impayés et d'une indemnité mensuelle d'occupation ; que M. Georges X... a soulevé la nullité de son engagement de caution pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir la demande de Mme Y... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient que l'acte de cautionnement de M. X... mentionne de façon manuscrite qu'il se porte caution "pour le loyer de Monsieur Madame X... Frédéric, loyer de l'appartement situé au 15 boulevard Maglioli 20000 Ajaccio pour la somme mensuelle de quatre mille francs (4 000 francs)", qu'en tout état de cause l'inobservation des formalités prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont la remise d'un exemplaire du contrat de location à la caution, n'est sanctionnée par la nullité de l'engagement de caution qu'à charge pour la caution de rapporter la preuve d'un grief, que M. X... ne démontre ni même n'invoque l'existence d'un grief que le défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 précité lui cause ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Georges X... à verser, aux côtés des époux X..., à Mme Y..., la somme de 6 373,13 euros représentant les loyers échus, celle de 750 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 624,58 euros, à compter du 1er août 1999 jusqu'au départ définitif des époux X..., l'arrêt rendu le 4 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

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