Voici ce qu'on peut lire sur le site de la Cour de cassation actuellement.
MOTS CLEFS :Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise - TVA - Application dans le temps de la loi nouvelle - Détermination - Portée.
1° En application des dispositions de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, les dépenses de personnel récupérables correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
La liste des charges récupérables figurant en annexe du décret du 26 août 1987 est limitative et ce texte étant d'ordre public, les parties ne peuvent convenir de faire supporter par les locataires d'autres charges que celles énumérées par le décret.
Ainsi, les dépenses de téléalarme, de télésurveillance et d'extincteurs, qui ne figurent pas dans la liste annexée au décret du 26 août 1987, ne sont pas des charges récupérables.
2° Les factures de société de nettoyage des parties communes ou d'entretien des espaces verts ne sont pas totalement récupérables, la marge bénéficiaire de l'entreprise, de même que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), doivent rester à la charge du bailleur, qui ne peut récupérer que les dépenses de personnel. Il en résulte que si les factures ne distinguent pas entre les dépenses récupérables et les autres, le bailleur ne peut rien récupérer.
3° La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, en son article 88 I 4° relatif aux charges récupérables, modifie un droit préexistant et ne se limite pas à interpréter les dispositions anciennes. Par conséquent, les dispositions nouvelles de la loi du 13 juillet 2006 ne peuvent être appliquées rétroactivement.
C.A. Agen (1re ch. civ.), 7 novembre 2007 - R.G. n° 05/01785.
Sur le n° 1 :
Sur le caractère limitatif du décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumérant les charges locatives récupérables, dans le même sens que :
- 3e Civ., 1er juin 2005, Bull. 2005, III, n° 121 (2) (cassation partielle) et les arrêts cités.
Sur le n° 2 :
Sur la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA comme charge non récupérables, à rapprocher :
- 3e Civ., 24 mars 2004, Bull. 2004, III, n° 60 (1) (rejet).
Sur le n° 3 :
Sur l'application dans le temps de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, à rapprocher :
- 3e Civ., 19 mars 2008, Bull. 2008, III, pourvoi n° 07-10.704, en cours de publication (cassation partielle) et les arrêts cités.
Donc, lorsqu'il vous est offert de contrôler les factures, faites le.
Si les charges récupérables ne sont pas mentionnées, vous pourrez contester le fait que la facture vous soit répercutée ebn totalité ou partiellement
De même, contestez le chargement de la TVA et des frais d'entretien d'extincteur ou de télésurveillance.
Le gouvernement n'est pas encore passé par là pour dépoussiérer le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Au rythme où vont les choses, cela ne devrait plus tarder. A faire d'urgence
Par arrêt du 15 mai 2008 de la 3e Civ.il a encore été jugé que :
Le stockage et l'enlèvement des « encombrants » n'entrent pas dans l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annexée au décret du 26 août 1987.
Surveillez le contenu de vos poubelles avant de payer
De plus, concernant les factures de téléphone de la loge, la Cour de CAssation est venue préciser par arrêt du 29 octobre 2008 que les locataires doivent être informés de leur possibilité d'utiliser le téléphone de la loge, si le bailleur entend leur répercuter les factures:
Vu le 3° du VII de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Attendu que sont récupérables les abonnements des postes de téléphone à la disposition des locataires ;
Attendu que pour rejeter la demande de l'association Saint-James, l'arrêt retient que le coût des abonnements de postes de téléphone situés dans les loges des gardiens constituent des charges récupérables, dès lors que les postes sont à disposition des locataires, les gardiens attestant laisser le téléphone de leur loge à disposition des locataires en cas de besoin, et que le fait qu'un nombre, même important, de locataires n'ait jamais utilisé le service mis à leur disposition soit par absence d'information, soit par absence de besoin, ne permet pas d'établir que ce service n'existe pas à la disposition des locataires mieux informés ou qui se sont trouvés dans la nécessité de recourir au téléphone des gardiens ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la mise à disposition des locataires d'un poste de téléphone implique que ceux-ci soient préalablement informés de son existence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 avril 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée
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