vente après achèvement (1)
Cass. Civ. III, 28 févr. 2001, n° 99-14.848 : le vendeur d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est-il un vendeur ou un constructeur ?
La personne qui "vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire" est réputée constructeur de l'ouvrage en application de l'article 1792-1 du Code civil, qu'elle soit ou non un professionnel de la construction (Cass. Civ. III, 12 mars 1997, n° 95-12.727)
Cette personne cumule donc, en tout état de cause, les qualités de vendeur et de constructeur.
La Cour de cassation a décidé que "la possibilité de mettre en oeuvre les garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil, ne fait pas obstacle à l'application des règles relatives à la résolution de la vente lorsque le constructeur de l'immeuble achevé en est également le vendeur" (Cass. Civ. III, 2 mars 2005, n° 03-16.561).
Le constructeur-vendeur est donc tenu de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.
Il est constant que la mise en oeuvre de l'une ou l'autre de ces garanties est exclue en présence d'un vice apparent.
Toutefois, l'appréciation du caractère apparent ne se fait pas à la même date :
- Dans la vente, la garantie est exclue si le vice est apparent au moment de la livraison;
- En matière de construction, la garantie est exclue si le vice est apparent au moment de la réception.
Dès lors, que faire en présence d'un vice caché à la réception et apparent au moment de la vente ? Confrontée à cette question, la Cour de cassation a dû faire un choix entre les deux régimes, et elle a décidé de faire prévaloir la garantie des constructeurs (Cass. Civ. III, 28 févr. 2001, n° 99-14.848).
Cette solution, qui n'est pas favorable au vendeur, ne devrait lui porter préjudice que s'il ne dispose plus d'aucune action récursoire.
D'où l'importance pour le castor, qui construit pour lui-même, et qui ne peut donc agir contre aucun entrepreneur, de souscrire une assurance décennale...