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En application de l'article 1793 du Code civil, relatif au marché à forfait, le maître d'ouvrage ne peut être tenu au paiement des travaux supplémentaires acceptés par le maître d'ouvrage délégué, dès lors que ce dernier n'a obtenu aucun mandat spécial, l'autorisant à accepter ces travaux supplémentaires au nom du maître d'ouvrage.
(Civ. III, 21 septembre 2010, n°09-67.270)
Dans cet arrêt destiné à une large diffusion, la Cour de cassation a jugé que le promoteur, propriétaire d'un lot transitoire n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant d'entreprendre les travaux de construction. Il convient toutefois de remarquer que, en l'espèce, la destination du lot transitoire avait été définie dans le règlement de copropriété.
La solution aurait peut-être été différente, si le règlement de copropriété n'avait pas été suffisamment précis à ce sujet.
(Civ. III, 4 novembre 2010, n°09-70.235)
La Cour de cassation précise que les intermédiaires pour la passation d'un acte de vente, portant sur un immeuble dont c'est la première vente après achèvement, doivent vérifier que le vendeur, en sa qualité de maître d'ouvrage, a bien souscrit les polices d'assurances qui lui incombent, en ce compris la police CNR, le cas échéant. Cette obligation concerne également les notaires, quand bien même l'article L. 243-2 du Code des assurances, ne prévoit que la vérification de la mise en place d'une assurance dommages ouvrage.
(Civ. I, 09 décembre 2010, n°09-69.490)
Sur un chantier où interviennent plusieurs entrepreneurs, le maître d'ouvrage qui prononce la réception d'un lot d'un entrepreneur ne peut s'opposer au paiement des travaux de cet entrepreneur, au motif que la réception s'entendrait d'un acte unique exclusif de toute réception par lots, au sens de l'article 1792-6 du code civil.
La Cour de cassation infirme donc l'arrêt d'appel, en indiquant que la réception partielle par lots n'est pas prohibée par la loi.
(Civ. III, 16 novembre 2010, n°10-10.828)
L'assemblée générale des copropriétaires peut refuser, sans abus de majorité, de réaliser des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, dès lors que l'installation envisagée aurait pour effet de modifier l'esthétique, l'ampleur et le cachet de l'immeuble dont la destination bourgeoise est fixée par le règlement de copropriété.
(CA Aix-en-Provence, 2 avril 2010, juris-data n°2010-012773)
La Cour de cassation permet à l'acquéreur d'un immeuble en VEFA de consigner le solde du prix de 5%, tout en obtenant la remise des clés, bien que :
- l'immeuble soit achevé au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, les non-conformités ayant justifié cette consignation n'étant pas substantielles,
- le coût de reprise des malfaçons soit inférieur au montant des sommes consignées.
(Civ. III, 15 décembre 2010, n°09-67.232)
En application de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, le maître d'ouvrage doit, à défaut de paiement direct auprès des sous-traitants, exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie avoir fourni une caution aux sous-traitants.
Le maître d'ouvrage ne peut toutefois se contenter d'adresser une mise en demeure à l'entrepreneur principal, au risque de payer deux fois le prix des travaux sous-traités.
Le maître d'ouvrage doit donc, face à la défaillance de l'entrepreneur principal, prendre des mesures positives, telles que :
- proposer à l'entrepreneur principal la mise en place d'une délégation de paiement,
- à défaut, suspendre l'exécution, voire prononcer la résiliation du marché de travaux conclu avec l'entrepreneur principal.
(Civ. III, 8 septembre 2010, n°09-68.724)
Il ressort de l'article 2 de la loi du 16 juillet 1971 que la retenue légale de garantie doit être libérée à l'expiration de l'année de parfait achèvement, sauf opposition formée par le maître d'ouvrage au moyen d'une lettre recommandée.
Par une application littérale de ce texte, la Cour de cassation considère que l'opposition ne peut pas résulter de la délivrance d'une assignation dans l'année de parfait achèvement, la formalité de la lettre recommandée étant obligatoire.
(Civ. III, 16 novembre 2010, n°09-17.133)
La clause stipulant que le prix du marché à forfait "sera réétudiée en concertation avec le maître d'ouvrage", en cas d'augmentation de plus de 20 % du coût de l'opération, oblige le maître d'ouvrage à renégocier le prix, même si le seuil de 20 % n'est dépassé que de 0,8 point.
A défaut de l'avoir fait, et de proposer un autre mode de calcul de la rémunération supplémentaire due, le maître d'ouvrage est condamné à payer un complément de prix proportionnel à l'augmentation du coût de l'opération, soit 20,08 %.
Cet arrêt illustre donc pleinement la perversité de l'effet de seuil, résultant de la définition contractuelle de la notion de bouleversement de l'économie du contrat.
Nom : CA Paris 14 mai 2009.pdf
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Cass. Civ. III, 28 févr. 2001, n° 99-14.848 : le vendeur d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est-il un vendeur ou un constructeur ?
La personne qui "vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire" est réputée constructeur de l'ouvrage en application de l'article 1792-1 du Code civil, qu'elle soit ou non un professionnel de la construction (Cass. Civ. III, 12 mars 1997, n° 95-12.727)
Cette personne cumule donc, en tout état de cause, les qualités de vendeur et de constructeur.
La Cour de cassation a décidé que "la possibilité de mettre en oeuvre les garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil, ne fait pas obstacle à l'application des règles relatives à la résolution de la vente lorsque le constructeur de l'immeuble achevé en est également le vendeur" (Cass. Civ. III, 2 mars 2005, n° 03-16.561).
Le constructeur-vendeur est donc tenu de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.
Il est constant que la mise en oeuvre de l'une ou l'autre de ces garanties est exclue en présence d'un vice apparent.
Toutefois, l'appréciation du caractère apparent ne se fait pas à la même date :
- Dans la vente, la garantie est exclue si le vice est apparent au moment de la livraison;
- En matière de construction, la garantie est exclue si le vice est apparent au moment de la réception.
Dès lors, que faire en présence d'un vice caché à la réception et apparent au moment de la vente ? Confrontée à cette question, la Cour de cassation a dû faire un choix entre les deux régimes, et elle a décidé de faire prévaloir la garantie des constructeurs (Cass. Civ. III, 28 févr. 2001, n° 99-14.848).
Cette solution, qui n'est pas favorable au vendeur, ne devrait lui porter préjudice que s'il ne dispose plus d'aucune action récursoire.
D'où l'importance pour le castor, qui construit pour lui-même, et qui ne peut donc agir contre aucun entrepreneur, de souscrire une assurance décennale...