transaction (7)
Votre Avocat Vous Informe
avril 2011
#10
#Copropriété
Vidéo-protection dans les parties
communes d'un immeuble
L'article 23 de la loi n° 2011-267 du
14 mars 2011 d'orientation et de programmation
pour la performance de la sécurité
intérieure (LOPPSI 2) permet la transmission
aux forces de l'ordre des images réalisées
en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d'habitation.
Toutes les images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs
d'habitation sont susceptibles d'être transmises. Elles ne « doivent concerner ni l'entrée des
habitations privées, ni la voie publique ». La transmission de ces images aux services chargés du
maintien de l'ordre (à savoir police ou gendarmerie nationale) ne peut se faire que « dans des
circonstances faisant redouter la commission imminente d'une atteinte grave aux biens ou aux
personnes ». Cette transmission s'effectue en temps réel, et est strictement limitée au temps nécessaire
à l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationale ; il ne peut donc y
avoir d'enregistrement et de conservation de ces images par lesdits services. Les conditions et les
modalités du transfert sont précisées par une convention préalablement conclue entre le gestionnaire
de l'immeuble et le représentant de l'État dans le département. Les immeubles concernés
sont les immeubles en copropriété, comme les immeubles appartenant à un seul propriétaire, que
ceux-ci soient bailleurs sociaux ou non.
Comment cette autorisation de transmission peut-elle être réalisée ? L'article L. 126-1-1 du code
de la construction et de l'habitation prévoit deux cas de figure. Dans l'hypothèse de l'immeuble
en copropriété, l'autorisation est donnée par l'assemblée générale statuant à la majorité des copropriétaires,
dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dans
l'hypothèse d'un immeuble social, le texte indique que l'autorisation doit émaner du gestionnaire.
#Bail
Marché locatif privé : + 2,5 % en 2010
Selon l'observatoire des loyers CLAMEUR, l'année 2010 a bénéficié de la reprise du marché et de
la remontée de la mobilité résidentielle : les loyers de marché ont ainsi augmenté de 2,5 %. Le
loyer du marché s'établit à 12,3 x/m2, France entière, soit 16,4 x/m2 pour les studios et 1 pièce,
12,6 x/m2 pour les 2 pièces, 10,3 x/m2 pour les 3 pièces, 9,2 x/m2 pour les 4 pièces et 9 x/m2
pour les 5 pièces et plus. Il semble que le début de l'année 2011 s'inscrive dans la même tendance,
à savoir le redémarrage du marché locatif privé.
Bail d'habitation : pas d'extension conventionnelle pour un bail entrant dans les prévisions
légales
Si le bailleur a fait connaître son accord pour que l'appartement soit affecté en totalité à un usage
professionnel, cette circonstance n'affecte pas le caractère de bail à usage mixte professionnel et
d'habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi.
Dans un arrêt du 9 mars 2011, un locataire se prévalait d'un courrier du bailleur l'autorisant à
affecter l'appartement loué pour un usage mixte à un usage exclusivement professionnel. Il en
tirait argument pour dire que le droit au renouvellement existait indépendamment de l'habitation
effective du preneur, et que le congé délivré par le bailleur pour motif légitime et sérieux était
dénué de fondement. Mais la Cour répond que peu importait cette extension conventionnelle, le
local répondait à la définition du bail mixte, et avait été conclu comme tel, le locataire ne pouvait
donc être exonéré d'une partie de ses obligations.
Votre avocat vous informe
dans ce numéro
Copropriété
Bail
Transaction immobilière
L. n° 2011-267,
14 mars 2011,
art. 23, JO 15 mars.
Site de l'observatoire
CLAMEUR
.../...
Civ. 3e, 9 mars 2011,
n° 10-30.223
immobilier
Élection au conseil syndical : seuls les candidats peuvent être élus
Par un arrêt du 16 mars 2011, la Cour de cassation affirme clairement, pour la première fois, que
seuls les candidats déclarés au poste de conseiller syndical peuvent être valablement élus. Dans
l'espèce en cause, la cour d'appel avait validé l'élection au conseil syndical d'un copropriétaire
absent lors de l'assemblée générale, au double motif qu'aucun texte n'exige la présence du copropriétaire
désigné lors du vote, et que d'autre part ledit copropriétaire n'avait pas contesté sa
nomination. Or, si effectivement les textes sont muets sur la nécessaire présence du copropriétaire
lors de l'assemblée, ils ne dispensaient pas pour autant le juge du fond de rechercher si la personne
désignée avait fait acte de candidature.
#Transaction immobilière
En 2010, pas de crise pour l'immobilier francilien
Selon la Chambre des notaires Paris-Ile-de France, en 2010 il s'est vendu 200 000 logements dans
le neuf et l'ancien, soit près de 40 % de hausse par rapport à 2009. Dans ce contexte, le déficit
structurel de logements parisiens devient encore plus criant, spécialement pour les appartements.
Cette pénurie profite au secteur du neuf, encore que « le différentiel de prix entre le neuf et l'ancien
s'est progressivement atténué [...] ce qui est d'autant plus anormal que les performances du
neuf s'améliorent en terme d'isolation ou de respect des normes d'accessibilité et que les incitations
fiscales étaient exceptionnellement favorables l'an passé pour les acquéreurs ».
Fin 2010 en moyenne, les prix ont dépassé le chiffre de 5000 x/m2 dans l'ancien pour les appartements
d'Ile-de-France et ont avoisiné les 7 500 x à Paris, soit une hausse historique, sur un an,
de 14 % en région et de 18 % sur Paris.
Pour 2011, la Chambre des notaires estime que le schéma devrait perdurer, au moins jusqu'au
printemps. Au-delà, tout va dépendre de l'environnement économique et financier.
Responsabilité du vendeur qui n'a pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage
Le défaut de souscription de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas un accessoire
indispensable de l'immeuble vendu, n'empêche pas la vente et ne constitue pas un défaut de
livraison. Un acquéreur avait déduit de la combinaison de l'article L. 241-1 du code des assurances
et de l'article 1615 du Code civil que le vendeur était tenu de délivrer un immeuble pour lequel
une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite. En l'espèce, il avait acquis un terrain sur
lequel le vendeur avait fait bâtir une maison d'habitation et un préau. Sous l'effet d'une forte
bourrasque, la charpente du préau s'était effondrée en raison de vices de construction relevant
des articles 1792 et suivants du Code civil. L'assureur dommages-ouvrage avait pourtant décliné
sa garantie au motif que seule la maison d'habitation était couverte par l'assurance souscrite au
moment des travaux, les bâtiments annexes en étant exclus. L'acquéreur avait alors recherché la
responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance, l'assurance dommages-
ouvrage étant, selon lui, un accessoire de la chose vendue. Cet argument est rejeté, au
motif que si les dommages relevaient bien de l'assurance dommages obligatoire, le défaut de
souscription de cette assurance, qui n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu,
n'empêchait pas la vente de l'immeuble.
Pratique du mandat de vente non exclusif
Dans une affaire jugée par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence le 1er mars 2011, le propriétaire
d'un immeuble avait signé un mandat de vente exclusif pour une durée de douze mois, avec une
période d'irrévocabilité pendant les trois premiers mois. Par la suite, il notifiait au professionnel de
l'immobilier la résiliation de ce mandat, lui précisant qu'il souhaitait le remplacer par un mandat
simple. Quelques jours après, il signait un mandat simple avec une autre agence, pour une durée
initiale de neuf mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Puis un compromis de vente
était signé par l'intermédiaire de la première agence.
La cour d'appel juge que lorsque le mandant n'a pas signé de mandat exclusif, il a la faculté de
conclure la vente par l'intermédiaire d'une autre agence que celle ayant fait visiter les lieux en
premier.
Civ. 3e, 2 mars 2011,
n° 09-72.576
Chambre des notaires
Paris-Ile-de-France,
conférence de presse,
3 mars 2011
Aix-en-Provence,
1er mars 2011,
RG n° 10/04241
#10 Votre avocat vous informe
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.../...
avril 2011
Civ. 3e, 16 mars 2011,
n° 10-10.553
L'intercommunalité a permis aux collectivités territoriales de transférer certaines
compétences à des établissements publics dits de « coopération intercommunale » (ci-après
« EPCI »). Ces EPCI font partie du paysage intercommunal depuis un certain nombre
d'années, et leur création a eu pour conséquence de doter les collectivités d'un nombre
beaucoup plus important de compétences, du simple fait de leur adhésion aux EPCI.
Le transfert de ces compétences est aujourd'hui remis en question par la loi n°2010-1563
portant réforme des collectivités territoriales promulguée le 16 décembre 2010 (ci-après « la
Loi »), qui prévoit notamment en ses articles 35 et 61 la possibilité pour le Préfet de
supprimer les syndicats intercommunaux, sous réserve du respect de certaines conditions.
Cette possibilité offerte au Préfet pose en pratique la problématique suivante :
Quel est le devenir du patrimoine immobilier du syndicat dissous ?
Mais cela ne suffit pas à répondre à la problématique posée par la dissolution.
En effet, il convient de distinguer deux cas :
C'est, à notre sens, le cas le plus simple.
(ii) le sort des immeubles acquis par le syndicat sans aucune participation financière des communes
Il s'agit là d'un cas plus complexe puisque touchant directement au droit de propriété du syndicat.
A ce titre le syndicat peut tout à fait disposer d'un patrimoine mobilier et immobilier propre.
a) le statut des biens acquis en propre par le SYNDICAT
Les biens acquis par le syndicat font partie intégrante de son patrimoine.
b) la gestion des biens dans le cas de la dissolution du syndicat
En effet, seuls les collectivités locales ou leurs groupements peuvent constituer des SEM.
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Depuis le 31 mars 2009, les avocats ont la possibilité d'exercer une nouvelle activité: celle de mandataire en transactions immobilières. Jusque-là l'activité d'entremise immobilière, qui est commerciale par nature, était considérée comme incompatible avec la profession d'avocat.
Le nouvel article P.6.2.0.4 inséré au règlement intérieur du Barreau de Paris réglemente cette activité au regard des règles déontologiques de l'avocat.
Cet article dispose que:
« L'avocat peut exercer l'activité de mandataire en transactions immobilières dans les limites autorisées par la loi.
L'avocat doit en faire la déclaration à l'Ordre par lettre adressée au bâtonnier.
Cette activité doit être pratiquée en vue de la rédaction d'un contrat ou avant-contrat et constitue pour l'avocat une activité accessoire. L'avocat doit ouvrir un sous-compte spécial à la Carpa pour accomplir sa mission de « mandataire en transactions immobilières » soumis au contrôle de l 'Ordre.
Dans son activité de mandataire en transactions immobilières, l'avocat reste tenu de respecter les principes essentiels de sa profession et les règles du conflit d'intérêts ; il ne pourra intervenir que pour l'une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci.
L'avocat se conformera à l'annexe XIV du règlement intérieur concernant les règles relatives à la négociation ».
Pour ce qui concerne l'annexe, les rédacteurs n'ont pas caché s'être largement inspirés des règles retenues par les notaires qui ont également la possibilité d'exercer l'activité accessoire de mandataire en transactions immobilières.
L'avocat mandaté aura pour principale mission d'assurer la sécurité juridique de l'opération. Dans la majorité des cas il soumettra pour accord et préalablement à toute négociation, le compromis ou la promesse de vente à son client.
Le prêteur ne pourra plus exiger du consommateur qui souscrit un crédit immobilier l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe à compter du 1er septembre 2010.
A l'image de ce qui est déjà possible pour un crédit à la consommation, la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation permet au consommateur qui souscrit un crédit immobilier de choisir librement son assurance. A compter du 1er septembre 2010, le prêteur ne pourra pas refuser un contrat d'assurance s'il présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose (C. consom. art. L 312-9 modifié ).
L'objectif de cette nouvelle disposition est de favoriser le développement de la concurrence sur le marché de l'assurance emprunteur et de permettre des tarifications moins élevées que celles pratiquées à l'heure actuelle.
Les conséquences pour le prêteur seront les suivantes :
il ne pourra plus imposer à l'emprunteur l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe, contrairement à ce qu'autorise aujourd'hui l'article L 312-9 ;
il devra motiver toute décision de refus du contrat d'assurance individuel choisi par l'emprunteur ;
il ne pourra pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, que le taux soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie du contrat d'assurance individuel choisi par l'emprunteur.
L'assureur choisi par l'emprunteur devra informer le prêteur du non-paiement par l'emprunteur de sa prime d'assurance ou de toute modification substantielle du contrat d'assurance.
Nous portons à votre connaissance l'entrée en vigueur de deux textes concernant la profession d'agent immobilier, l'un relatif à l'ouverture de la profession aux ressortissants européens justifiant des conditions d'accès à la profession, l'autre relatif aux nouveaux modèles de carte, déclaration et attestation professionnelles:
Arrêté du 24 décembre 2009 relatif à l'aptitude professionnelle acquise dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen pris en application des articles 16-3 et 16-5 du décret du 20 juillet 1972 modifié (JORF n°0004 du 6 janvier 2010 page 332);
Arrêté du 23 décembre 2009 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration préalable d'activité et de l'attestation prévues par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié fixant les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (JORF n°0303 du 31 décembre 2009 page 23112 ).