contentieux (4)
Lettre d'information
Votre Avocat vous informe - Immobilier n°9 (Mars 2011)-1.pdf
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Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 10 mars 2010
N° de pourvoi: 09-12135
Publié au bulletin Cassation partielle
Un locataire a pris un bail qui stipulait que le locataire serait maintenu dans les lieux sa vie durant. De nouveau bailleurs ont acquis le logement et lui ont notifié un congé aux fins de reprise. Le locataire les a alors assignés pour entendre dire ce congé nul et de nul effet. La cour d'appel de Rennes pour rejeter sa demande a retenu que la stipulation selon laquelle le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant n'a d'autre effet que de fixer la durée du bail et ne peut faire obstacle à l'application des dispositions d'ordre public du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier les dispositions de l'article 15 selon lesquelles le congé donné par le bailleur au locataire peut être justifié par la décision du premier de reprendre le logement pour en faire bénéficier, notamment, ses descendants. La Cour de cassation, dans son arrêt en date du 10 mars 2010 censure les juges du fond estimant que le bail étant conclu pour une durée dont le terme était fixé par un événement certain, les bailleurs ne pouvaient délivrer congé avant ce terme.
Le droit de jouissance de l'immeuble ne confère pas à son titulaire la qualité de maître de l'ouvrage lui permettant d'agir sur le fondement de la garantie décennale.
Un preneur de locaux commerciaux commanda en 1996 des travaux de réfection du faux-plafond, suite à un rapport de la commission de sécurité ayant estimé que le plafond en polystyrène expansé, posé en 1992, présentait des risques d'incendie.
Ce dernier avait signé avec l'entrepreneur un contrat d'entreprise pour l'exécution de cette mission.
Le preneur a sollicité devant le juge des référés la désignation d'un expert afin de rechercher les causes et les responsabilités à l'origine des défectuosités constatées par la commission de sécurité.
L'expert commis, a déposé son rapport le 6 mai 2002 dans lequel il a incriminé le polystyrène utilisé en indiquant que son classement au feu en catégorie M2, s'appliquant à un matériau facilement inflammable, ne permettait pas de l'utiliser comme élément d'un plafond recouvrant la surface de vente d' un centre commercial.
Le preneur a alors assigné au fond les différents participants aux travaux d'aménagement réalisés en 1992, en se fondant tant sur l'article 1792 que sur les articles 1134 et 1147 du Code civil.
Par jugement en date du 25 novembre 2003, le tribunal de grande instance de Bordeaux a accueilli les demandes du preneur.
L'affaire a été portée en appel devant la Cour d'appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 1ère chambre Section B, 4 mars 2008, n°04-00281) qui décida que le preneur titulaire d'un droit de jouissance sur l'ouvrage et non d'un droit de propriété, ne pouvait pas se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage.
La Cour de cassation a confirmé l'arrêt d'appel en estimant que le preneur «n'était titulaire que d'un simple droit de jouissance sur l'ouvrage dont il n'avait pas la propriété, ce qui ne lui permettait pas de se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage et qu'il ne disposait donc pas de l'action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l'ouvrage, et non à sa jouissance».
La Cour reprend, en le formulant autrement, le principe qu'elle dégagea dans son arrêt du 28 novembre 1967 (Cass. Civ. 1ère, 28 novembre 1967) et selon lequel «l'obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l'immeuble (...)», ce qui signifie que le locataire n'est pas bénéficiaire de l'action issue des articles 1792 et suivants du Code civil (Cass. Civ. 3ème, 1er avril 1987, n°85-17.928, D.1987, I.R., p.108 ; Cass. Civ. 3ème, 17 février 1999, n°96-19.888, RD imm. 1999, p.408).
Ce principe a également récemment été repris dans un arrêt de la troisième chambre civile en date du 16 décembre 2008 (Cass. Civ. 3ème, 16 décembre 2008, n°07-20738) qui, pour déclarer l'action du cessionnaire au droit au bail irrecevable, retena que «la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil constitue une protection légale attachée à la propriété de l'ouvrage».
Rappelons que la Cour avait d'ailleurs déjà jugé cela concernant le preneur d'un bail commercial (Cass. Civ. 3ème, 2 février 2005, n°03-18.251 et 03-19.394, RD imm. 2005, p.131).
La jurisprudence a rendu d'autres arrêts allant dans le même sens concernant la situation du crédit-preneur (pour un exemple cf. Cass. Civ. 3ème, 27 mai 1999, n°97-19.599, RD imm. 1999, p. 409).
Cependant, la Cour de cassation a déjà eu l'occasion de sanctionner la Cour d'appel qui n'avait pas vérifié pour le compte de qui avait été effectué les travaux, et si, nonobstant le fait que le bailleur était signataire du marché, le preneur avait une relation contractuelle avec l'entrepreneur qui lui avait adressé toutes les situations de travaux (voir Cass. Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n°01-15.317, RDI 2003, obs. Ph. Malinvaud).
Mais dans l'arrêt d'espèce, la Cour maintient sa position et ne semble pas, pour le moment, vouloir faire entrer dans les critères qu'elle se fixe pour définir le maître de l'ouvrage, les notions de droit de jouissance et «d'intérêt pour l'ouvrage».
Cette solution se justifie par le mécanisme de la souscription de l'assurance construction qui exige une souscription obligatoire par le «propriétaire de l'ouvrage souhaitant faire réaliser des travaux, d'une assurance garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code civil» (article L.242-1 du Code des assurances), et exclut donc le titulaire du droit de jouissance de l'ouvrage. Mais aussi par le fait que le Code civil offre une alternative au preneur, celle d'agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle, comme l'a fait le preneur dans le cas commenté.
Nous pensons que la solution aurait certainement été différente si le propriétaire des locaux avait mandaté le preneur (Cass. Civ. 3ème, 3 mai 2001, n°00-10.021, Mon. TP 3 août 2001, p.46).
Cette solution doit pousser les rédacteurs de baux commerciaux à plus de vigilance concernant la rédaction des clauses «travaux du preneur».