assurance (5)
Lettre d'information
Votre Avocat vous informe - Immobilier n°9 (Mars 2011)-1.pdf
Nom : Votre Avocat vous informe - Immobilier n°9 (M.pdf
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Le prêteur ne pourra plus exiger du consommateur qui souscrit un crédit immobilier l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe à compter du 1er septembre 2010.
A l'image de ce qui est déjà possible pour un crédit à la consommation, la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation permet au consommateur qui souscrit un crédit immobilier de choisir librement son assurance. A compter du 1er septembre 2010, le prêteur ne pourra pas refuser un contrat d'assurance s'il présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose (C. consom. art. L 312-9 modifié ).
L'objectif de cette nouvelle disposition est de favoriser le développement de la concurrence sur le marché de l'assurance emprunteur et de permettre des tarifications moins élevées que celles pratiquées à l'heure actuelle.
Les conséquences pour le prêteur seront les suivantes :
il ne pourra plus imposer à l'emprunteur l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe, contrairement à ce qu'autorise aujourd'hui l'article L 312-9 ;
il devra motiver toute décision de refus du contrat d'assurance individuel choisi par l'emprunteur ;
il ne pourra pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, que le taux soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie du contrat d'assurance individuel choisi par l'emprunteur.
L'assureur choisi par l'emprunteur devra informer le prêteur du non-paiement par l'emprunteur de sa prime d'assurance ou de toute modification substantielle du contrat d'assurance.
Le Décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs est arrivé.
Désormais, et pour les contrats conclus à compter du 27 décembre 2010, les assureurs devront soumettre aux propriétaires les nouvelles dispositions du cahier des charges du dispositif de garantie universelle des risques locatifs.
Le droit de jouissance de l'immeuble ne confère pas à son titulaire la qualité de maître de l'ouvrage lui permettant d'agir sur le fondement de la garantie décennale.
Un preneur de locaux commerciaux commanda en 1996 des travaux de réfection du faux-plafond, suite à un rapport de la commission de sécurité ayant estimé que le plafond en polystyrène expansé, posé en 1992, présentait des risques d'incendie.
Ce dernier avait signé avec l'entrepreneur un contrat d'entreprise pour l'exécution de cette mission.
Le preneur a sollicité devant le juge des référés la désignation d'un expert afin de rechercher les causes et les responsabilités à l'origine des défectuosités constatées par la commission de sécurité.
L'expert commis, a déposé son rapport le 6 mai 2002 dans lequel il a incriminé le polystyrène utilisé en indiquant que son classement au feu en catégorie M2, s'appliquant à un matériau facilement inflammable, ne permettait pas de l'utiliser comme élément d'un plafond recouvrant la surface de vente d' un centre commercial.
Le preneur a alors assigné au fond les différents participants aux travaux d'aménagement réalisés en 1992, en se fondant tant sur l'article 1792 que sur les articles 1134 et 1147 du Code civil.
Par jugement en date du 25 novembre 2003, le tribunal de grande instance de Bordeaux a accueilli les demandes du preneur.
L'affaire a été portée en appel devant la Cour d'appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 1ère chambre Section B, 4 mars 2008, n°04-00281) qui décida que le preneur titulaire d'un droit de jouissance sur l'ouvrage et non d'un droit de propriété, ne pouvait pas se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage.
La Cour de cassation a confirmé l'arrêt d'appel en estimant que le preneur «n'était titulaire que d'un simple droit de jouissance sur l'ouvrage dont il n'avait pas la propriété, ce qui ne lui permettait pas de se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage et qu'il ne disposait donc pas de l'action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l'ouvrage, et non à sa jouissance».
La Cour reprend, en le formulant autrement, le principe qu'elle dégagea dans son arrêt du 28 novembre 1967 (Cass. Civ. 1ère, 28 novembre 1967) et selon lequel «l'obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l'immeuble (...)», ce qui signifie que le locataire n'est pas bénéficiaire de l'action issue des articles 1792 et suivants du Code civil (Cass. Civ. 3ème, 1er avril 1987, n°85-17.928, D.1987, I.R., p.108 ; Cass. Civ. 3ème, 17 février 1999, n°96-19.888, RD imm. 1999, p.408).
Ce principe a également récemment été repris dans un arrêt de la troisième chambre civile en date du 16 décembre 2008 (Cass. Civ. 3ème, 16 décembre 2008, n°07-20738) qui, pour déclarer l'action du cessionnaire au droit au bail irrecevable, retena que «la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil constitue une protection légale attachée à la propriété de l'ouvrage».
Rappelons que la Cour avait d'ailleurs déjà jugé cela concernant le preneur d'un bail commercial (Cass. Civ. 3ème, 2 février 2005, n°03-18.251 et 03-19.394, RD imm. 2005, p.131).
La jurisprudence a rendu d'autres arrêts allant dans le même sens concernant la situation du crédit-preneur (pour un exemple cf. Cass. Civ. 3ème, 27 mai 1999, n°97-19.599, RD imm. 1999, p. 409).
Cependant, la Cour de cassation a déjà eu l'occasion de sanctionner la Cour d'appel qui n'avait pas vérifié pour le compte de qui avait été effectué les travaux, et si, nonobstant le fait que le bailleur était signataire du marché, le preneur avait une relation contractuelle avec l'entrepreneur qui lui avait adressé toutes les situations de travaux (voir Cass. Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n°01-15.317, RDI 2003, obs. Ph. Malinvaud).
Mais dans l'arrêt d'espèce, la Cour maintient sa position et ne semble pas, pour le moment, vouloir faire entrer dans les critères qu'elle se fixe pour définir le maître de l'ouvrage, les notions de droit de jouissance et «d'intérêt pour l'ouvrage».
Cette solution se justifie par le mécanisme de la souscription de l'assurance construction qui exige une souscription obligatoire par le «propriétaire de l'ouvrage souhaitant faire réaliser des travaux, d'une assurance garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code civil» (article L.242-1 du Code des assurances), et exclut donc le titulaire du droit de jouissance de l'ouvrage. Mais aussi par le fait que le Code civil offre une alternative au preneur, celle d'agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle, comme l'a fait le preneur dans le cas commenté.
Nous pensons que la solution aurait certainement été différente si le propriétaire des locaux avait mandaté le preneur (Cass. Civ. 3ème, 3 mai 2001, n°00-10.021, Mon. TP 3 août 2001, p.46).
Cette solution doit pousser les rédacteurs de baux commerciaux à plus de vigilance concernant la rédaction des clauses «travaux du preneur».