avril 2011

#10

#Copropriété

Vidéo-protection dans les parties

communes d'un immeuble

L'article 23 de la loi n° 2011-267 du

14 mars 2011 d'orientation et de programmation

pour la performance de la sécurité

intérieure (LOPPSI 2) permet la transmission

aux forces de l'ordre des images réalisées

en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d'habitation.

Toutes les images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs

d'habitation sont susceptibles d'être transmises. Elles ne « doivent concerner ni l'entrée des

habitations privées, ni la voie publique ». La transmission de ces images aux services chargés du

maintien de l'ordre (à savoir police ou gendarmerie nationale) ne peut se faire que « dans des

circonstances faisant redouter la commission imminente d'une atteinte grave aux biens ou aux

personnes ». Cette transmission s'effectue en temps réel, et est strictement limitée au temps nécessaire

à l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationale ; il ne peut donc y

avoir d'enregistrement et de conservation de ces images par lesdits services. Les conditions et les

modalités du transfert sont précisées par une convention préalablement conclue entre le gestionnaire

de l'immeuble et le représentant de l'État dans le département. Les immeubles concernés

sont les immeubles en copropriété, comme les immeubles appartenant à un seul propriétaire, que

ceux-ci soient bailleurs sociaux ou non.

Comment cette autorisation de transmission peut-elle être réalisée ? L'article L. 126-1-1 du code

de la construction et de l'habitation prévoit deux cas de figure. Dans l'hypothèse de l'immeuble

en copropriété, l'autorisation est donnée par l'assemblée générale statuant à la majorité des copropriétaires,

dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dans

l'hypothèse d'un immeuble social, le texte indique que l'autorisation doit émaner du gestionnaire.

#Bail

Marché locatif privé : + 2,5 % en 2010

Selon l'observatoire des loyers CLAMEUR, l'année 2010 a bénéficié de la reprise du marché et de

la remontée de la mobilité résidentielle : les loyers de marché ont ainsi augmenté de 2,5 %. Le

loyer du marché s'établit à 12,3 x/m2, France entière, soit 16,4 x/m2 pour les studios et 1 pièce,

12,6 x/m2 pour les 2 pièces, 10,3 x/m2 pour les 3 pièces, 9,2 x/m2 pour les 4 pièces et 9 x/m2

pour les 5 pièces et plus. Il semble que le début de l'année 2011 s'inscrive dans la même tendance,

à savoir le redémarrage du marché locatif privé.

Bail d'habitation : pas d'extension conventionnelle pour un bail entrant dans les prévisions

légales

Si le bailleur a fait connaître son accord pour que l'appartement soit affecté en totalité à un usage

professionnel, cette circonstance n'affecte pas le caractère de bail à usage mixte professionnel et

d'habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi.

Dans un arrêt du 9 mars 2011, un locataire se prévalait d'un courrier du bailleur l'autorisant à

affecter l'appartement loué pour un usage mixte à un usage exclusivement professionnel. Il en

tirait argument pour dire que le droit au renouvellement existait indépendamment de l'habitation

effective du preneur, et que le congé délivré par le bailleur pour motif légitime et sérieux était

dénué de fondement. Mais la Cour répond que peu importait cette extension conventionnelle, le

local répondait à la définition du bail mixte, et avait été conclu comme tel, le locataire ne pouvait

donc être exonéré d'une partie de ses obligations.

Votre avocat vous informe

dans ce numéro

Copropriété

Bail

Transaction immobilière

L. n° 2011-267,

14 mars 2011,

art. 23, JO 15 mars.

Site de l'observatoire

CLAMEUR

.../...

Civ. 3e, 9 mars 2011,

n° 10-30.223

immobilier

Élection au conseil syndical : seuls les candidats peuvent être élus

Par un arrêt du 16 mars 2011, la Cour de cassation affirme clairement, pour la première fois, que

seuls les candidats déclarés au poste de conseiller syndical peuvent être valablement élus. Dans

l'espèce en cause, la cour d'appel avait validé l'élection au conseil syndical d'un copropriétaire

absent lors de l'assemblée générale, au double motif qu'aucun texte n'exige la présence du copropriétaire

désigné lors du vote, et que d'autre part ledit copropriétaire n'avait pas contesté sa

nomination. Or, si effectivement les textes sont muets sur la nécessaire présence du copropriétaire

lors de l'assemblée, ils ne dispensaient pas pour autant le juge du fond de rechercher si la personne

désignée avait fait acte de candidature.

#Transaction immobilière

En 2010, pas de crise pour l'immobilier francilien

Selon la Chambre des notaires Paris-Ile-de France, en 2010 il s'est vendu 200 000 logements dans

le neuf et l'ancien, soit près de 40 % de hausse par rapport à 2009. Dans ce contexte, le déficit

structurel de logements parisiens devient encore plus criant, spécialement pour les appartements.

Cette pénurie profite au secteur du neuf, encore que « le différentiel de prix entre le neuf et l'ancien

s'est progressivement atténué [...] ce qui est d'autant plus anormal que les performances du

neuf s'améliorent en terme d'isolation ou de respect des normes d'accessibilité et que les incitations

fiscales étaient exceptionnellement favorables l'an passé pour les acquéreurs ».

Fin 2010 en moyenne, les prix ont dépassé le chiffre de 5000 x/m2 dans l'ancien pour les appartements

d'Ile-de-France et ont avoisiné les 7 500 x à Paris, soit une hausse historique, sur un an,

de 14 % en région et de 18 % sur Paris.

Pour 2011, la Chambre des notaires estime que le schéma devrait perdurer, au moins jusqu'au

printemps. Au-delà, tout va dépendre de l'environnement économique et financier.

Responsabilité du vendeur qui n'a pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage

Le défaut de souscription de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas un accessoire

indispensable de l'immeuble vendu, n'empêche pas la vente et ne constitue pas un défaut de

livraison. Un acquéreur avait déduit de la combinaison de l'article L. 241-1 du code des assurances

et de l'article 1615 du Code civil que le vendeur était tenu de délivrer un immeuble pour lequel

une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite. En l'espèce, il avait acquis un terrain sur

lequel le vendeur avait fait bâtir une maison d'habitation et un préau. Sous l'effet d'une forte

bourrasque, la charpente du préau s'était effondrée en raison de vices de construction relevant

des articles 1792 et suivants du Code civil. L'assureur dommages-ouvrage avait pourtant décliné

sa garantie au motif que seule la maison d'habitation était couverte par l'assurance souscrite au

moment des travaux, les bâtiments annexes en étant exclus. L'acquéreur avait alors recherché la

responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance, l'assurance dommages-

ouvrage étant, selon lui, un accessoire de la chose vendue. Cet argument est rejeté, au

motif que si les dommages relevaient bien de l'assurance dommages obligatoire, le défaut de

souscription de cette assurance, qui n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu,

n'empêchait pas la vente de l'immeuble.

Pratique du mandat de vente non exclusif

Dans une affaire jugée par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence le 1er mars 2011, le propriétaire

d'un immeuble avait signé un mandat de vente exclusif pour une durée de douze mois, avec une

période d'irrévocabilité pendant les trois premiers mois. Par la suite, il notifiait au professionnel de

l'immobilier la résiliation de ce mandat, lui précisant qu'il souhaitait le remplacer par un mandat

simple. Quelques jours après, il signait un mandat simple avec une autre agence, pour une durée

initiale de neuf mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Puis un compromis de vente

était signé par l'intermédiaire de la première agence.

La cour d'appel juge que lorsque le mandant n'a pas signé de mandat exclusif, il a la faculté de

conclure la vente par l'intermédiaire d'une autre agence que celle ayant fait visiter les lieux en

premier.

Civ. 3e, 2 mars 2011,

n° 09-72.576

Chambre des notaires

Paris-Ile-de-France,

conférence de presse,

3 mars 2011

Aix-en-Provence,

1er mars 2011,

RG n° 10/04241

#10 Votre avocat vous informe

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.../...

avril 2011

Civ. 3e, 16 mars 2011,

n° 10-10.553