Concilier Environnement et Urbanisme

Annoncée lors du Conseil des ministres du 4 janvier dernier, l'ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012, publiée au Journal officiel du 6 janvier et prise en application de l'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (JCP A 2010, 2237), « clarifie et simplifie » les procédures d'élaboration et d'évolution des schémas de cohérence territoriale (SCOT), des plans locaux d'urbanisme (PLU) et des cartes communales.

L'effort de clarification s'est, en particulier, traduit par la mise en place, pour les SCOT et les PLU, selon un plan implicite identique, de dispositions propres à chaque procédure d'évolution de ces documents (révision, modification, modification simplifiée et mise en compatibilité pour une déclaration d'utilité publique ou une déclaration de projet ou avec un autre document) afin de permettre de définir le champ d'application de chacune des procédures et ses modalités de déroulement.

Entrée en vigueur : l'ordonnance entre en vigueur à une date déterminée par décret en Conseil d'État et au plus tard le 1er janvier 2013. Toutefois, afin de ne pas remettre en cause la sécurité juridique des procédures en cours, les nouvelles dispositions ne leur seront pas applicables à l'exception, d'une part, de celles régissant les conséquences juridiques et les obligations qui résultent d'un changement de périmètre d'une commune dotée d'un PLU ou du changement de périmètre d'un EPCI compétent en matière de PLU et, d'autre part, de celles permettant de modifier le projet de PLU après l'enquête publique pour tenir compte, non seulement des observations de l'enquête publique, mais également des avis des personnes consultées sur le projet arrêté.

424-14 est ainsi modifié :

« Lorsque le projet n'est pas situé dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, le demandeur peut, en cas d'opposition à une déclaration préalable ou de refus de permis fondé sur une opposition de l'architecte des Bâtiments de France, saisir le préfet de région, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'un recours contre cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification de l'opposition ou du refus. » ;

Le décret n° 2011-1903 du 19 décembre 2011 substitue le dispositif des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) aux zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). On rappelle que les AVAP :

- ont le caractère de servitude d'utilité publique,

- ont pour but de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces dans le respect du développement durable,

- et qu'elles sont fondées sur un diagnostic architectural, patrimonial et environnemental, prenant en compte les orientations du projet d'aménagement et de développement durables des plans locaux d'urbanisme, afin de garantir la qualité architecturale des constructions existantes et à venir ainsi que l'aménagement des espaces (C. patr., art. L. 642-1).

À ce titre, le décret du 19 décembre 2011 définit le contenu et la procédure d'établissement d'une AVAP (mise à l'étude du projet et création d'une aire). Il précise les modalités de délivrance d'une autorisation de travaux dans cette aire. Il prévoit également une sanction pénale en cas de violation des dispositions relatives à l'autorisation de travaux (C. patr., art. R. 642-29). L'ensemble de ces dispositions sont codifiées aux articles D. 642-1 à R. 642-29 du Code du patrimoine.

Le décret du 19 décembre 2011 aménage également le régime des recours contre les avis des architectes des Bâtiments de France et supprime les régimes d'évocation ministérielle associés au champ de visibilité des monuments historiques et aux secteurs sauvegardés.

Entrée en vigueur : ces mesures entrent en application le 22 décembre 2011. Toutefois, les ZPPAUP mises en place avant le 14 juillet 2010 continuent à produire leurs effets de droit, au plus tard jusqu'au 14 juillet 2015, jusqu'à ce que s'y substituent les AVAP (conformément à l'article L. 642-8 du Code du patrimoine).

On sait que les critiques adressées à l'indice du coût de la construction (ICC) en raison de sa hausse importante on abouti à la création de l'indice des loyers commerciaux (ILC), dont le champ d'application ne concernait pas toutes les locations commerciales ou professionnelles, d'où l'instauration d'un troisième indice, l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), dont la genèse fût passablement compliquée en raison de deux invalidations successives par le Conseil constitutionnel (V. Focus P.-H. Brault, Bail commercial : de l'indice des loyers commerciaux à l'ILAT : Loyers et copr. 2011, alerte 56). Le dispositif a enfin été adopté par l'article 63 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (V. JCP E 2011, act. 280).

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) peut servir de référence à la révision des baux professionnels autres que les loyers commerciaux, à la place de l'indice du coût de la construction, actuellement utilisé. Les activités qui entrent dans son champ d'application sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales pour lesquelles a déjà été constitué un indice des loyers commerciaux (ILC). L'ILAT pourra être utilisé pour la location d'espaces de bureaux, pour les établissements où sont exercées des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales, pour les activités des professions libérales et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques (C. monét. fin., art. D. 112-2, mod.).

Le recours à ce nouvel indice de référence, d'application conventionnelle, est conditionné par l'accord des parties au bail professionnel pour les secteurs concernés. Les parties auront donc le choix entre ILAT et ICC.

Le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires, pris pour l'application de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, fixe les règles de composition et de calcul de l'ILAT.

L'ILAT, calculé sur une base trimestrielle et publié par l'INSEE, est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs du niveau des prix à la consommation, de celui des prix de la construction neuve et de celui du produit intérieur brut en valeur. Chaque composante intervient dans le calcul de l'indice selon la formule de pondération suivante :

ILAT = 50 % mIPCL + 25 % mICC + 25 % mPIB

Les différents calculs sont effectués de façon exacte sans passage intermédiaire par des arrondis. L'ILAT et ses variations sont publiés avec deux décimales, les variations étant calculées par référence aux valeurs publiées.

Le décret n° 2011-2028 est entré en vigueur le 31 décembre 2011.

Une circulaire commente les nouvelles dispositions introduites par le décret n° 2011-1214 du 29 septembre 2011.

Le décret n° 2011-1214 du 29 septembre 2011 portant adaptation des dispositions du code de l'urbanisme relatives aux terrains de camping et aux parcs résidentiels de loisirs est en vigueur depuis le 2 octobre 2011, soit le lendemain de sa publication au Journal Officiel.

Le droit applicable aux terrains de camping et aux hébergements légers de loisirs a été remanié à la suite de l'adoption de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques et de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement dite loi « Grenelle II ». Le décret n° 2011-1214 procède à la transposition dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme des évolutions apportées par ces deux lois.

Une circulaire précise les modalités d'application de ce décret. A cette fin :

- elle explique les mesures de ce décret qui sont de trois ordres :

* mesures d'encadrement de l'installation des hébergements légers de loisirs visant à lutter contre le phénomène de résidentialisation des terrains de camping,

* allégement des formalités pour la mise aux normes paysagères des terrains de camping existants,

* mesures visant à prendre en compte la suppression de l'obligation de classement des terrains aménagés ;

- elle précise la liste des pièces à fournir dans le cadre d'une demande de permis d'aménager de mise aux normes paysagères des terrains de camping existants.

Les dispositions de la loi du 29 décembre 1892 qui fixent les conditions d'accès, voire d'occupation temporaire, des propriétés privées pour y conduire des études liées à des travaux publics sont conformes à la Constitution.

Ainsi vient d'en décider le Conseil constitutionnel dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) transmise par le Conseil d'Etat.

Les requérants soutenaient que les dispositions contestées méconnaissaient les exigences constitutionnelles en matière de protection du droit de propriété.

Conformément à l'article 57 de la loi Grenelle II, un décret du 25 juillet 2011 et venu modifier le Code de la construction et de l'habitation pour y introduire les dispositions relatives :

- A l'installation d'équipements électriques permettant la recharge des véhicules électriques et hybrides dans les parcs de stationnement des bâtiments d'habitation et de bureaux neufs ou existants ;

- A la mise en place d'infrastructures dédiées au stationnement sécurisé des vélos dans ces mêmes bâtiments.

Un arrêté viendra préciser les modalités d'application de ces nouvelles dispositions.

L'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement a habilité le Gouvernement à procéder par voie d'ordonnance, dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, à une clarification des dispositions du code de l'urbanisme relatives aux établissements publics fonciers (EPF) et d'aménagement (EPA), afin de mieux distinguer le régime juridique qui leur est applicable, en précisant leurs compétences, leurs missions et en rénovant leur mode de gouvernance.

Le Journal Officiel 9 Septembre 2011 publie ainsi l'ordonnance n° 2011-1068 du 8 septembre 2011 relative aux établissements publics fonciers, aux établissements publics d'aménagement de l'Etat et à l'Agence foncière et technique de la région parisienne.

S'agissant des EPF, l'ordonnance prévoit notamment que ces établissements ont la possibilité d'exproprier et d'exercer le droit de préemption et de priorité (C. Urb., art. L. 321-4) comme elle indique, pour les EPA (C. Urb., art. L. 321-17) et l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP ; C. Urb., art. L. 321-31), les conditions dans lesquelles ceux-ci peuvent également agir par voie d'expropriation et exercer leur droit de préemption et de priorité.

Ces contrats de développement territorial sont prévus pour une durée de 15 ans et peuvent être modifiés, révisés ou résiliés. ils doivent faire l'objet d'une enquête publique et d'une évaluation environnementale.

Ces derniers visés par l'article 21 de la loi relative au Grand Paris ont pour objectif de contractualiser l'élaboration et la mise en oeuvre sur le long terme des projets de développement des territoires stratégiques du Grand Paris, notamment ceux desservis par le réseau de transport public.

Ils peuvent être conclus entre l'Etat et les communes et EPCI de la région Ile-de-France concernés par le projet de réseau ou attenants à l'un des grands territoires stratégiques de la région. Les modalités sont précisées dans le décret d'application en date du 24 juin 2011.

A défaut pour les parties de fixer une date et une durée d'effet, celui ci est réputé prendre effet à la date de signature et pour 15 ans.

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2011 apporte un double éclairage sur les responsabilités liées au diagnostic amiante lors d'une transaction immobilière :

- d'une part, une clause d'exonération de garantie des vices cachés peut être valablement appliquée sous certaines conditions : Pour la Cour, la clause d'exonération de garantie des vices cachés était tout à fait applicable. Le diagnostic amiante avait été établi par un professionnel et annexé à l'acte de vente conformément à la loi. Le Code de la construction et de l'habitation prévoit en effet que le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en l'absence de diagnostic technique lors de la signature de l'acte authentique de vente.

En outre, la mauvaise foi des vendeurs "profanes", qui avaient rempli leur devoir d'information, ne pouvait être établie. Ce qui signifie qu'il en aurait été autrement s'agissant de vendeurs qui n'auraient pas été des particuliers.

- d'autre part, la responsabilité du diagnostiqueur se limite à un simple examen visuel : La Cour de cassation ne retient pas non plus la responsabilité du diagnostiqueur. Le professionnel avait en effet "réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l'arrêté du 22 août 2002 qui précise que l'opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs".

Or, il n'était pas démontré, en l'espèce, que la présence d'amiante était perceptible par un simple examen visuel.

En outre, le fait que le diagnostiqueur ait fait une proposition dans le cadre d'une solution amiable ne peut valoir reconnaissance de responsabilité, selon la Cour.

Un projet d'ordonnance, et son décret d'application, relative aux corrections à apporter à la réforme des autorisations d'urbanisme sont en consultation publique sur le site du ministère de l'Ecologie. Les observations sur ces projets peuvent être adressées jusqu'au 5 octobre 2011.

La mise en oeuvre de la réforme de l'application du droit des sols, entrée en vigueur en octobre 2007, a fait apparaître la nécessité de mesures correctrices pour clarifier et simplifier le droit applicable aux autorisations d'urbanisme.

Les principaux ajustements proposés concernent les lotissements. "Les procédures de création et de gestion des lotissements sont clarifiées et améliorées, dans le but de faciliter l'acte de construire et d'introduire de la souplesse dans l'évolution des lotissements vers plus de densité et de qualité", indique le rapport de présentation du décret.

Les autres mesures permettent de clarifier ou sécuriser certaines dispositions relatives au permis de construire dont l'application pose aujourd'hui des difficultés : servitude de cour commune, établissements recevant du public (ERP)....

"Plusieurs délais d'instructions, modifiés en raison de l'articulation de l'autorisation d'urbanisme avec un régime d'autorisation relevant d'une autre législation, sont par ailleurs réduits au strict nécessaire", précise le rapport de présentation du décret.

Alors qu'en France la mise en place de trames vertes et bleues semble longue et difficile, l'AEE vient de publier un rapport sur les conséquences dévastatrices pour la faune et la flore de la fragmentation des espaces naturels en Europe.

Pour la première fois, un rapport vient éclaircir le sujet de la fragmentation du paysage en Europe. En partenariat avec l'Office fédéral suisse pour l'environnement (Foen), l'Agence européenne de l'environnement (AEE), explique comment infrastructures, voiries et zones bâties constituent une menace pour la biodiversité dans 28 pays européens.

Ces vingt dernières années, et ce malgré la tentative de mise en place d'une politique de préservation des zones non fragmentées, le maillage du territoire européen a augmenté, et le nombre de projets d'infrastructures n'a pas décru.

Directrice exécutive de l'AEE, le professeur Jacqueline McGlade déclare : "Les paysages changent constamment, mais ces dernières décennies les humains les ont découpés à un rythme sans précédent, en ne prenant que très peu en considération les impacts cumulatifs sur l'environnement."

Point sur l'état de la fragmentation en Europe :

Si "le tableau que peint le rapport est inquiétant" d'après la directrice de l'AEE, les facteurs de fragmentation des espaces naturels sont variables en Europe, et donc, leur ampleur, plus ou moins alarmante.

Parmi les pays ayant atteint le plus haut niveau de fragmentation des espaces naturels figurent la Belgique, le Luxembourg, les Pays-Bas, suivis de près par Malte, l'Allemagne et la France.

Dans les pays de l'est européen, la Roumanie aurait évité avec succès la fragmentation du paysage à grande échelle. Avec treize parcs nationaux et environ 500 zones protégées, le pays fournit un habitat à 60 % des ours, 40 % des loups et 35 % des lynx en Europe.

En revanche, la Pologne dispose, elle, d'un programme particulièrement ambitieux de construction d'autoroute, qui représente, d'ailleurs, 40 % du marché d'infrastructure routière dans la région, sur les prochaines années à venir. Le rapport de l'AEE prévoit donc une division encore plus importante des parcelles d'habitat naturel, à moins que des mesures ne soient prises pour préserver la connectivité et la dynamique des espèces.

Les pays méditerranéens comme l'Espagne, la Grèce et l'Italie ont un niveau moyen de fragmentation du paysage global, mais les zones d'agglomérations côtières ont elles un bilan très négatif en matière de dégradation des espaces naturels.

De même, au Royaume-Uni, le résultat des observations est contrasté puisque le plus haut niveau de fragmentation d'Europe se situe autour de la ville de Londres, mais les Highlands écossais viennent balancer le bilan puisqu'elles figurent parmi les zones les moins dégradées par l'infrastructure. A l'instar des pays scandinaves, où le peu de densité de population, les montagnes et les régions éloignées jouent en faveur d'une modification encore peu importante du paysage.

En France, la trame verte et bleue (TVB), volet majeur du Grenelle de l'environnement, est encore au stade expérimental. Il s'agit de la mise en place de corridors écologiques reliant des zones protégées, qui devraient être opérationnelles dès 2012, d'après le ministère de l'Ecologie, sur le territoire français.

Les projets d'ordonnance et de décret visant à unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme sont en consultation jusqu'au 30 août 2011 sur le site du Ministère de l'Environnement, du Développement Durable, des Territoires et du logement. C'est l'ensemble des deux textes qui assurera la cohérence de la réforme.

Le Gouvernement a publié le décret n° 2011-832 du 12 juillet 2011 relatif à la réforme de l'agrément au titre de la protection de l'environnement et à la désignation des associations agréées, organismes et fondations reconnues d'utilité publique au sein de certaines instances.

L'urbanisme de projet doit faciliter la mise en oeuvre de projets sur tout le territoire.

Il n'est pas synonyme de déréglementation mais de souplesse et d'adaptabilité. Il s'agit

de :

- passer d'une logique de normes à une culture de projets : faciliter la réalisation

de projets novateurs ; simplifier les procédures ; remettre les règles à leur place ;

- répondre aux enjeux du Grenelle et aux défis environnementaux, en privilégiant

des projets ambitieux et pensés en amont plutôt que la construction au « fil de

l'eau » : lutte contre l'étalement urbain et densification du bâti ; utilisation des friches

et des zones sous-urbanisées ; intégration de l'aménagement et des réseaux de

transport dans une optique de développement durable ; continuités urbaines...

- promouvoir l'offre de logement : faciliter la production de logement notamment en

zone tendue ; réguler l'économie foncière ; réduire les obstacles à la production

immobilière et favoriser les opérations maîtrisées...

Les conclusions des groupes de travail

Les groupes de travail ont proposé aujourd'hui plusieurs mesures fortes :

- de nouvelles modalités d'évolution des documents d'urbanisme ;

- la simplification de la définition des surfaces prises en compte dans le droit de

l'urbanisme. Il s'agit de supprimer la distinction complexe et anti-grenelle entre la

SHOB* et la SHON** et de la remplacer par une notion unique, « la surface de

plancher des constructions » ;

- l'amélioration du régime des permis de construire et de certaines autorisations

d'urbanisme. L'objectif est de soumettre à déclaration les seuls lotissements qui ne

comportent pas la création de voie ou d'espace public nouveau, et a permis les

lotissements qui en comportent, ainsi que les lotissements projetés dans les sites

classés et les secteurs protégés. D'autres propositions visent à modifier le seuil de

déclaration préalable et permis de construire pour des extensions ou modifications de

bâtiments existant ou encore à réduire les délais de permis.

Les groupes de travail ont également préconisé au-delà du périmètre défini par les

ordonnances, des propositions de nature à faciliter la réalisation de projets urbains

ambitieux. On peut notamment évoquer les mesures suivantes :

- la simplification des règlements des PLU au service des projets,

- la lutte contre les recours abusifs,

- la relance des opérations d'aménagements,

- la mise en adéquation de la fiscalité de l'urbanisme et de la fiscalité foncière avec nos

politiques urbaines.

Le ministère de l'Écologie vient de publier, sur son site internet, un dossier sur la réforme de la fiscalité de l'aménagement. Cette réforme a été adoptée dans le cadre de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 (Journal Officiel 30 Décembre 2010 ; JCP A 2011, 2097). Rappelons que l'article 28 crée un chapitre premier « Fiscalité de l'aménagement » au début du Livre III du Titre III du Code de l'urbanisme ; le nouveau dispositif repose désormais sur la taxe d'aménagement (TA) et sur le versement pour sous-densité (VSD) et entrera en vigueur le 1er mars 2012 (le 1er janvier 2014 à Mayotte). Les collectivités territoriales doivent prendre les délibérations nécessaires à la mise en oeuvre du dispositif avant le 30 novembre pour l'année suivante, soit avant le 30 novembre 2011 pour la première mise en oeuvre en 2012. Des modèles de délibération instituant la taxe d'aménagement, par les communes, EPCI et départements, sont ainsi proposés de même qu'un modèle de délibération instituant un seuil minimal de densité.

M. Bernard Roman attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les problèmes posés par l'entrée en vigueur au 1er octobre 2007 de la réforme des autorisations d'urbanisme, et notamment par les difficultés d'application de la réforme des lotissements. Toute division en vue de l'implantation de bâtiments est désormais constitutive de lotissement, même si un seul terrain à bâtir est créé. Dans le cas où le propriétaire d'une unité foncière bâtie détache un terrain à bâtir, et conserve le reliquat bâti, il est soumis à l'obligation de déposer une déclaration préalable. Il lui demande s'il en est de même s'il vend d'abord la partie bâtie de sa propriété, en conservant un reliquat constitué par un terrain nu qui apparaît objectivement constructible au regard des règles d'urbanisme en vigueur. Il souhaite, en outre, savoir si, dans l'hypothèse où le propriétaire vend cette partie bâtie de sa propriété sans déposer une déclaration préalable visant le reliquat qu'il a conservé, ce reliquat est constructible sans autre formalité que l'obtention d'un permis de construire.

Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, « constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». La vente de la partie bâtie d'une propriété implique la création d'un lot à bâtir, pour autant que la constructibilité du terrain soit établie. En conséquence, quelle que soit la nature de la parcelle cédée (construite ou non), la vente d'un terrain est assimilable à une division foncière entrant dans le champ d'application de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, si elle doit être suivie, dans les dix ans, d'une demande d'autorisation de construction sur le reliquat reconnu constructible. Il est entendu que toute mise en location entraînant division en jouissance sur la partie détachée ou sur la partie conservée, au moyen d'un bail emphytéotique habilitant à construire ou d'un bail à construction, est également soumise au régime du lotissement. Dans la mesure où dans le cas envisagé, le lotissement ne dépasse pas la création de deux lots à construire, seule une déclaration préalable est requise en application de l'article R. 421-23 a du code de l'urbanisme.

Question :

M. Bernard Roman attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'Écologie, du Développement et de l'Aménagement durables, sur les problèmes d'interprétation des nouveaux textes relatifs à la définition du lotissement, et notamment aux terrains à prendre en compte pour vérifier le nombre de terrains à bâtir issus d'une propriété foncière sur une période de dix ans. L'article R. 442-2 du Code de l'urbanisme précise que ne sont pas pris en compte «les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis». Si un terrain à bâtir a été détaché d'une propriété il y a moins de dix ans, il est comptabilisé à ce titre. Il lui demande si, dans l'hypothèse où, ultérieurement, ce terrain fait l'objet d'une opération de construction, il cesse d'être comptabilisé au titre des terrains issus de la propriété d'origine, à la date où est achevé le bâtiment qu'il supporte désormais.

Réponse :

La comptabilisation du nombre de lots composant un lotissement résulte de l'application combinée des articles L. 442-1 et R. 442-2 du Code de l'urbanisme. Le texte législatif précise que « constitue l'opération d'aménagement l'opération qui a pour objet ou qui sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division (...) d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Les mentions réglementaires excluent, quant à elles, « les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis » pour le décompte des lots exigés à l'alinéa a de l'article R. 421-19 du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire pour les lotissements nécessitant un permis d'aménager car ils créent plus de deux lots à construire. Il ressort que tout détachement, dès l'émergence du premier lot à construire, est constitutif d'un lotissement et nécessite a minima une déclaration préalable selon l'alinéa a de l'article R. 421-23 du Code de l'urbanisme. En conséquence, la question relative au nombre de lots et à la présence de constructions sur le terrain considéré, permettant l'exclusion de certains d'entre eux, n'est pertinente que pour déterminer le type d'autorisation exigible, permis d'aménager ou déclaration préalable, dans la mesure où la division relève bien du régime du lotissement. Or, celui-ci, en application de la définition générale rédigée à l'article L. 442-1, suppose de prendre en considération les mutations ou cessions foncières réalisées sur les dix dernières années. Il ne suffit donc pas qu'un terrain détaché nu soit bâti pour qu'il sorte, ipso facto, du calcul effectué pour procéder au choix entre permis d'aménager et déclaration préalable. Il convient que le terrain bâti, postérieurement au détachement, soit issu d'une division remontant à plus de dix ans pour qu'il cesse de compter au nombre des lots dénombrés dans le cadre d'un permis d'aménager. Le critère décisif est bien celui de la date à laquelle est née l'unité foncière nouvellement bâtie et non la date de la fin de la construction édifiée sur ce terrain. Si tel n'était pas le cas, le permis d'aménager perdrait l'essentiel de sa raison d'être, sauf dans les cas où plus de deux lots à construire seraient créés simultanément.