compromis de vente (1)
Il est très fréquent que dans les promesses de vente (dites souvent "compromis") d'un bien immobilier (appartement, maison) soumises à la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un financement bancaire pour le prix, il soit prévu qu'en cas de non obtention de ce financement par suite d'une faute de ce dernier (par exemple, parce qu'il ne fait pas les démarches dans le délai contractuellement arrêté ou sollicite un prêt supérieur à celui contractuellement mentionné), le dépôt de garantie (qui est en général de 10% du prix) restera acquis au vendeur "à titre d'indemnité d'immobilisation". Il s'agit en fait d'une évaluation forfaitaire du préjudice subi par le vendeur.
Dans un arrêt du 24 septembre 2008, la Cour de Cassation a considéré que cette clause est une "clause pénale" (prévoyant donc une "pénalité") susceptible en tant que telle d'être minorée (ou majorée), ce qui signifie que les juges peuvent calquer le montant des dommages et intérêts dus par l'acquéreur sur le préjudice réellement subi par le vendeur (qui peut donc être moindre ou supérieur).
La qualification d'indemnité d'immobilisation est donc impropre à faire échapper la pénalité à cette possibilité de réduction car il s'agit d'une stipulation ayant pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence.
De fait, l'indemnité d'immobilisation en tant que telle ne peut exister dans les compromis de vente qui valent vente dès l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; elle ne peut se trouver que dans les promesses unilatérales de vente, où seul le vendeur s'engage à vendre : elle a pour objet de le dédommager du temps perdu si la vente ne se fait pas.
Cet arrêt de la 3ème Chambre Civile est semble-t-il le premier à s'être prononcé sur cette qualification d'indemnité d'immobilisation ; il aura à n'en pas douter du succès car il permet à l'acquéreur fautif de soutenir
que le préjudice du vendeur est moindre que celui forfaitairement calculé lors de la signature du compromis.
(Source : RECUEIL DALLOZ, 16 octobre 2008, n° 36, page 2497)