baux commerciaux (1)
Le décret relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux est paru le 26 décembre 2007 (n° 2007-1827), soit plus de deux ans et demi après la loi du 2 août 2005 (n° 2005-882) en faveur des petites et moyennes entreprises ; mais il n'est pas encore applicable en l'absence de la parution d'un arrêté fixant le contenu de la déclaration à adresser à la commune préalablement à la vente.
Les conditions de mise en oeuvre de ce droit de préemption seront principalement les suivantes :
- la commune devra avoir préalablement défini la zone limitée dans laquelle ce droit sera institué, cette zone constituant un "périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité", à la délimitation duquel les Chambres locales de Commerce et d'Industrie, et des Métiers seront associées ;
- la cession dans ce périmètre devra avoir lieu à titre onéreux, mais en seront exclues sous certaines conditions les ventes consenties dans le cadre d'un plan de redressement ou de liquidation judiciaires ;
- à peine de nullité de la cession, le vendeur devra effectuer auprès de la commune concernée une déclaration préalable d'aliénation précisant le prix et les conditions de la vente projetée du fonds ou du bail ; la commune disposera alors d'un délai de deux mois pour notifier : soit sa décision de renoncer à l'exercice de son droit de préemption, soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions fixés, soit son offre d'acquérir aux prix et conditions fixées par le juge de l'expropriation ; le silence gardé par la commune pendant ce même délai de deux mois vaut renonciation à l'exercice de son droit ;
- enfin, la commune a l'obligation de rétrocéder le fonds ou le bail préempté dans le délai d'un an à compter de la cession (qui, elle, doit intervenir dans les 3 mois de la notification si la préemption a eu lieu aux conditions voulues par le vendeur, ou de la date de la décision d'expropriation devenue définitive) ; à défaut de respect de ce délai, l'acquéreur évincé bénéficiera d'un droit de priorité si son indentité a été mentionnée dans la déclaration préalable.
Commentaires succints : désormais dans les périmètres "ciblés", les acquéreurs ne seront plus certains d'acquérir et les vendeurs ne seront plus assurés de vendre au prix qui leur paraît opportun ; quant aux opérations elles-mêmes, elles seront automatiquement retardées de deux mois, ce qui signifie que tout acte de vente sera obligatoirement signé sous la condition suspensive du non exercice par la commune de son droit de préemption. Enfin, il est évident que la déclaration préalable devra comporter le nom de l'acquéreur potentiel afin que celui-ci puisse "in fine" acheter si la commune est défaillante dans son obligation de rétrocéder dans l'année.