En matière de bail commercial, un dépôt de garantie consistant en la réalisation de travaux par le preneur, pendant la durée du bail, est-il valable lorsque ce dernier en demande la restitution lors de son départ des lieux ?

L'article relatif au dépôt de garantie d'un bail commercial contenu dans un acte sous seing privé était rédigé de la façon suivante:

" le dépôt de garantie est constitué par les travaux que le preneur doit effectuer courant octobre 19.. dans les lieux loués et dont l'énumération figure dans un devis ci-annexé du 17 septembre 19.. de la SARL X, travaux auxquels le preneur s'engage à ses frais exclusifs, qui pourront être effectués par toute entreprise de son choix, autre que la SARL X, auteur du devis.Ces travaux pourront être réalisés par le propre personnel du preneur".

Lors de son départ des lieux loués, le preneur souhaitait récupérer son dépôt de garantie, le pouvait-il ?

La réponse est positive selon un jugement de la 4ème Chambre du Tribunal de Grande Instance de Nantes du 14 décembre 2004 qui précise dans sa motivation :

"la forme du dépôt de garantie acceptée par les parties est certes inhabituelle mais ne peut qu'être prise en considération.

Il s'agit d'un engagement sous la forme d'une obligation de faire, dont le coût a été précisement déterminé.

Cette obligation mise à la charge du preneur alors que les travaux incombaient au bailleur constitue bien un dépôt de garantie, le preneur faisant l'avance des frais, le bailleur les lui restituan en fin de bail"

Un arrêt de la 7 ème Chambre de la Cour d'Appel de Rennes du 10 mai 2006 a confirmé l'anlyse des premiers Juges en indiquant :

"la commune intention des parties a été, par cette formule alambiquée et peu traditionnelle sous l'intitulé dépôt de garantie, de permettre au preneur de récupérer, dans une certaine limite fixée d'avance, aussi fictive que forfaitaire, partie de son investissement sauf à ce que la somme vienne éventuellement se compenser avec une dette de loyers ou de réparations locatives si à son départ, le bailleur estimait être créancier à ce titre".