Le blog de Maître Albert CASTON

14ème législature

Question N° : 8605 de Mme Marietta Karamanli ( Socialiste, républicain et citoyen - Sarthe ) Question écrite

Ministère interrogé > Justice Ministère attributaire > Justice

Rubrique > logement Tête d'analyse > réglementation Analyse > vente en l'état futur d'achèvement. contrats. protection des acquéreurs

Question publiée au JO le : 30/10/2012 page : 6071

Réponse publiée au JO le : 07/05/2013 page : 5029

Texte de la question

Mme Marietta Karamanli attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la situation d'un certain nombre de personnes ayant acquis des logements dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement mais dont les constructions n'ont pas été livrées au-delà de la limite fixée par l'acte notarié. L'article 1601-3 du code civil indique que la VEFA est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le même article précise que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Dans les cas d'espèce posant problème, les prix payés représentent 90 % du prix du bien achevé mais sans qu'il n'y ait eu livraison du bien. Il semble que plusieurs entreprises soient impliquées dans des affaires où les acheteurs sont ainsi victimes ayant en plus la charge d'intérêts que les promoteurs vendeurs devaient leur rembourser. Elle lui demande si de telles modalités d'achat de biens immobiliers ont donné lieu ces derniers mois à des comportements de la part des vendeurs pouvant être qualifiés de fraudes ou d'abus de pouvoir d'une personne sur l'autre et, dans ce cas, si une réflexion est en cours en vue de mieux protéger les acheteurs.

Texte de la réponse

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement est encadré par les articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui reproduisent, notamment, les articles 1601-1 et suivants du code civil. Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur procède à des versements entre les mains du vendeur, au fur et à mesure de l'édification de l'immeuble. En contrepartie, le vendeur a l'obligation de fournir dans le contrat, sous peine de nullité de la vente, une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement (articles L. 261-11 alinéa 1 et R. 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Toutefois, certaines clauses insérées dans les contrats de vente en état futur d'achèvement apparaissent de nature à retarder de façon excessive la livraison de l'ouvrage, sans que ce retard soit justifié par des intempéries ou tout autre cas de force majeure. La jjurisprudence de la Cour de cassation sanctionne les clauses qui ont pour effet de créer au détriment des acquéreurs non professionnels un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties au contrat (Cas. civ. 3° 24.10.2012) et les déclare abusives. Des dispositions pénales sont, par ailleurs, prévues par l'article L.263-1 du code précité pour sanctionner le défaut de respect de ses obligations par le vendeur en l'état futur d'achèvement. Par conséquent, les acquéreurs disposent de moyens d'action devant les tribunaux compétents en vue de faire appliquer les garanties prévues par la loi.

Cet arrêt est commenté par :

- M. GARAUD, D. 2013, p. 1041.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mardi 19 février 2013

N° de pourvoi: 11-24.453

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 21 juillet 2005, M. Pierre X... a fait assigner devant le tribunal de grande instance Mme Y..., veuve X..., sa belle-fille, tant en son nom personnel qu'en qualité d'administratrice légale de ses enfants mineurs, aux fins notamment de voir condamner celle-ci au paiement d'une somme de 42 685, 72 euros au titre d'une facture correspondant à la cession de matériel agricole et d'un cheptel vif au profit de son fils Denis X..., décédé en 2001 ;

Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :

Attendu que Mme Y..., veuve X... fait grief à l'arrêt attaqué d'accueillir une telle demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, ces prétentions étant fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions des parties ; de sorte qu'en affirmant que " l'authenticité de la pièce fondant l'action en paiement présentée par M. Pierre X... ne saurait plus désormais faire débat ", quand Mme Y... soutenait pourtant que cette pièce était en réalité un habile montage et sur l'authenticité de laquelle l'expert judiciaire avait émis des doutes, en relevant dans son rapport que " nous ne pouvons déterminer si le document présenté en photocopie est le fidèle reflet de l'original ", la cour d'appel a méconnu les termes du litige et, ce faisant, violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

2°/ que la dénaturation d'un acte consiste à lui faire dire une chose qu'il ne dit pas ; si bien qu'en considérant que la copie de la facture litigieuse présentait les caractéristiques d'une reproduction fidèle et durable de l'original au sens de l'article 1348, alinéa 2, du code civil, quand l'expert judiciaire avait au contraire constaté une différence à prendre en considération entre la signature du « preneur » et les signatures de Denis X..., mais surtout relevé la qualité médiocre de cette reproduction qui ne lui permettait pas d'orienter sûrement son diagnostic, pour en conclure que " nous ne pouvons déterminer si le document présenté en photocopie est le fidèle reflet de l'original ", la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise judiciaire et violé, ce faisant, l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que, sans méconnaître l'objet du litige, la cour d'appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain pour apprécier la portée du rapport d'expertise judiciaire dont elle n'a pas dénaturé les termes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1325 du code civil ;

Attendu que pour condamner Mme Y..., veuve X... au paiement d'une somme 42 685, 72 euros au titre de la cession de matériel agricole et d'un cheptel vif, la cour d'appel retient que la preuve par écrit de la convention peut parfaitement résulter d'une copie, dès lors qu'elle présente comme en l'espèce les caractéristiques d'une reproduction fidèle et durable de l'original au sens de l'article 1348, alinéa 2, du code civil s'agissant d'une photocopie parfaitement lisible sans que son détenteur soit tenu de démontrer les circonstances qui l'auraient empêché de conserver un double original ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la copie produite ne contenait pas la mention du nombre des originaux qui avaient été faits de la convention synallagmatique et ne pouvait dès lors valoir que comme commencement de preuve par écrit exigeant d'être complété par un élément extrinsèque, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Y..., veuve X... tant en son nom personnel qu'en qualité d'administratrice légale de ses enfants mineurs, Elora et Florian, à payer à M. X... la somme 42 685, 72 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2005, l'arrêt rendu le 15 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. Pierre X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande ;

Cet arrêt est commenté par :

- M. MALEVILLE , Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, mai 2013, p. 8.

- Mme LE GALLOU, Revue LAMY « DROIT CIVIL », mai 2013, p. 15.

Cour de cassation

chambre commerciale

Audience publique du mardi 19 mars 2013

N° de pourvoi: 11-26.566

Publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 2010), que la société des journaux La Dépêche du Midi et Le Petit Toulousain, devenue la société Groupe La Dépêche du Midi (la société DDM), a acquis deux rotatives de la société Heidelberg, devenue Goss international Montataire (la société Goss) ; que des dysfonctionnements ayant affecté la qualité d'impression des journaux, la société DDM a assigné en réparation de ses préjudices la société Goss sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur le troisième moyen, qui est préalable :

Attendu que la société Goss reproche à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la société DDM des dommages-intérêts au titre des vices cachés, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en jugeant que la société Goss ne pouvait -pour s'exonérer de sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés- invoquer la période nécessaire de mise au point du matériel, ni le fait qu'elle avait réglé les problèmes techniques dans un délai relativement bref, quand il était acquis au débat que les problèmes techniques affectant les rotatives avaient -avec l'accord de la société DDM- été réglés avant le dépôt de la demande d'indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

2°/ que ne constitue pas un vice caché un dysfonctionnement apparent, prévu et pris en compte par des stipulations contractuelles mettant à la charge du vendeur et prestataire de service l'obligation d'y remédier, qu'en statuant néanmoins comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les dysfonctionnements observés durant la période de rodage avait excédé les prévisions du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni des écritures d'appel, ni de l'arrêt, que la société Goss ait soutenu que l'action de la société DDM aurait été irrecevable en ce qu'il avait été remédié aux vices affectant les matériels litigieux ; que le grief, nouveau, est mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les défauts invoqués par la société DDM, imputables à la société Goss, n'étaient pas apparents à la livraison et ne se sont révélés qu'après la mise en production de la nouvelle formule du journal La Dépêche du Midi, et qu'ils étaient à l'origine d'une mauvaise qualité et de retards d'impression, la cour d'appel, qui a retenu dans l'exercice de son pouvoir souverain que ces défauts constituaient des vices cachés ayant rendu les rotatives impropres à l'usage auquel elles étaient destinées, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Goss fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en écartant la clause limitative de responsabilité stipulée au contrat sans caractériser de contradiction entre cette clause et la portée de l'obligation conventionnelle essentielle de délivrance des rotatives accompagnées d'une prestation d'assistance technique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1134 et 1147 du code civil ;

2°/ qu'en écartant, sans justification, la garantie conventionnelle qui reflétait la répartition du risque librement négociée et acceptée par des contractants avertis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1134 et 1147 du code civil ;

3°/ qu'en écartant le jeu de la garantie conventionnelle sans avoir constaté que l'indemnisation prévue au titre de cette garantie aurait été dérisoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1134 et 1147 du code civil ;

Mais attendu que le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'après avoir souverainement constaté que le vendeur et l'acheteur n'étaient pas des professionnels de même spécialité, l'arrêt retient que ce dernier ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue ; que de ces seuls motifs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement déduit que la société Goss ne pouvait opposer à la société DDM la clause limitative de responsabilité ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Et sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Goss fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, qu'en retenant l'existence d'une faute lourde à la charge de la société Goss sur le seul fondement de la prétendue inaptitude de cette société à remplir sa mission, la cour d'appel a violé l'article 1150 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les parties n'étaient pas des professionnels de même spécialité, de sorte que la clause limitative ne pouvait être opposée à la société DDM, la cour d'appel, qui n'a pas adopté le motif critiqué par le moyen, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Goss international Montataire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer la somme de 2 500 euros à la société Groupe La Dépêche du Midi et rejette sa demande ;

En attendant la publication...

L'éditeur nous dit qu'il fera plus de 800 pages...

Cet arrêt est commenté par :

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 4, avril, p. 30.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 12 février 2013

N° de pourvoi: 11-19.793

Non publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 avril 2011), que par acte notarié du 27 juillet 2007, M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont acquis de la société civile immobilière Gambetta (la SCI) un appartement et des places de stationnement en l'état futur d'achèvement ; que les biens n'ont pas été livrés à la date convenue ; qu'une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de la SCI ; que se plaignant de l'inachèvement des biens vendus, les consorts X...-Y... ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices, la mise en possession de leurs biens et l'autorisation de déconsigner le solde du prix de vente à leur profit ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles R. 261-14, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes l'arrêt retient que ces derniers n'ont pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement prévue par les dispositions de l'article R. 261-21 b du code de la construction et de l'habitation, qu'il importe peu que la banque, tenue en sa qualité de caution de la société venderesse, ait considéré qu'elle était déchargée de toute garantie d'achèvement au prétexte que le représentant de la SCI n'aurait pas hésité à adresser à la mairie une déclaration d'achèvement des travaux, que les acquéreurs avaient toute latitude, conformément aux dispositions de l'article R. 261-2, alinéa 4, du code de la construction et de l'habitation, de présenter une requête auprès du président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble en vue de voir désigner un homme de l'art afin de faire constater le prétendu défaut d'achèvement des biens vendus, qu'en l'état, les demandes présentées contre le mandataire liquidateur de la SCI ne présentent aucune légitimité, l'immeuble ayant manifestement vocation à être achevé en l'état de la garantie d'achèvement et les appelants apparaissent négligents dans la gestion de leurs intérêts ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement n'interdit pas aux acquéreurs de rechercher la responsabilité du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes de dommages-intérêts, la cour d'appel retient qu'en l'état des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre du liquidateur au paiement d'une quelconque somme d'argent ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs dernières conclusions les consorts X...-Y... demandaient de fixer au passif de la liquidation de la SCI les sommes dues en réparation de leurs préjudices financier et moral, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Gambetta aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Gambetta à payer aux consorts X...-Y... la somme de 2 500 euros ;

Etude, par M. POURCEL, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 4, avril, p. 7.

14ème législature

Question N° : 16521 de M. Christophe Priou ( Union pour un Mouvement Populaire - Loire-Atlantique ) Question écrite

Ministère interrogé > Économie et finances Ministère attributaire > Économie et finances

Rubrique > enregistrement et timbre Tête d'analyse > droits d'enregistrement Analyse > ventes en état futur d'achèvement. réforme. mise en oeuvre

Question publiée au JO le : 29/01/2013 page : 943

Réponse publiée au JO le : 02/04/2013 page : 3579

Texte de la question

M. Christophe Priou attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur les conséquences de l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2013, de la disposition de la loi de finances rectificative n° 2021-510 du 29 décembre 2012 qui abroge le régime des droits d'enregistrement réduits pour les logements acquis en VEFA et revendus pour la première fois dans un délai inférieur à cinq ans, en contrepartie d'une imposition à la TVA. Il en résulte pour le particulier ayant signé son compromis de vente dans les derniers mois de 2012 que la vente ne bénéficie plus des frais réduits et devient donc assujettie au tarif ordinaire des droits de mutation dès le 1er janvier 2013. Les provisions pour frais, droits et émoluments d'acte peuvent plus que doubler et créer un fort sentiment d'injustice face à une incertitude fiscale de plus en plus cruellement ressentie sur le terrain. Il lui demande quelles sont les mesures envisagées par le Gouvernement pour annuler les conséquences de la loi du 29 décembre 2012.

Texte de la réponse

L'article 64 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012 a abrogé le a du 2° du 3 du I de l'article 257 du code général des impôts (CGI), qui prévoyait la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) des livraisons d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans, réalisées hors d'une activité économique, par toute personne, dès lors assujettie à la TVA à ce titre, lorsque le cédant avait au préalable acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire afin de se conformer à la récente jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne. Cette suppression a pris effet le 31 décembre 2012. Toutefois, pour ne pas remettre en cause l'équilibre économique des opérations en cours à cette date, il est admis que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012 mais qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente avant cette date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux droits de mutation au taux prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI. Ill est précisé que la preuve de la date de cette promesse de vente peut être apportée par tous moyens. Cette tolérance figure au bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFIP-impôts) référencé BOI-TVA-IMM-10-10-20-20130123. Bien évidemment cette tolérance peut être écartée par les parties au profit des règles résultant des modifications entrées en vigueur au 31 décembre 2012.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 13 février 2013

N° de pourvoi: 11-27.967

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, pour les besoins de la mise en bouteille de sa cuvée 2001 de vin de Chinon, la société Sourdais a commandé à la société Bouchonnerie Jocondienne, des bouchons de liège ; qu'une partie de ces bouchons lui avait été livrée par la société de droit portugais Corticas Lamosel ; qu'à la suite de plaintes de clients signalant que le vin avait un goût de moisi, la société Bouchonnerie Jocondienne et son assureur, la société MAAF assurances, ont demandé en référé une expertise judiciaire qui a confirmé le vice des bouchons ; que la société Sourdais a assigné devant le tribunal de commerce de Tours, le 16 octobre 2008, la société Bouchonnerie Jocondienne et son assureur, lesquels ont appelé en garantie, la société Corticas Lamosel et son assureur, la société Imperio Bonanca Companhia de Seguros ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Bouchonnerie Jocondienne et la MAAF font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les renvoyer à mieux se pourvoir à l'égard des sociétés Corticas Lamosel et Imperio Bonanca Companhia de Seguros alors, selon le moyen, qu'une convention attributive de juridiction stipulée à l'initiative du vendeur ne s'applique que si elle a été acceptée par l'acheteur ; qu'en affirmant néanmoins, en l'absence de tout document contractuel versé aux débats à l'exception d'une facture comportant au verso les conditions générales de vente de la société Corticas Lamosel, que la société Bouchonnerie Jocondienne avait accepté la clause attributive de juridiction contenue dans ces conditions générales de vente, au motif inopérant que les parties entretenaient des relations commerciales suivies et que la société Bouchonnerie Jocondienne n'avait pas émis de protestation à l'égard de ces conditions de vente, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'acceptation de la clause par l'acheteur, a violé l'article 23 du Règlement (CE) du Conseil n° 44/2001 du 22 décembre 2000 ;

Mais attendu que l'arrêt, faisant application de l'article 23 du Règlement (CE) du 22 décembre 2000 (Bruxelles I) relève d'une part que les deux sociétés entretenaient des relations commerciales suivies bien avant la vente litigieuse, que d'autre part, la société Bouchonnerie Jocondienne avait elle-même versé aux débats les conditions générales de vente dans lesquelles figuraient la clause attributive de juridiction, la cour d'appel a pu en déduire que la clause lui était opposable ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la MAAF fait grief à l'arrêt de la renvoyer à mieux se pourvoir à l'égard des sociétés Corticas Lamosel et Imperio Bonanca Companhia de Seguros alors, selon le moyen :

1°/ que la clause attributive de juridiction incluse dans un contrat n'est pas opposable à un tiers qui ne l'a pas acceptée lors de la formation de ce contrat ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour déclarer opposable à la MAAF la clause attributive de juridiction contenue dans le contrat de vente conclu entre la société Bouchonnerie Jocondienne et la société Corticas Lamosel, que la MAAF ne tirait son droit à agir à l'encontre de la société Corticas Lamosel que de ce contrat et de sa subrogation future dans les droits de la société Sourdais, sans constater que la MAAF aurait accepté la clause attributive de juridiction dont se prévalait la société Corticas Lamosel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 du Règlement (CE) du Conseil n° 44/2001 du 22 décembre 2000 ;

2°/ que la compétence dérivée de l'article 6.1 du Règlement (CE) du Conseil n° 44/2001 du 22 décembre 2000 n'a pas pour effet d'étendre la clause attributive de juridiction au co-défendeur qui ne l'a pas souscrite ; qu'en considérant néanmoins que la MAAF devait être renvoyée devant la juridiction portugaise, dès lors que celle-ci était compétente à l'égard de son assurée en application de la clause attributive de juridiction prévue au contrat de vente, bien que la MAAF n'ait pas accepté cette clause, la cour d'appel a violé les articles 6.1 et 23 du Règlement (CE) du Conseil n° 44/2001 du 22 décembre 2000 ;

Mais attendu que la clause attributive de juridiction contenue dans le contrat de vente passé entre la société Bouchonnerie Jocondienne et la société Corticas Lamosel fait partie de l'économie du contrat et s'impose à l'assureur de la société française ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 1648 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;

Attendu que, pour déclarer la société Sourdais recevable et bien fondée en son action en garantie des vices cachés à l'encontre de la société Bouchonnerie Jocondienne et son assureur, la cour d'appel a relevé que le nouvel article 1648 aux termes duquel l'action en garantie des vices cachés devait être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, avait valeur interprétative du "bref délai" de l'ancien article 1648 et avait vocation à s'appliquer aux procédures en cours, peu important la date de découverte du vice ou la date de la vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de deux ans substitué au bref délai de l'article 1648 du code civil par l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, n'est pas applicable aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, la cour d'appel a violé par fausse application, le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a renvoyé les sociétés Bouchonnerie Jocondienne, MAAF assurances et Sourdais à mieux se pourvoir à l'égard des sociétés Corticas Lamosel et Imperio Bonanca Companhia de Seguros, l'arrêt rendu le 22 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne la société Imperio Bonanca Companhia de Seguros aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 26 février 2013

N° de pourvoi: 11-27.895

Non publié au bulletin Rejet

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les griefs exposés par la SCI de la Cour Vinque (la SCI), en cause d'appel, contre l'expertise ordonnée par le juge des référés, étaient confus et peu explicites, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, qu'ils ne permettaient pas de déceler une quelconque partialité de l'expert et qu'il n'y avait pas lieu d'annuler l'expertise ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les eaux pluviales apparues sur le plafond de la chambre froide de la société Somme Viandes provenaient du décollement du relevé d'étanchéité de la terrasse de l'habitation voisine appartenant à M. X... et Mme Y... et relevé que la SCI connaissait, antérieurement à la vente, l'existence du vice affectant l'immeuble, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et caractérisé l'antériorité du vice a pu, sans méconnaître les termes du litige, en déduire l'existence d'un vice caché et l'impossibilité pour la SCI de se prévaloir de la clause de non-garantie figurant dans le contrat de vente et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que la remise en état de la chambre froide nécessitait la destruction de celle-ci et sa reconstruction et qu'il n'y avait pas lieu de prendre en considération la vétusté car son isolant était encore aux normes avant d'être endommagé par les infiltrations d'eau pluviale, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a souverainement fixé le montant du préjudice de la société Somme Viandes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI de la Cour Vinque aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Cour Vinque à payer la somme de 2 500 euros à la société Mutuelle d'assurances des professions alimentaires ; rejette la demande de la SCI de la Cour Vinque ;

Cet arrêt est commenté par :

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 4, avril, p. 25.

- Mme LE GAC-PECH, D. 2013, p. 973.

- M. BARBIERI, SJ G, 2013, p. 869.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 27 février 2013

N° de pourvoi: 11-28.783

Publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2011), que par acte du 2 décembre 2004, les époux X... ont vendu aux époux Y... une parcelle de terrain à bâtir ; qu'ayant appris, après l'obtention de leur permis de construire, qu'une canalisation du canal de Provence traversait leur terrain et que le passage de cette canalisation avait fait l'objet d'une servitude conventionnelle qui n'était ni mentionnée dans l'acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques, les époux Y... ont assigné en responsabilité les époux X... et la société du canal de Provence et que celle-ci a appelé en garantie son assureur, la société AGF, et assigné en responsabilité le notaire chargé de procéder à la publication de l'acte constitutif de servitude ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1638 du code civil ;

Attendu que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ;

Attendu que pour condamner in solidum les époux X... et la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale à payer aux époux Y... la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur du terrain, l'arrêt retient que la canalisation, dont l'existence n'a été révélée aux époux Y... qu'après la vente, interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d'attraits que la partie inférieure, nécessite la réalisation d'ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminue l'usage de ce terrain sur une superficie d'environ 28m ² et que la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché à raison duquel les époux X... sont tenus de la garantie prévue par l'article 1641 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du code civil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence sur le second moyen ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 16 janvier 2013

N° de pourvoi: 11-22.591

Publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort (juridiction de proximité de Soissons, 9 juin 2011), que par acte dressé par M. X..., notaire, M. Y... et Mme Z... ont acquis un immeuble à usage d'habitation ; que préalablement à la vente, M. X... a recommandé que de nouveaux diagnostics soient réalisés ; que M. Y... a signé un "bon à payer" sur la facture du nouveau diagnostiqueur ; que postérieurement à la vente, M. Y... a sollicité le remboursement par le notaire des frais de diagnostics outre des dommages-intérêts ;

Attendu que pour accueillir ces demandes, le jugement retient que l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte authentique de vente, et que mettre à la charge des acquéreurs le coût de telles prestations aboutirait à travestir l'esprit de la loi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l'acquéreur le coût du dossier de diagnostic technique, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 9 juin 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Soissons ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Laon ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 1 500 euros ;

Cet arrêt est commenté par :

- Mme. GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 41.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 21 novembre 2012

N° de pourvoi: 11-20.058

Non publié au bulletin Rejet

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 22 mars 2011), statuant sur renvoi après cassation (Civile 2, 3 juillet 2008, n° 07-16.398), que, par acte du 17 mars 1990, la société civile immobilière Le Pivert Sénéchal (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; que se prévalant de l'achèvement de l'immeuble, la SCI a assigné les époux X... en paiement de sommes dont le solde du prix de vente ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en paiement alors, selon le moyen :

1°/ que dans les ventes en l'état futur d'achèvement, l'achèvement de l'immeuble n'est soumis à aucune constatation formaliste ; que le vendeur peut toujours faire valoir en justice que l'immeuble est achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, peu important que la procédure de constat d'achèvement prévue au contrat n'ait pas été initiée ; que dès lors, en décidant que l'absence de mise en oeuvre de la procédure de constat d'achèvement -auquel le contrat conditionnait le paiement du solde du prix de vente- rendait irrecevables les demandes en paiement du vendeur, la cour d'appel a violé l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1601-3 du code civil ;

2°/ qu'en cas de désaccord des parties sur l'achèvement des travaux, le vendeur peut toujours faire valoir en justice que l'immeuble est achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, peu important que la procédure de constat d'achèvement prévue au contrat n'ait pas été mise en oeuvre ; qu'en l'espèce, la SCI Le Pivert Sénéchal soulignait que les époux X... contestaient l'achèvement effectif de l'immeuble ; que dès lors, en décidant que l'absence de mise en oeuvre de la procédure de constat d'achèvement rendait irrecevables les demandes en paiement du vendeur, sans rechercher si les acquéreurs ne contestaient pas l'état d'achèvement ce qui aurait dispensé le vendeur de la procédure de constat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1601-3 du code civil ;*

3°/ qu''une clause purement potestative est nulle ; qu'en l'espèce, la clause prévoyant une procédure de constat d'achèvement des travaux faisait dépendre le paiement du solde du prix de vente de la seule volonté des époux X..., selon qu'ils acceptaient ou non de constater l'achèvement des travaux ; que dès lors, en refusant de prononcer la nullité de ladite clause, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil ;

4°/ que les conventions légalement formées peuvent être révoquées par consentement mutuel des parties ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme cela lui était demandé, si les acquéreurs n'avaient pas reçu et accepté les clefs, et si cette circonstance ne révélait pas un accord des parties pour constater l'achèvement de l'immeuble et se dispenser de la procédure de constat formel prévue à l'origine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;

5°/ qu'une clause contractuelle invoquée de mauvaise foi ne peut recevoir application ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme cela lui était demandé, si les époux X... n'avaient pas donné l'immeuble à bail, et si dans ces conditions ils ne faisaient pas preuve de mauvaise foi en invoquant l'absence de procès-verbal d'achèvement pour refuser de payer le solde du prix de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1135 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente instaurait une procédure relative à la constatation de l'achèvement des ouvrages vendus et retenu à bon droit que la SCI ne pouvait soutenir que cette clause présentait un caractère potestatif dès lors qu'il appartenait à la venderesse de mettre en application la procédure contractuellement prévue, la cour d'appel, qui, ayant constaté que cette procédure n'avait pas été mise en oeuvre, en a déduit, à bon droit, que la demande de la SCI était irrecevable, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Le Pivert Sénéchal aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Pivert Sénéchal à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Le Pivert Sénéchal ;

Etude, par Mme. GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 1, p. 7.

Etude, par Mme. COHET-CORDEY, AJDI 2013, p. 225. A propos de Cass. civ. 3ème n° 10-23.141 et 11-15.973.

Etude, par M. FRANCFORT, AJDA 2013, p. 558.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 20 novembre 2012

N° de pourvoi: 11-23.612 11-24.355

Non publié au bulletin Cassation partielle

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Realone invest ;

Joint les pourvois n° T 11-23.612 et A 11-24.355 ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° T 11-23.612, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'au moment de la signature du "compromis de vente", M. X... n'avait pas disposé du document relatif à l'état des risques naturels mais aussi que le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire avait présenté un projet d'acte notarié faisant apparaître la parcelle comme se situant partiellement en zone d'aléa moyen et partiellement en zone d'aléa fort, contrairement aux stipulations du "compromis", la cour d'appel, qui, répondant au conclusions, a souverainement retenu que M. X... ne pouvait avoir aucune certitude quant à une probable révision du plan de prévention des risques naturels, le rapport n'impliquant pas à lui seul une modification du plan, a pu en déduire que son refus de régulariser la vente était légitime ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° A 11-24.355, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la clause pénale ne pouvait recevoir application que si l'une des parties était en défaut et souverainement retenu qu'aucune faute imputable aux époux Y... n'était démontrée, la cour d'appel en a justement déduit que la demande de dommages et intérêt formée à leur encontre ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen du pourvoi n° T 11-23.612 :

Vu les articles 1147, 1991 et 1992 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts des époux Y... dirigée contrat la SARL Realone invest, l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 20 mai 2011), retient que ni l'erreur initiale commise sur l'identification de la parcelle, ni l'absence du document relatif à l'état des risques naturels ne lui sont exclusivement imputables, les parties étant en mesure de vérifier sur le plan le positionnement exact de la parcelle et que le document sur les risques naturels était bien annexé au compromis ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'acte litigieux avait été signé par l'intermédiaire de la SARL Realone invest, professionnel de l'immobilier, qui était tenue d'une obligation de renseignement et de conseil et devait s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL Realone invest, l'arrêt rendu le 20 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société Realone invest aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cet arrêt est commenté par :

- Mme. POULIQUEN, Revue LAMY « DROIT CIVIL », mars 2013, p. 15.

- M. POISSONNIER, D. 2013, p. 978.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 16 janvier 2013

N° de pourvoi: 12-13.022

Publié au bulletin Cassation partielle

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 311-20 et L. 311-21 du code de la consommation, dans leur rédaction applicable en la cause ;

Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que les obligations de l'emprunteur ne prennent effet qu'à compter de l'exécution de la prestation de services qui doit être complète, hors le cas d'une prestation de services à exécution successive, et que commet une faute qui le prive de la possibilité de se prévaloir, à l'égard de l'emprunteur, des effets de la résolution du contrat de prêt, conséquence de celle du contrat principal, le prêteur qui délivre les fonds au vendeur sans s'assurer que celui-ci a exécuté son obligation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 6 août 2007, les époux X... ont souscrit, auprès de la société Geoxia environnement (le prestataire de services), un bon de commande pour la fourniture, l'installation et la mise en service d'une pompe à chaleur et d'un cumulus électrique, le contrat comportant une offre préalable de crédit du montant de la commande ; que le chauffe-eau électrique ayant été livré le 17 août 2007, les fonds ont été débloqués le jour même par la société Franfinance (l'établissement de crédit) au bénéfice du prestataire de services ; que la pompe à chaleur ayant été livrée le 22 octobre 2007 et l'installation réalisée du 15 au 21 novembre 2007, divers dysfonctionnements du système se sont manifestés dès la fin de l'installation ; qu'à l'issue d'une expertise ayant établi la responsabilité du prestataire de services, le matériel a été récupéré par le fabricant le 13 février 2008 ; que les époux X... ont assigné le prestataire de services et l'établissement de crédit aux fins de voir prononcer la résolution du contrat de prestation de services et, en application de l'article L. 311-21 du code de la consommation, la résolution du contrat de crédit en conséquence de la résolution du contrat principal ;

Attendu que, pour débouter les époux X... de leurs demandes dirigées contre l'établissement de crédit et les condamner à lui rembourser le montant de la somme empruntée, après avoir prononcé la résolution du contrat de crédit consécutivement à la résolution du contrat de prestation de services, l'arrêt énonce que, hors le cas de faute du prêteur dans la remise des fonds, ce qui n'est pas établi en l'espèce puisque les dysfonctionnements étaient apparus après le règlement par l'organisme prêteur et la fin des travaux d'installation, la résolution du contrat de crédit emporte pour les emprunteurs l'obligation de rembourser au prêteur le capital prêté, peu important que le capital eût été versé directement au fournisseur par le prêteur ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'exécution de la prestation de services n'avait pas été seulement partielle lors du déblocage des fonds, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes dirigées contre la société Franfinance et les condamne à lui rembourser 16 400 euros, montant de la somme empruntée, l'arrêt rendu le 8 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Franfinance aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Franfinance ; la condamne à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour les époux X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le chef de dispositif ayant déclaré que la résolution du contrat de crédit emportait libération des emprunteurs (M. et Mme X..., les exposants) à l'égard de l'établissement de crédit (la société FRANFINANCE) ;

AUX MOTIFS QUE c'était à bon droit et par des motifs pertinents, que la cour adoptait, que le tribunal avait prononcé la résolution du contrat de prestation de services conclu le 6 août 2007 entre la société GEOXIA ENVIRONNEMENT et M. et Mme X... ; que le tribunal avait également prononcé à juste titre la résolution du contrat de crédit souscrit par M. et Mme X... pour financer le contrat de prestation de services résolu ; que, sur les conséquences de la réalisation du contrat de crédit, hors le cas de faute du prêteur dans la remise des fonds, ce qui n'était pas établi en l'espèce puisque les dysfonctionnements étaient apparus après le règlement par l'organisme prêteur et la fin des travaux d'installation, cette résolution emportait pour les emprunteurs l'obligation de rembourser au prêteur le capital prêté, sauf la faculté pour le prêteur d'appeler en garantie le fournisseur, ce qui avait d'ailleurs été fait en première instance, peu important que le capital eût été versé directement à celui-ci par le prêteur ;

ALORS QUE les obligations de l'emprunteur ne prennent effet qu'à compter de la livraison du bien qui doit être complète ; qu'en déclarant que les emprunteurs devaient rembourser à l'établissement de crédit le capital prêté pour la raison que les dysfonctionnements étaient apparus après le règlement par l'organisme prêteur et la fin de l'installation, sans vérifier, comme l'y invitaient les exposants, que les fonds n'auraient été débloqués qu'après la première tranche de travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.311-20 et L.311-21 du code de la consommation.

Note par M. HEUGAS-DARRASPEN, Revue de droit immobilier, « RDI », 2013, p. 148. A propos de Cass. civ. 3ème n° 11-26.557.