Le blog de Maître Albert CASTON

Cet arrêt est commenté par :

- M. NOBLOT, RDI 2010, p. 215.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 27 janvier 2010

N° de pourvoi: 08-18.026

Publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 juin 2008), que M. et Mme X... ont confié la réalisation de la construction d'une maison à usage d'habitation à la société Jolivet, les plans de la construction étant réalisés par M. Y... ; qu'un permis de construire, obtenu le 28 juin 2004, ayant fait l'objet d'un recours en annulation, le maire de la commune a ordonné l'interruption des travaux ; que M. et Mme X... ont assigné la société Jolivet et M. Y... devant le tribunal de grande instance d'Alès afin de les entendre déclarer responsables de la mauvaise implantation de leur maison non conforme au plan d'occupation des sols (POS) et au permis de construire ;

Sur le moyen unique :

Attendu que la société Jolivet fait grief à l'arrêt attaqué de requalifier le contrat d'entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et de condamner la société Jolivet à réparer le préjudice subi par les époux X... du fait de la mauvaise implantation de leur maison, alors, selon le moyen :

1° / que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur et l'exécution de la construction sans intervention possible du maître de l'ouvrage ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le plan de la maison des époux X... ne correspondait pas aux plans types proposés par la SARL Jolivet qui n'avaient pas été acceptés mais d'un plan établi préalablement à cette proposition de plans types, par M. Y..., dessinateur des époux X..., et, qu'après la délivrance du permis de construire, les époux X... étaient intervenus auprès de la SARL Jolivet aux fins d'obtenir une implantation en recul distincte de celle prévue par le permis, cette intervention les autorisant à bénéficier d'une obligation de conseil et de mise en garde ; qu'en requalifiant, dans ces conditions, le contrat d'entreprise conclu entre les époux X... et la SARL Jolivet en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la cour d'appel a violé l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° / subsidiairement, que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur dont il conserve la propriété ; qu'après avoir constaté que la maison avait été réalisée non pas d'après les plans types proposés par la SARL Jolivet qui n'avaient pas été acceptés mais à partir d'un plan type établi préalablement à la proposition par un dessinateur intervenant comme prestataire de service des époux X..., la cour d'appel devait rechercher si les époux X... avaient la propriété de ce plan, circonstance de nature à exclure la requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ;

3° / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, la SCP Alarcon-Larguier, géomètre, avait établi un document d'arpentage affecté d'une erreur sur la délimitation de la zone constructible, document qui avait servi de base pour l'implantation de la maison érigée, pour partie, en zone non constructible ; qu'en laissant indéterminée la question de savoir si ce plan d'arpentage erroné avait été établi par le géomètre à la demande des époux X... ou à la demande de la SARL Jolivet, avant de retenir l'entière responsabilité de la SARL Jolivet dans la réalisation du dommage, au titre d'un manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;

4° / que dans ses conclusions d'appel, la SARL Jolivet avait fait valoir que les époux X... lui avaient demandé de reculer l'implantation de la maison sur la base du document d'arpentage établi par la SCP Alarcon et Larguier ; qu'en considérant que les manquements de la société Jolivet à ses obligations de conseil et de mise en garde avaient contribué à l'entier dommage subi par les époux X... sans répondre à ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que, quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant réception, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a retenu que la société Jolivet avait procédé à une mauvaise implantation de la maison des époux X... en s'abstenant de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement à ses obligations, et qui n'était pas tenue de procéder à d'autres recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Jolivet aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jolivet à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jolivet ;

Cet arrêt est commenté par :

- Mme. POULIQUEN, Revue LAMY « DROIT CIVIL », février 2012, p. 11.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 15 décembre 2011

N° de pourvoi: 10-17.691

Non publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 26 mai 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... un bien immobilier, par l'entremise de la société Stéphane Blot immobilier (l'agent immobilier) ; qu'alléguant avoir découvert, lors de la mise en oeuvre de travaux, l'état désastreux de la maison qui leur avait été dissimulé, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et l'agent immobilier en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ainsi que la banque Scalbert Dupont (la banque), aux droits de laquelle se trouve le CIC Nord-Ouest, en résolution des contrats de prêt ayant servi au financement de cette acquisition ; que la vente a été annulée pour cause de réticence dolosive des vendeurs et les contrats de prêt résolus ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal de la société Stéphane Blot immobilier, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour condamner l'agent immobilier, in solidum avec les vendeurs, à verser à la banque la somme de 33 022, 80 euros correspondant aux intérêts conventionnels stipulés aux contrats de prêt résolus, outre l'indemnité contractuelle due en cas de remboursement anticipé, la cour d'appel se borne à énoncer que l'agent immobilier n'avait pas satisfait à son obligation d'information et de conseil, ce qui engageait sa responsabilité tant envers les vendeurs qu'envers les acquéreurs, de sorte qu'il devait être condamné envers ces derniers et envers la banque ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi le manquement contractuel qu'elle relevait constituait une faute quasi délictuelle à l'égard de la banque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Sur le troisième moyen du même pourvoi :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'en condamnant l'agent immobilier, in solidum avec les consorts X..., à verser aux acquéreurs la somme de 129 024, 86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, incluant le prix de vente qui s'élevait à 91 470 euros, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur se trouve tenu à la suite de l'annulation d'un contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le quatrième moyen du même pourvoi :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu qu'en condamnant l'agent immobilier à garantir les vendeurs des condamnations prononcées contre eux, alors qu'un vendeur, auteur d'une réticence dolosive pour avoir tu l'état réel de l'immeuble vendu, ne saurait être intégralement garanti par un agent immobilier ayant failli à son devoir d'information et de conseil, des condamnations prononcées au bénéfice de l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu que le premier moyen du pourvoi principal et les deux moyens du pourvoi provoqué ne seraient pas de nature à permettre l'admission des pourvois ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Stéphane Blot immobilier, d'une part, à payer à la banque Scalbert Dupont, aux droits de laquelle se trouve le CIC Nord-Ouest, la somme de 33 022, 80 euros correspondant aux intérêts conventionnels stipulés aux contrats de prêt résolus, outre l'indemnité contractuelle due en cas de remboursement anticipé, d'autre part, à verser aux époux Y... la somme de 91 470 euros représentant le prix de vente, enfin, à garantir les consorts X... des condamnations prononcées contre eux, l'arrêt rendu le 16 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cet arrêt est commenté par :

- M. LANDEL, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, n° 211, février 2012, p. 19.

Cour de cassation

chambre civile 2

Audience publique du jeudi 15 décembre 2011

N° de pourvoi: 10-23.889

Publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en 1990, Laurent X... a adhéré à l'assurance de groupe garantissant notamment le risque décès souscrite par le GIE Airbus industrie, devenu la SAS Airbus industrie (l'employeur), auprès de la CAMAT, aux droits de laquelle vient la société ACE Europe Insurance (l'assureur), désignant comme bénéficiaire son père, Jean X... ; que Laurent X... et Mme Caroline Y... ont eu une fille, Océane X..., née le 11 décembre 1993 ; que Laurent X... a été retrouvé mort le 8 mai 2001 ; que par jugement devenu irrévocable du 23 septembre 2004, un tribunal de grande instance a débouté Mme Y... de sa demande de condamnation de l'assureur en paiement du capital ; que Mme Y..., en qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de sa fille Océane, a ensuite assigné Mme Hélène X..., veuve de Jean X..., décédé le 10 décembre 2004, l'employeur et l'assureur en révocation de plein droit de la désignation du bénéficiaire et en paiement d'une indemnité devant un tribunal de grande instance ; que le tribunal a constaté la révocation de plein droit de l'avantage consenti le 15 février 1990 par Laurent X... à son père, Jean X..., par application de l'article 960 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande d'indemnité de Mme Y..., ès qualités, à l'égard de l'employeur, l'arrêt retient que ce dernier a commis une faute en n'informant pas l'adhérent de l'absence de couverture du suicide par le contrat mais que pour qu'elle donne lieu à réparation, il faut qu'elle ait provoqué le préjudice ; qu'on ne peut comprendre de quoi les premiers juges ont pu déduire, d'une part, l'existence d'un préjudice qui consisterait en une prétendue perte de chance pour Laurent X... de s'assurer y compris contre le suicide, ce qui laisserait accroire qu'il préméditait déjà en 1992 de se donner la mort, fait non démontré et incompatible avec la notion de contrat aléatoire, et, d'autre part, un quelconque lien entre le présumé défaut d'information sur l'exclusion du suicide et le fait même du suicide de l'intéressé qui ne saurait conduire à quelque indemnisation que ce soit, en l'absence de preuve que le décès en question n'a pas d'autre auteur que la victime elle-même ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la société Airbus, souscripteur du contrat, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant d'attirer l'attention de l'adhérent Laurent X... sur l'exclusion contractuelle de la garantie du risque suicide, ce dont il résultait que la perte de chance de souscrire une garantie complémentaire couvrant ce risque constituait un préjudice en relation de causalité directe et certaine avec cette faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce que, confirmant le jugement, il a constaté la révocation de plein droit de l'avantage consenti le 15 février 1990 par Laurent X... à son père, Jean X..., par application de l'article 960 du code civil, l'arrêt rendu le 8 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne la société Airbus aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Airbus et de la société ACE Europe Life Limited , condamne la société Airbus à payer à Mme Y..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ;

Etude par Mme. Juliette Mel, Revue de droit immobilier 2012 p. 79.

RTD Civ. 2011 p. 776 : Commentaire par M. Pierre-Yves Gautier de Civ. 3e, 6 juill. 2011, n° 10-18.882, à paraître au Bulletin et publié par ailleurs dans ce blog.

Cet arrêt est commenté par :

- M. AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin, n° 211, février 2012, p. 7.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du 11 janvier 2012

N° de pourvoi: 10-19.714

Publié au bulletin

Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 8 avril 2010), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont conclu avec la société Pro-conseils-Wako France un contrat intitulé “ marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle en bois “ et qu'il a été remis aux maîtres d'ouvrage un plan de la maison issu du catalogue de l'entreprise et une notice descriptive de l'ensemble des lots destinés à la construction ; que le Crédit immobilier de France Sud Rhône-Alpes (le Crédit immobilier) a consenti aux consorts X...-Y...un prêt destiné au financement de l'opération et a procédé à trois déblocages de fonds lors de la signature du contrat puis à l'occasion de l'obtention du permis de construire et de la réalisation des fondations ; que la société Pro-conseils-Wako France, qui avait abandonné le chantier, a été placée en liquidation judiciaire ; que, soutenant que le marché conclu avec cette dernière était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et que la banque n'avait pas respecté les prescriptions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, les consorts X...-Y...ont assigné le Crédit immobilier afin notamment de le voir condamner à leur payer le montant des sommes débloquées ;

Attendu que le Crédit immobilier fait grief à l'arrêt de juger qu'il a manqué à ses obligations légales de contrôle du projet de construction des consorts X...-Y...et de le condamner à leur payer le montant des sommes débloquées, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation alors, selon le moyen :

1°/ que l'obligation de renseignement et de conseil qui pèse sur l'établissement de crédit sollicité pour financer la construction d'une maison d'habitation ne va pas jusqu'à lui imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leur projet de construction ; qu'en énonçant néanmoins, pour imputer au Crédit Immobilier un manquement à son devoir de renseignement et de conseil, que ce devoir lui imposait “ l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer “, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, et subsidiairement l'article L. 231-10 du code de l'habitation et de la construction, par fausse application ;

2°/ qu'en estimant, pour imputer au Crédit Immobilier un manquement à son obligation de renseignement et de conseil, que la banque aurait été tenue de “ préciser aux consorts X...-Y...que pour la construction d'une maison individuelle souscrire un tel contrat de construction en ne prenant aucune garantie était risqué “ et “ d'indiquer précisément à ses clients les risques encourus “, après avoir pourtant constaté que l'acte de prêt était assorti d'un paragraphe informant “ le maître de l'ouvrage de l'absence d'application des dispositions protectrices des articles L. 231-10 et L. 232-2 du code de la construction et de l'habitation “, ce dont il résultait que le Crédit Immobilier, qui n'avait pas à dissuader ses clients de s'engager dans un projet de construction et d'accession à la propriété dans lequel il n'avait pas à s'immiscer, les avait suffisamment renseignés sur les risques que présentait l'absence d'application des dispositions susvisées, par cela même que ce point avait été porté à leur connaissance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant derechef l'article 1147 du code civil et, subsidiairement, l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, par fausse application ;

3°/ que, dans ses écritures d'appel, le Crédit Immobilier faisait expressément valoir, offre de preuve à l'appui, que les demandeurs étaient d'autant moins fondés à lui reprocher une quelconque faute dans le déblocage des fonds que “ les règlements n'ont jamais été adressés à la société Pro-conseil-Wako France mais ont toujours été effectués auprès de M. X... et de Mlle Y... ” ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sans apporter la moindre réponse à ce moyen péremptoire, la cour d'appel n'a pas donné de motifs à son arrêt et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que, si l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil et qu'en l'espèce, il ne pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de maison individuelle, que l'acte passé entre les consorts X...-Y... et la société Pro-conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s'il était qualifié de marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle et, d'autre part, qu'ayant constaté que l'acte de prêt comportait plus de cent pages avec ses annexes, que le paragraphe intitulé “ conditions diverses “, par lequel l'emprunteur était informé qu'il ne bénéficiait pas des règles protectrices instituées par le code de la construction et de l'habitation, n'était pas évocateur et que les risques encourus n'étaient pas indiqués précisément, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le Crédit immobilier avait manqué à son obligation de renseignement et de conseil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Crédit immobilier France aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Crédit immobilier France à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Laugier-Caston ; rejette la demande de la société Crédit immobilier France ;

Etude par M. MEILLER, D. 2012, p. 160.

Deux arrêts du 15 décembre 2011, non publiés, reviennent sur la nature du préjudice susceptible d'être indemnisé par le professionnel au titre de son devoir de conseil.

La première affaire concerne la responsabilité du notaire qui avait acté la vente d'un terrain par une SCI à une société d'HLM, alors qu'il savait que le terrain était affecté de nombreuses restrictions du droit à construire. Dans le cadre de la procédure de résolution de la vente, la SA d'HLM avait mis en cause le notaire afin qu'il soit condamné à garantir le paiement du prix de vente dans l'hypothèse où la SCI ferait défaut. La cour d'appel, approuvée par la 1ère chambre civile, a cependant écarté la demande faute pour la SA d'HLM de démontrer que la créance était irrécouvrable.

La seconde affaire concerne la responsabilité d'un agent immobilier qui avait omis de relever l'état réel de la maison lors de la vente. Relevant le dol et prononçant la résolution, la cour d'appel avait condamné in solidum le vendeur et l'agent immobilier à payer certaines sommes à l'acquéreur, et notamment le prix de vente. De plus fort, le juge avait condamné l'agent immobilier à garantir intégralement le vendeur, y compris sur la restitution du prix de vente. La 1ère chambre civile a cependant cassé la décision, notamment au motif - déjà mentionnée dans l'autre arrêt - que la restitution du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers.

De la première affaire, on retiendra que l'action en responsabilité fondée sur l'article 1382 ne se confond pas avec la garantie de paiement. De la seconde, on retiendra que la garantie intégrale du professionnel à l'égard de son client- auteur du dol- n'est pas possible.

Mais ces deux arrêts viennent aussi utilement rappeler que le préjudice en matière quasi-délictuelle est constitué par un appauvrissement du patrimoine de la victime, et que l'appauvrissement doit être actuel et certain au moment de l'action.

Or, le préjudice n'est pas ici constitué par l'existence d'une fraude ou d'un dol du vendeur, mais par l'impossibilité de recouvrer le prix de vente après résolution du contrat, ce que rappelait à juste titre le juge du fond dans la première affaire. Cette impossibilité va appauvrir l'acquéreur et la réparation s'opère alors vis à vis du tiers à la cession par l'octroi de dommages et intérêts. Et cette impossibilité matérielle d'obtenir restitution du prix n'était établie dans aucune des deux affaires.

Ces deux arrêts sont à rapprocher d'une décision rendue précédemment le 14 janvier 2010, et publiés au Bulletin (pourvois 08-16.760 et 08-21.562).

Dans cette autre affaire, le notaire avait omis de prévoir une obligation pour l'acquéreur d'exécuter les condamnations à démolir auxquelles les vendeurs furent condamnés pour infraction aux règles d'urbanisme à l'époque où ils étaient propriétaires.

La Cour d'appel avait rejeté l'action des vendeurs contre le notaire, au motif que le préjudice n'était pas réalisé puisque ces ceux-ci ne faisaient l'objet d'aucune demande de démolition et qu'aucune astreinte ne couraient. Pour le juge, le préjudice n'était qu'éventuel. La cour régulatrice avait cassé toutefois au motif que le moyen n'était pas de nature à caractériser la perte de chance.

En effet, si les vendeurs avaient été contraints de saisir le juge, c'est précisément parce que, en dépit de la condamnation qui pesait sur eux seuls, l'acquéreur refusait catégoriquement de procéder à la démolition en s'abritant derrière le contrat de vente. Dès lors, le risque n'était pas créé par l'existence ou non de poursuites après la vente, mais par l'impossibilité juridique de contraindre l'acquéreur à exécuter la démolition à la place des vendeurs. Le dommage était ainsi réalisé dès la rédaction de l'acte notarié (étant précisé bien sûr que le PV d'infraction existait déjà à l'époque de la vente).

Pour être complet, et à propos des deux arrêts de décembre 2011, il me semble que le préjudice consiste là aussi en une perte de chance, mais dont le préjudice est différé.

En effet, la négligence du professionnel a généré un premier risque pour l'acquéreur au moment de la transaction. Sans cette négligence, la transaction n'aurait pas eu lieu, ou bien aurait été conclue à un prix moindre. La transaction constitue-t-elle en soi un préjudice réparable par le tiers au contrat ? Non. Ce n'est pas un préjudice tant que l'action en nullité est ouverte. L'erreur sur le bien, qui pourrait être un préjudice en soi, peut-être réparé par le droit du contrat. A la différence de l'arrêt de 2010, il n'y a pas d'impossibilité juridique.

C'est en vérité l'insolvabilité ultérieure du vendeur qui génère un second risque pour l'acquéreur au moment de la résolution. Si l'insolvabilité rend la restitution du prix impossible matériellement, alors le préjudice est constitué et il devient certain.

Cependant, il est difficile d'établir ici un lien de causalité entre l'insolvabilité du vendeur et la faute du professionnel. Car, au moment où la négligence est commise par le notaire, l'erreur sur le bien est une certitude, mais l'insolvabilité du vendeur n'est qu'une probabilité.

C'est la raison pour laquelle il faut recourir, je crois, à la théorie de la perte de chance.

Par conséquent, et indépendamment des fautes respectives entre le vendeur indélicat et le professionnel négligent, la réparation sous forme de dommages et intérêts ne peut équivaloir au prix non restitué, mais plutôt à une fraction de ce prix.

Jean-Luc Bouguier

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 15 décembre 2011

N° de pourvoi: 10-27.842

Non publié au bulletin

Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 octobre 2010) rendu sur renvoi après cassation (1re Civ. 13 février 2001, pourvois n° 98-19.440, 98-19.441 et 98-19.840), la SCI Milhomme (la SCI), propriétaire d'un terrain d'une contenance de plus de 11 000 m², y a fait construire quatre bâtiments collectifs, au lieu des onze que prévoyait le programme initial ; qu'un règlement de copropriété a été établi en 1976 ; que le 17 mai 1983, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Milhomme a adopté une résolution relative au retrait de la propriété d'une partie du terrain commun, d'une superficie de 7 000 m² environ, qui n'avait fait l'objet d'aucune construction à cette date, résolution assortie de plusieurs réserves tenant à l'implantation, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments à construire ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a été dressé par M. X..., notaire, le 28 septembre 1989 et publié le même jour ; qu'à la même date et par l'intermédiaire du même notaire, la SCI a vendu la parcelle de terrain concernée à la SA d'HLM de Lille et environs (la SLE), désormais dénommée société d'HLM Vilogia services ; que cette vente a été annulée pour dol ;

Attendu que la société d'HLM reproche à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire formée contre le notaire et l'assureur de responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, alors, selon le moyen, que la condamnation de la partie dont la garantie est recherchée, à garantir le paiement de sommes dues par l'accipiens, ne saurait être subordonnée à la preuve du caractère irrécouvrable de la créance, sauf à vider de tout sens le concept même de garantie, dont l'objet est de se prémunir contre la réalisation d'un événement par définition incertain lorsque la garantie est demandée, événement qui tenait en l'espèce à l'insolvabilité de la SCI ; que la cour d'appel étant saisie en l'espèce d'une demande tendant à voir la SCP et son assureur garantir le paiement de la somme due par la SCI au titre de la restitution du prix de vente, elle ne pouvait rejeter cette demande au motif inopérant que la SLE n'apportait pas la preuve du préjudice tenant au caractère irrécouvrable de sa créance sur la SCI et ses associés ; qu'en effet si cette preuve avait été apportée, la SLE aurait été fondée à solliciter directement la condamnation du notaire et de son assureur à réparer le préjudice ainsi avéré et donc à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la somme due au titre de la restitution et une demande de garantie de paiement n'aurait eu alors aucun intérêt ; qu'il convenait donc de condamner le notaire fautif et son assureur à garantir le paiement de la restitution à la mesure de l'insolvabilité de la SCI ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation d'un contrat, qui ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que le rédacteur d'actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par le professionnel du droit que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur ; qu'ayant constaté que la société d'HLM ne rapportait pas la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance de restitution, elle en a exactement déduit que le dommage invoqué à ce titre était incertain ;

Et attendu que le juge du fond n'était pas tenu d'aménager l'autorité de la chose jugée attachée à sa décision en procédant par la voie d'une condamnation conditionnelle, de manière à permettre l'indemnisation ultérieure du dommage une fois devenu certain ; que le moyen est mal fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'HLM Vilogia services aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 14 janvier 2010

N° de pourvoi: 08-16.760 08-21.562

Publié au bulletin

Cassation

Attendu que les époux X... ont, en 1995, fait construire une villa en méconnaissance du permis de construire qui leur avait été délivré ; que l'administration a, le 19 mars 1997, dressé un procès-verbal de non-conformité, avant de rejeter la demande de permis modificatif ; que par acte établi le 18 août 1998 par M. Y..., notaire associé, les époux X... ont vendu le bien immobilier à M. Z... ; que postérieurement à la vente, M. X... a été condamné sous astreinte à la démolition des constructions non conformes par une décision de la juridiction répressive désormais définitive (Cass crim. 9 septembre 2003, pourvoi n° 02-86. 692) ; que dans ces conditions et après avoir vainement mis en demeure l'acquéreur de procéder aux travaux de démolition prescrits, les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre M. Z... et la SCP notariale, laquelle a, en cause d'appel, appelé en garantie les époux A..., adjudicataires du bien litigieux à la suite d'une saisie pratiquée en 2007 ;

Sur le moyen unique des époux X..., pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, après avoir jugé, d'une part, que le notaire était en faute pour ne pas avoir recommandé l'insertion d'une clause imposant à l'acquéreur de respecter les condamnations sous astreinte auxquelles étaient exposés les vendeurs et énoncé, d'autre part, que le préjudice consécutif à ce manquement ne pouvait résider que dans la perte de chance, pour le vendeur, de réaliser les travaux de démolition dans le délai imparti sans avoir à supporter le risque de payer une astreinte, l'arrêt attaqué retient que le dommage ainsi invoqué était purement éventuel, dès lors qu'en l'absence, à ce jour, de contrainte ou d'avis de recouvrement délivré par l'administration, le vendeur ne s'exposait qu'à un simple risque de poursuites ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs de nature à exclure l'existence d'un dommage intégralement consommé, mais impropres à écarter la perte de chance invoquée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales du risque constaté, a violé le texte susvisé ;

Et sur le pourvoi éventuel de la SCP notariale :

Vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation de l'arrêt du chef de dispositif déboutant les époux X... de leurs demandes dirigées contre le notaire s'étend, par voie de conséquence, aux dispositions rejetant les appels en garantie formés par l'officier public contre M. Z... et les époux A... ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen des époux X... :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Z... et les époux A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

SOMMAIRE

PARTIE I : OBLIGATION D'ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ DÉCÉNNALE

Chapitre 1 : Genèse et instauration

Section 1 : Genèse

Section 2 : Instauration d'un système unique à double détente

Chapitre 2 : Évolutions du régime

Section 1 : Passage de la gestion en capitalisation (1983)

Section 2 : Réforme de 2005

Section 3 : Réforme de 2006, plafonnement de la garantie hors habitation

Section 4 : Bilan et perspectives

Section 5 : Libre prestation de services et obligation d'assurance

Chapitre 3 : Régime relatif à l'obligation d'assurance de la responsabilité décennale

Section 1 : Constructeurs assujettis à l'obligation d'assurance de responsabilité

Section 2 : Constructeurs non-assujettis à l'obligation d'assurance de responsabilité décennale

Section 3 : Objet de l'obligation d'assurance de responsabilité décennale

Section 4 : Champ de l'obligation d'assurance

Section 5 : Application temporelle

Chapitre 4 : Conditions d'application : les clauses-types

Section 1 : Objet et portée des clauses-types

Section 2 : Modifications apportées aux clauses types de l'annexe I et création de clauses types relatives au contrat d'assurance collectif (actualisation de 2009)

Section 3 : Nature de la garantie

Section 4 : Durée et maintien de la garantie dans le temps

Section 5 : Montant de garantie

Section 6 : Franchise

Section 7 : Exclusions et déchéance

Chapitre 5 : Souscription et vie du contrat d'assurance

Section 1 : Souscription

Section 2 : Vie du contrat

Section 3 : Mobilisation des garanties

Section 4 : Preuve de la souscription de la police

Section 5 : Difficultés liées à la souscription de la police : le BCT

Chapitre 6 : Autres garanties au profit du constructeur

Section 1 : Contrat collectif de responsabilité décennale

Section 2 : Responsabilité contractuelle et assurance

Section 3 : Risques de dommages avant réception

Section 4 : Assurances de la responsabilité civile professionnelle

Partie II - L'assurance obligatoire de «dommages-ouvrage»

Chapitre 1 : Parties à l'obligation de souscription de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Personnes assujetties.

Section 2 : Personnes non assujetties

Section 3 : Bénéficiaires de la police dommages-ouvrage

Chapitre 2 : Mise en place et durée des garanties de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Souscription

Section 2 : Date de prise d'effet

Section 3 : Durée de la garantie

Chapitre 3 : Nature et champ d'application de la police dommages-ouvrage

Section 1 : Nature de la garantie

Section 2 : Limites de la garantie

Chapitre 4 : Mise en oeuvre de la garantie de la police dommages-ouvrage : le sinistre

Section 1 : Déclaration de sinistre

Section 2 : Procédure amiable de règlement des sinistres

Section 3 : Sanctions du non respect de la procédure amiable par l'assureur

Section 4 : Convention de Règlement de l'Assurance Construction (C.R.A.C.)

Section 5 : Procédure judiciaire de règlement des sinistres

Chapitre 5 : Recours de l'assureur par police dommages-ouvrage

Section 1 : Mécanisme de la subrogation

Section2 : Etendue du recours de l'assureur par police dommages-ouvrage

Chapitre 6 : Autres polices liées aux risques du maître d'ouvrage

Section 1 : Règles communes aux assurances facultatives

Section 2 : Police « Tous Risques Chantier » (TRC)

Section 3 : Police « Constructeur Non Réalisateur » (CNR)

Section 4 : Police « Responsabilité civile du maître d'ouvrage »

Section 5 : Les polices collectives de chantier

Section 6 : Autres Garanties facultatives

LEXIQUE ASSURANCE CONSTRUCTION

Principaux textes législatifs et réglementaires

Cet arrêt est commenté par :

- M. PERIER, REVUE GENERALE DU DROIT DES ASSURANCES RGDA, 2011, p. 1043.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 17 mars 2011

N° de pourvoi: 10-12.276

Non publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que par acte du 30 août 1999 reçu par M. X..., notaire, M. Y... a acquis de la société Josette Michelin immobilier une maison vendue en l'état futur d'achèvement ; qu'après la liquidation judiciaire de cette société, le chantier ayant été abandonné, il a recherché la responsabilité du notaire notamment pour ne pas avoir attiré son attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ainsi que la responsabilité de la société Groupama pour avoir délivré fautivement une attestation d'assurance préalablement à la perception des primes ;

Sur le second moyen, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que, saisie d'une demande dirigée à l'encontre de la société Groupama en réparation des préjudices résultant du non-achèvement de la construction, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, retient que ce préjudice résulte du seul fait de M. Y... qui a procédé au règlement de sommes injustifiées et qu'il n'existe aucun lien entre le défaut d'assurance du constructeur et les différents postes de préjudice allégués, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen pris en ses deux dernières branches :

Vu l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. Y... de sa demande dirigée contre le notaire, l'arrêt, par motifs adoptés, retient que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater dans l'acte de vente une mention établissant que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de ses demandes formulées à l'encontre M. X..., l'arrêt rendu le 6 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupama Grand Est et celle de M. X... ; condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

Elle s'appelle "RTDI" et s'avère d'excellente facture.

Vous pouvez télécharger le 1er n° ici :

http://document.transactive.fr/rtdi/RTDI_2012_01.pdf

Bienvenue et longue vie !

Cour de cassation

chambre civile 2

Audience publique du jeudi 7 juillet 2011

N° de pourvoi: 10-21.719

Publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... de son désistement du pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la société Quatrem et de la caisse de prévoyance régionale ;

Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :

Vu les articles L. 511-1 du code des assurances, dans sa rédaction alors en vigueur, 1382 et 1992 du code civil ;

Attendu que, selon le dernier de ces textes, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 29 octobre 1988, Mme Y..., épouse X..., a adhéré à compter du 26 octobre 1988, par l'intermédiaire du groupe Zéphir, société de courtage en assurance, à un contrat d'assurance de groupe à adhésion facultative souscrit par la caisse de prévoyance régionale auprès des Mutuelles unies aux fins d'obtenir la garantie du risque décès invalidité et incapacité de travail ; que ce contrat a été repris par la société Quatrem assurances collectives ; que le 6 mars 2002, Mme X... a signé avec le groupe Zéphir, par l'intermédiaire de M. Z..., un avenant supprimant la rente invalidité ; que le 15 décembre 2005, Mme X... a informé le groupe Zéphir de son placement en invalidité par la Caisse autonome de retraite des médecins de France ; que le 30 janvier 2006, le groupe Zéphir lui a fait connaître son refus de prise en charge de l'invalidité ; que Mme X... a fait assigner M. Z... et la société Quatrem, afin qu'il soit jugé qu'en omettant de l'informer sur les conséquences de sa renonciation au versement d'une rente d'invalidité en 2002, M. Z... et la société Quatrem avaient manqué à leur devoir de conseil, eu égard notamment à ses affections subies depuis les dix dernières années, et d'obtenir notamment leur condamnation in solidum à lui payer la rente d'invalidité contractuelle qu'elle aurait du percevoir depuis le 1er avril 2005 ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre M. Z..., l'arrêt énonce qu'elle a été atteinte d'une affection, nécessitant de nombreuses interventions et hospitalisations entre 1991 et 2002 ; que le 6 mars 2002, par l'intermédiaire de M. Z..., elle a signé un avenant à son contrat d'assurance, à effet au 1er janvier 2002, tendant à voir augmenter le montant des indemnités journalières pour les affections postérieures au 1er janvier 2002, et à supprimer la garantie du risque invalidité ; que Mme X... a été principalement en relations avec M. Z... et que c'est par son entremise que l'avenant du 6 mars 2002 a été signé ; que M. Z... était agent général d'assurance pour deux compagnies étrangères au contrat souscrit ; que M. Z..., qui n'a eu aucun lien contractuel avec Mme X..., était lié au groupe Zéphir par un contrat de mandat rémunéré par commissions, et que son activité ne peut être analysée comme une activité d'intermédiation en assurance au sens de l'article L. 511-1-1 du code des assurances et de l'article R. 511-1 du même code ; qu'en l'espèce, la structure d'intermédiation est la société groupe Zéphir, laquelle facturait à Mme X... les cotisations et les encaissait ; qu'en tout état de cause, M. Z... ne peut répondre directement et personnellement de ses fautes sur le fondement de l'article 1142 du code civil envers Mme X... avec laquelle il n'avait aucun lien contractuel ; que la responsabilité délictuelle et personnelle de M. Z..., en sa qualité de mandataire préposé, ne pourrait être recherché qu'au titre d'un agissement excédant les limites de la mission qui lui a été impartie, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le grief tenant au caractère inapproprié du choix fait par Mme X..., sur les conseils de M. Z..., s'inscrit dans le cadre de l'exécution de la mission qui lui a été impartie, et n'est pas détachable ; que par ailleurs, Mme X... ne conteste pas avoir reçu la notice d'information lui permettant d'apprécier l'opportunité et la portée des choix d'assurance résultant de la suppression de la rente invalidité ; qu'enfin, Mme X... n'établit ni même n'allègue aucune intention malveillante imputable à M. Z... de nature à fonder la recherche de sa responsabilité délictuelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, d'une part, M. Z..., mandataire d'une société de courtage, exerçait une activité d'intermédiaire en assurance, et était, à ce titre, personnellement tenu envers ses clients d'un devoir d'information et de conseil qui ne s'achève pas avec le remise de la notice d'information et que, d'autre part, le renvoi fait par l'article L. 511-1 du code des assurances à l'article 1384 du code civil a, pour seul objet, de faire bénéficier le client du mandataire d'un courtier de la garantie de ce dernier et non d'exonérer ce mandataire de sa responsabilité personnelle à l'égard des tiers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande formée contre M. Z... au titre de son devoir d'information et de conseil, l'arrêt rendu le 7 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., le condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;

Cet arrêt est commenté :

- D. 2011, p. 2706.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 25 mai 2011

N° de pourvoi: 09-16.677

Non publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mai 2009, rendu sur renvoi après cassation, troisième chambre civile, 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18. 617), que suivant contrat de réservation du 25 novembre 2000, les époux X...-Y...ont acquis de la société Erica, un immeuble en l'état futur d'achèvement ; que par courrier du 12 janvier 2001, ils ont interrogé la société Erica à raison d'odeurs provenant de la société Adrian située à proximité de l'immeuble objet de l'acte de réservation ; que le 30 janvier 2001, la société Erica a répondu qu'elle ne pouvait donner plus d'informations ; que l'acte authentique a été reçu par M. Z... le 5 février 2001 et que les époux X...-Y...ont invoqué l'existence d'un dol à l'encontre de la société Erica et d'un manquement au devoir de conseil et d'information à l'égard de M. Z... et ont sollicité l'allocation de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Erica :

Attendu que la société Erica reproche à l'arrêt de la condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme, partie in solidum, avec M. Z..., alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d'appel, qui tout en constatant que les acquéreurs avaient connaissance de l'existence de l'usine Adrian, installée à proximité de l'appartement lors de la signature de la vente, que l'exploitation de l'usine n'avait véritablement commencé que plusieurs mois après l'acquisition et qu'elle avait respecté les termes de l'autorisation préfectorale sans créer un trouble anormal de voisinage, n'a pas justifié en quoi la seule omission de l'information selon laquelle cette installation était soumise à autorisation dans le cadre de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement aurait été déterminante du consentement des acquéreurs à la passation à ces conditions de l'acte du 5 février 2001, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

2°/ que la cour d'appel qui, tout en constatant que les époux X...-Y...avaient connaissance de l'existence de l'usine Adrian installée à proximité de l'appartement lors de la signature de la vente et de la mise en marche de cette usine à l'époque de la signature de la vente, n'a pas recherché si les époux X...-Y...n'avaient pas commis une faute en ne s'informant pas sur la nature de l'activité de cet établissement industriel, ce qui était de nature à éluder, au moins pour partie, la responsabilité résultant de l'éventuelle négligence de la société Erica, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait de plusieurs procès-verbaux de constat dressés entre 2001 et 2005 que l'usine de la société Adrian générait des nuisances olfactives et sonores importantes dans le voisinage, que lors de l'enquête publique préalable à l'autorisation d'exploiter, l'aménageur de la ZAC avait rappelé à la société Erica que les logements qu'elle entreprenait de réaliser se trouvaient à l'intérieur d'un secteur regroupant des activités et notamment celles de la société Adrian, que la société Erica, par son gérant, avait participé à l'enquête publique mais n'avait pas informé les époux X...-Y...des activités exercées par la société Adrian ni de son classement, se bornant, en réponse à leur courrier du 12 janvier 2001, à renvoyer les acquéreurs à prendre contact avec les services municipaux de l'urbanisme, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise et qui a pu en déduire que le silence observé volontairement par la société Erica était constitutif d'une réticence dolosive et a souverainement retenu que ce silence sur l'une des caractéristiques essentielles du bien litigieux avait été déterminant du consentement des acquéreurs, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. Z... :

Attendu que la société Erica et M. Z... font grief à l'arrêt de condamner la société Erica à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts aux époux X...-Y..., partie in solidum avec M. Z..., notaire, alors, selon le moyen, que la cour d'appel qui, sans réfuter le fait que la société Adrian avait été déclarée en redressement judiciaire le 9 décembre 2005, et avait cessé définitivement ses activités sur le site à compter du 5 juillet 2007, a, pourtant, pour refuser d'écarter ce chef de préjudice, énoncé que la cessation du fonds n'aurait pas impliqué " que l'exploitation de l'usine ait elle aussi été interrompue définitivement " a réparé un préjudice futur purement éventuel, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés, répondant aux conclusions de la société Erica invoquant la disparition définitive des préjudices, que le fait que la société Adrian industries qui avait repris les activités de la société Adrian après l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire dont celle-ci avait fait l'objet, avait elle-même été déclarée en redressement judiciaire et avait cessé ses activités sur le site le 5 juillet 2007, n'impliquait pas que l'exploitation de l'usine ait elle aussi été interrompue définitivement, que les nuisances causées par l'usine Adrian par leurs bruits et odeurs diminuaient la jouissance de l'appartement acheté par les époux X...-Y...et en réduisait la valeur en raison de leur importance et de leur constance, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le pourvoi incident des époux X...-Y...:

Attendu que les époux X...-Y...reprochent à l'arrêt de dire qu'ils ont commis une faute de négligence ayant contribué à hauteur de moitié à la réalisation de leur préjudice et d'avoir limité le montant des dommages-intérêts mis à la charge du notaire, alors, selon le moyen, que la réticence dolosive rend toujours excusable l'erreur provoquée et que la victime du dol ne peut se voir reprocher de ne pas avoir effectué les vérifications propres à révéler l'information volontairement dissimulée ; que, si la faute commise par le client peut, le cas échéant, être retenue pour fonder un partage de responsabilité avec le notaire tenu à un devoir d'information, de conseil et d'efficacité, le préjudice subi par le client ne peut plus être imputé à sa propre faute lorsque l'information que le notaire a omis de transmettre, commettant ainsi une faute, est celle-là même qui avait été volontairement dissimulée ; qu'en une telle hypothèse, en effet, le dol viciant le consentement de la victime et provoquant son erreur, l'empêche de se renseigner au sujet de l'élément volontairement dissimulé non seulement vis-à-vis de son cocontractant mais aussi de toute autre personne ; qu'en l'espèce, la société Erica a commis un dol en n'informant pas les époux X...-Y...de la gravité des nuisances et des dangers qui résulteraient de l'installation classée située à proximité immédiate de bien objet de la vente et soumise au régime de l'autorisation ; que ce dol est à l'origine de l'erreur commise par les acheteurs ; qu'il la rend ainsi nécessairement excusable non seulement vis-à-vis du vendeur mais aussi à l'égard du notaire qui était tenu, au titre de son devoir d'information, de conseil et d'efficacité, de les informer des risques environnementaux résultant de la situation du bien, ce qu'il n'a pas fait ; qu'en retenant néanmoins, pour imputer en partie le préjudice subi par les époux X...-Y...à leur propre faute et prononcer un partage de responsabilité à leur détriment, qu'ils avaient été négligents en omettant d'interroger le notaire sur la nature des activités de l'usine et sur les risques éventuels qu'elles pouvaient présenter, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que tenu à un devoir d'information, de conseil et d'efficacité, le notaire avait commis lui-même une négligence pour avoir omis de rechercher si l'immeuble acquis, qui était édifié dans une zone d'aménagement concerté comportant des constructions dont certaines étaient destinées à des activités industrielles, ne serait pas exposé aux graves dangers ou inconvénients inhérents aux installations classées pour la protection de l'environnement que des mesures particulières avaient pour objet de prévenir, et, d'autre part, que les époux X...-Y...avaient également été négligents puisqu'ils avaient omis, malgré le silence observé par la société Erica au sujet de leur demande de renseignements concernant l'éventualité de nuisances olfactives, d'interroger ce notaire sur la nature des activités de l'usine et sur les risques éventuels qu'elles pouvaient présenter, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire n'était tenu à indemnisation qu'à concurrence d'une partie du préjudice dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI Erica aux dépens du pourvoi principal ;

Laisse aux époux X...-Y..., d'une part, et à M. Z..., d'autre part, la charge des dépens afférents à leur pourvoi incident ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 4 octobre 2011

N° de pourvoi: 10-18.783

Non publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la demande reconventionnelle formée par les époux X... , maîtres de l'ouvrage, contre M. Y..., maître d'oeuvre, dans l'instance ayant donné lieu l'arrêt du 7 novembre 2007, si elle avait porté sur le dépassement du budget initial, les malfaçons concernant le gros-oeuvre et la charpente et le retard dans l'achèvement des travaux, n'avait pas eu pour objet le lot " plâtrerie ", dont le paiement du solde, objet de la demande en garantie formé, dans la présente instance, par les époux X... contre M. Y..., n'avait été réclamé à ces derniers par la société Buecher et Fils que par assignation du 7 mars 2006, la cour d'appel en a exactement déduit que l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée à la réclamation des époux X... contre M. Y...ayant un objet différent de celle ayant donné lieu à la décision de 2007 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé qu'en application du contrat de maîtrise d'oeuvre liant les parties, et, en sa qualité de professionnel, M. Y...devait informer les maître de l'ouvrage de l'évolution du prix entraînée par la modification du projet initial et de la nécessité de la conclusion d'avenants, et constaté que si l'ordre de service du lot n° 5 " cloisons doublage " prévoyait un montant de 14 443, 45 € et si la situation n° 3 faisait état de plus values dues au changement de destination du grenier, il était également indiqué dans cette situation des moins values, de telle sorte que le coût réel des travaux avant leur réalisation ne pouvait être apprécié par les maîtres de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a ainsi exclu la connaissance par les époux X... du coût de ces travaux, a pu en déduire que M. Y...avait manqué à son devoir d'information et conseil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y..., le condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 4 octobre 2011

N° de pourvoi: 09-16.117

Non publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ la société Polyclinique du Val de Loire, agissant en son nom personnel et en qualité de mandataire des SCI PVL Consult et Immobilière Trésaguet, société anonyme, dont le siège est 49 boulevard Jérôme Trésaguet, 58000 Nevers,

2°/ la société PVL Consult, société civile immobilière, dont le siège est 3 rue du Commandant Barat, 58000 Nevers,

3°/ la société Immobilière Trésaguet, société civile immobilière, dont le siège est 3 rue du Commandant Barat, 58000 Nevers,

contre l'arrêt rendu le 4 juin 2009 par la cour d'appel de Bourges (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Icade-Société d'études techniques et réalisations hospitalières (SETRHI), dont le siège est 304 RN6, ZAC du Bois de Côte II, 69578 Limonest,

2°/ à la société Brisset, société à responsabilité limitée, dont le siège est rue des Grands Jardins, 58641 Varennes-Vauzelles cedex,

3°/ à M. François X..., domicilié ...

4°/ à la société Bauland, Gladel et Martinez, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de commissaire à l'exécution du plan de cession de M. François X..., dont le siège est 8 rue Beaumarchais, 63000 Clermont-Ferrand,

5°/ à la société Aurélie Lecaudey, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de représentant des créanciers de M. François X..., dont le siège est 14 avenue Marceau, 58000 Nevers,

défendeurs à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 6 septembre 2011, où étaient présents : M. Lacabarats, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, Mme Lardet, conseiller, M. Bailly, avocat général référendaire, Mme Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Polyclinique du Val de Loire, en son nom personnel et ès qualités, et des SCI PVL Consult et Immobilière Trésaguet, de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat de la société Icade-SETRHI, de Me Le Prado, avocat de la société Brisset, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte aux sociétés civiles immobilières (SCI) PVL Consult et Immobilière Trésaguet et à la Polyclinique du Val de Loire du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SARL Brisset, M. X..., la SELARL Aurélie Lecaudey, prise en sa qualité de représentant des créanciers de M. X..., et la SELARL Bauland, Gladel et Martinez, prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de cession de M. X... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le maître de l'ouvrage avait demandé à la fin de l'année 1999 à la société Icade-Société d'études techniques et réalisations hospitalières (la SETRHI), maître d'oe uvre, une estimation des surcoûts liés à la surélévation du quatrième étage et à celle des deuxième et troisième étages du bâtiment de consultations alors que la suppression du quatrième étage avait été décidée avant le commencement de l'exécution des travaux, que la SETRHI avait adressé au maître de l'ouvrage les 6 et 8 mars 2000 deux avenants portant sur la réalisation de ces travaux, que les avenants correspondant aux modifications du projet initial avaient été régularisés après la date théorique d'achèvement du chantier et de livraison et que les modifications apportées aux travaux, décidées tardivement par le maître d'ouvrage, n'ont pu qu'allonger la durée de ceux-ci, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il ne pouvait pas être reproché au maître d'oe uvre de ne pas avoir satisfait à son obligation de conseil qui ne s'applique pas à une donnée connue de tout le monde, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les SCI PVL Consult et Immobilière Trésaguet et la société Polyclinique du Val de Loire, ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les SCI PVL Consult et Immobilière Trésaguet et la société Polyclinique du Val de Loire, ès qualités, à payer la somme de 2 500 euros à la société Icade-SETRHI et la somme de 1 500 euros à la société Brisset ;

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du jeudi 6 octobre 2011

N° de pourvoi: 10-17.259

Non publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte au syndicat des copropiétaires de l'immeuble 30 rue Denver à Brest, à Mme X..., à la SCI Espace Denver, à Mme Y..., aux consorts Z... et à M. et Mme A... du désistement de leur pourvoi provoqué ;

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires et certains des copropriétaires de l'immeuble 30 rue de Denver, à Brest, ont recherché, outre celle du syndic de copropriété et du maître d'oeuvre, la responsabilité de M. B..., notaire associé de la SCP Jamault-Merour-Queinnec-Thubert, et de cette SCP notariale à la suite des retards dans l'exécution des travaux de rénovation votés par l'assemblée générale des copropriétaires en raison de la rédaction défectueuse du règlement de copropriété en ce qui concernait la répartition de charges et de l'acte de vente d'un lot ne figurant pas dans l'état descriptif de division de l'immeuble ;

Attendu que, pour condamner M. B... et la SCP notariale à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais et honoraires qu'il avait dû engager dans les procédures en cours et, in solidum avec le syndic de copropriété et le maître d'oeuvre, à indemniser divers copropriétaires de leurs préjudices de jouissance ou de pertes locatives, l'arrêt retient que les manquements du notaire à ses obligations professionnelles ont contribué au retard dans l'exécution des travaux ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser le lien de causalité entre les fautes imputées au notaire et les préjudices qu'elle indemnisait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré la SCP Jamault-Merour-Queinnec et, en tant que de besoin, M. B..., responsables des conséquences dommageables subies par le syndicat des copropriétaires, l'a condamnée à payer à celui-ci la somme de 29 104,46 euros et a condamné cette SCP et, en tant que besoin M. B..., in solidum avec le maître d'oeuvre et le syndic de copropriété, à indemniser certains copropriétaires de leurs préjudices de jouissance et d'un préjudice locatif , l'arrêt rendu le 25 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne les défendeurs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 14 janvier 2009

N° de pourvoi: 07-20.245

Publié au bulletin Rejet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et M. Z... ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 juillet 2007), que Mme X... est propriétaire d'un immeuble consistant en un ancien moulin partiellement rénové en 1957 situé en zone non constructible, qu'elle a décidé de transformer ; que Mme X... a confié à M. A..., maître d'oeuvre, une mission limitée à l'établissement des plans et à la demande du permis de construire ; que le 2 septembre 1996, le maire de la commune de Feigères a délivré le permis de construire ; que le lot maçonnerie a été confié à M. Z... ; que par un arrêté du 12 janvier 1998, le maire a mis en demeure Mme X... de cesser immédiatement les travaux au motif qu'ils ne respectaient pas les prescriptions du permis de construire ; que M. Z... a assigné en référé Mme X... pour obtenir une provision ; que le 23 mars 1998, le maire a pris un nouvel arrêté mettant en demeure Mme X... de cesser les travaux et qu'un procès-verbal d'infraction a été dressé le même jour ; que par une ordonnance du 4 août 1998, le juge des référés a débouté M. Z... et ordonné une expertise ; que Mme X... a chargé M. A... d'établir une demande de permis de construire modificatif; que par un arrêté du 6 novembre 1998, le maire a refusé la demande de permis de construire modificatif ; que le recours formé par Mme X... a été rejeté le 2 novembre 2004 par la juridiction administrative ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, Mme X... a assigné M. A... en réparation de son préjudice du fait de l'impossibilité de reconstruire la maison en raison du refus de permis de construire modificatif ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'engage sa responsabilité envers le maître d'ouvrage, l'architecte chargé de la conception d'un projet et de l'établissement du dossier de permis de construire, qui dépose un dossier en ne respectant pas les contraintes de construction liées au POS, peu important à cet égard que le permis ait été accordé ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt que les plans annexés à la demande de permis de construire et le descriptif du lot maçonnerie établis par M. A... décrivaient une démolition seulement partielle, au moins pour le sous-sol et le rez-de-chaussée, ce dont il résulte que l'architecte avait établi un dossier de permis de construire dans lequel était prévue la démolition partielle du bâtiment classé en zone NC ; qu'en décidant, pour exonérer l'architecte de toute responsabilité envers le maître d'ouvrage, que Mme X... ayant choisi de faire entièrement démolir le rez-de-chaussée, il est impossible de savoir si le projet prévu par M. A... satisfaisait aux règles d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations à savoir que le projet litigieux ne respectait pas les règles de l'urbanisme en ce qu'il prévoyait des démolitions fussent-elles limitées, et qu'en établissant un tel projet sans avertir le maître d'ouvrage des risques encourus, l'architecte avait manqué à son devoir de prudence et de conseil en violation de l'article 1147 du code civil ;

2°/ que l'architecte est tenu d'informer le maître d'ouvrage des contraintes administratives inhérentes au projet envisagé ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir que M. A..., à qui elle avait confié la conception et l'établissement du dossier de permis de construire ne l'avait pas informée des conséquences engendrées par la démolition des murs de l'ancienne habitation classée en zone NC du POS, à savoir la perte du droit à construire ; qu'en se bornant, pour exonérer l'architecte de toute responsabilité, à affirmer que le devoir de conseil du maître d'oeuvre ne l'oblige pas à rappeler au maître d'ouvrage l'obligation de respecter les prescriptions qui s'imposent à lui en vertu de la loi et même sous peine de sanctions pénales, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celui-ci l'avait ou non informée de ces prescriptions contraignantes, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le permis de construire avait été délivré, que sa validité n'avait jamais été discutée et que l'arrêté du 12 janvier 1998 enjoignant à Mme X... d'arrêter les travaux se fondait sur la circonstance que les prescriptions de ce permis n'avaient pas été respectées, la cour d'appel qui a relevé que Mme X... avait choisi de faire entièrement démolir le rez-de-chaussée et qu'il était ainsi établi que son préjudice avait pour cause exclusive son choix de ne pas respecter les prescriptions du permis de construire et exactement retenu que le devoir de conseil du maître d'oeuvre ne l'obligeait pas à rappeler au maître de l'ouvrage l'obligation de respecter ces prescriptions qui s'imposaient à lui en vertu de la loi, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 24 mars 2009

N° de pourvoi: 07-19.834

Non publié au bulletin Cassation partielle

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1134 et 1184 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juin 2007), que M. Y... a, par contrat du 26 octobre 2000, confié à la société Architectone, architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre limitée, sauf avenant ultérieur, à l'obtention du permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble d'habitation ; que les honoraires de l'architecte ont été fixés à 35 % du montant théorique des travaux estimés à 14 000 000 francs hors taxes ; que la société Architectone a perçu un acompte de 239 000 francs (36 435, 32 euros) ; que le permis de construire a été refusé par arrêté du 21 juin 2001 pour non-conformités aux dispositions du plan d'occupation des sols (POS) ; que, prétendant que le maître de l'ouvrage avait fautivement interrompu sa mission, la société Architectone, depuis lors en liquidation judiciaire, Mme X... ayant été désignée en qualité de liquidateur, a assigné M. Y... en paiement de diverses sommes à titre de solde d'honoraires, indemnité de résiliation, dommages-intérêts pour " contrefaçon " et avantage indu pour utilisation de ses plans ;

Attendu que pour prononcer la résiliation du contrat du 26 octobre 2000 aux torts de M. Y..., l'arrêt retient que la responsabilité du rejet du permis de construire incombe entièrement au maître de l'ouvrage, qui, d'une part, n'a pas justifié de l'acquisition d'une partie du terrain nécessaire à la réalisation du projet en application de l'article RU A. 7. 3. du POS, d'autre part, ayant écrit le 1er juin 2001 à l'architecte " je tiens à vous informer qu'après entretien avec les services techniques, ce permis ne sera pas délivré ", n'a pas permis à la société Architectone de faire entendre sa position alors qu'il eut suffit, ainsi d'ailleurs que l'a considéré, après examen du dossier, l'ordre des architectes, qu'il lui laisse la possibilité de développer son argumentation ou d'effectuer des modifications de détail pour que le service instructeur donne satisfaction ;

Qu'en statuant par de tels motifs qui ne suffisent pas à établir l'absence de faute de la société Architectone, alors qu'à l'occasion de l'établissement du dossier de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction et notamment le plan d'occupation des sols, et exercer son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage des difficultés relatives à la mise en point de son projet, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, pris en sa cinquième branche, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen pris en ses quatre premières branches :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la résiliation du contrat signé le 26 octobre 2000 est intervenue à l'initiative de M. Y... le 27 août 2001 sans motif valable, aucune faute professionnelle n'ayant été établie au 23 mai 2001, date de la dernière rencontre entre M. Y..., la société Architectone et les services de l'Urbanisme, et en ce qu'il condamne M. Y... à payer à Mme X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Architectone, la somme de 31 595, 06 euros de solde d'honoraires et celle de 28 583, 86 euros d'indemnité de résiliation avec intérêts au taux légal à compter d'août 2002, l'arrêt rendu le 28 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;