Le blog de Maître Albert CASTON

La copropriété existe de plein droit du jour de la division d'un immeuble d'habitation. La première mutation entraîne en effet l'application du régime issu de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3e 13 novembre 1974, Bull. cass. no ?413, p. 316).

Ce principe est fondamental au regard de la qualité à agir, comme le montrent les espèces suivantes :

CA PARIS 29 JANVIER 1987, SA HLM LE HUREPOIX, INÉDIT :

Considérant qu'un Syndicat des Copropriétaires s'est constitué de plein droit dès la première vente à terme, par l'effet de la constatation de l'achèvement au sens de l'article 1er du décret 67-1166 du 22 décembre 1967 ; qu'un règlement de copropriété et un état descriptif de division ont été établis par acte du 7 avril 1977, publié et enregistré les 6 juin et 5 juillet 1977 ;

Considérant qu'il s'ensuit qu'en application des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 le Syndicat a seul qualité pour agir en justice du chef des parties communes ; Considérant que l'action de l'Association des Résidents et des membres de cette association, acquéreurs des pavillons doit être déclarée irrecevable en ce qui concerne les demandes afférentes aux parties communes (voirie) ; que le jugement du 4 février 1982 sera infirmé en ce sens.

CA PARIS 19e CH. B, 19 FÉVRIER 1987, MGFA, INÉDIT :

Considérant que l'expert énonce sans contestations que lui ont été soumis des PV d'assemblée de copropriétaires du 23 janvier 1979 et du 18 juin 1982, qu'il s'en déduit qu'un syndicat des copropriétaires a été constitué ;

Considérant, dès lors, que sans préjuger des droits de la SCI, aucune procédure ne peut être menée à son terme sans que le Syndicat intervienne ou qu'il soit au moins assigné à ces fins, par application évidente de la loi du 10 juillet 1965 ; Considérant que le Syndicat des copropriétaires doit être mis en cause dans la procédure par toute partie qui y aura intérêt mais d'une façon nécessaire par la SCI, étant précisé que, faute par cette partie de procéder à cet acte de procédure, il en sera déduit toutes conséquences de droit.

Lorsque le demandeur est un copropriétaire, titulaire donc d'un droit indivis, la mise en oeuvre de l'action décennale ne va pas sans difficulté, car le désordre n'affecte pas nécessairement le lot d'un seul coïndivisaire. Elle peut atteindre les parties communes, ou troubler des droits de jouissance privatifs. Quels domaines respectifs assigner à l'action syndicale et à la demande individuelle ?

Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »

La doctrine, unanime, en tire la conséquence de la qualité du syndicat à exercer l'action décennale pour les désordres des parties communes. C'est également la solution de la jurisprudence, dans tous les cas où le désordre affecte l'ensemble de l'immeuble, que la demande de réparation soit formulée en nature ou en équivalent :

- Demande formulée en nature : Cass. civ. 3e 21 novembre 1969, JCP 1970-II-16-189, note Guillot ; D. 1970-321, note Giverdon.

- Demande en équivalent (dommage collectif) : Cass. civ. 3e 29 mai 1970, JCP 1970-II-16-479, note Guillot ; Cass. civ. 3e 8 mars 1972, Ferrer c/ Bianchina, Bull. cass. no 162, p. 116).

CASS. CIV. 3e 16 MARS 1988, BULL. CASS. No 60, P. 34 :

Le syndicat des copropriétaires pouvant agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, l'arrêt qui constate que les dommages causés aux parties privatives des lots ont pour origine les désordres affectant les parties communes retient à bon droit que le syndicat des copropriétaires est fondé à agir pour demander la réparation des dommages à l'intérieur des appartements.

CASS. CIV. 3e 12 OCTOBRE 1994, REV. LOYERS 1996, P. 24 :

Après avoir constaté que les troubles de jouissance dont le syndicat des copropriétaires demandait réparation provenaient de l'émission de fumées, poussières et odeurs affectant tous les occupants des bâtiments constituant la résidence, une cour d'appel en a déduit, à bon droit, que l'action du syndicat était recevable.

CASS. CIV. 3e 4 JUIN 1986, BULL. CASS. No 88, P. 69 :

Est recevable l'action du syndicat des copropriétaires en indemnisation des troubles de jouissance subis à la suite de l'interruption du chauffage collectif dès lors que cette interruption a été totale et que le trouble en résultant a été général et ressenti de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour faire droit à l'action en indemnisation d'un syndicat de copropriétaires en raison du remplacement de moquettes dans les appartements, retient que si le syndicat n'a pas fait l'avance des frais de remise en état des moquettes et s'il était sans qualité en principe pour représenter chacun des copropriétaires aux fins de réparation du préjudice qu'il a personnellement subi, la généralisation des désordres permettait une indemnisation forfaitaire globale destinée à être répartie au prorata de la surface de chaque appartement, alors que le préjudice subi par chaque copropriétaire était distinct de celui des autres et que les réparations avaient déjà été faites par les copropriétaires eux-mêmes.

Voir également Cass. civ. 3e 10 octobre 1984, Bull. cass. no 165, p. 128.

Le syndicat peut également agir en ce qui concerne la dislocation de parquets, parties privatives, dès lors que ces désordres ont pour cause des déformations du gros oeuvre, partie commune (CA Paris 23e ch. B 9 octobre 1979, DS 1981, IR, p. 94).

Mais, pour que le syndicat ait qualité à agir aux lieu et place des copropriétaires, la preuve du caractère collectif du trouble doit être administrée :

CASS. CIV. 3e 10 DÉCEMBRE 1985, BULL. CASS. No 163, P. 124 :

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer recevables les interventions de certains copropriétaires faites après expiration du délai de la garantie décennale pour avoir réparation de divers troubles affectant les parties privatives de leurs lots, énonce que ce délai a été interrompu par l'action valablement engagée par le syndicat contre les constructeurs de l'immeuble, non seulement pour les parties communes mais aussi pour les parties privatives, alors que l'action introduite par le syndic ne tendait pas à la réparation d'un trouble collectif concernant l'ensemble des copropriétaires.

Le copropriétaire peut agir pour les désordres de ses parties privatives :

TGI PARIS 27 FÉVRIER 1980, DS 1980 IR P. 453 :

Les acquéreurs d'appartements dans un immeuble en copropriété étant devenus propriétaires privatifs de leurs lots en leur qualité d'ayants cause de la société immobilière promoteur, qui avait elle-même traité avec les constructeurs, ils bénéficient de la garantie décennale attachée à l'ouvrage et sont recevables à demander contre ces derniers la réparation du préjudice découlant pour eux du défaut d'isolation phonique de la chaufferie, cette action tendant à la protection de la jouissance paisible de leur lot privatif dans les termes de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

Peut-on aller plus loin et admettre l'action du copropriétaire à raison d'un vice atteignant tant les parties privatives que les parties communes ?

La Cour de cassation a autorisé, en l'absence d'action syndicale, une réclamation portant sur des malfaçons affectant les parties communes et les parties privatives, dans toute la mesure du préjudice personnel des copropriétaires (Cass. civ. 3e 14 mai 1974, JCP 1974-II-17795, note Guillot), ainsi que dans l'arrêt suivant :

Cass. civ. 3ème 19 octobre 2005. Pourvois n° 03-19.902, n° 03-20.098, n° 03-20.395, n° 03-20.711, n° 04-17.063, n° 04-17.142 :

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'assignation délivrée le 13 avril 1976, au cours du délai décennal, par le syndicat et 132 copropriétaires à l'encontre de la SCIC et de la SPCI, promoteurs vendeurs, énumérait la liste des malfaçons, désordres, inexécutions affectant les parties communes et les parties privatives, précisait que les malfaçons qui affectaient les premières provoquaient des fuites d'eau et des inondations, et tendait à obtenir la condamnation des maîtres de l'ouvrage à exécuter les travaux qui seraient prescrits par l'expert, la cour d'appel, qui a retenu que les copropriétaires justifiaient d'un intérêt légitime à agir en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans leurs lots, soit des parties communes, en a exactement déduit que leur demande au titre des désordres affectant les parties communes était recevable ;

Elle a jugé également que la demande d'un copropriétaire est interruptive du délai décennal au bénéfice du syndicat (Cass. civ. 3ème 20 mars 2002, n° 99-11.745). L'inverse est également exact (Cass. civ. 3ème 31 mars 2004, n° 02-19.114).

L'action au fond intentée au nom du syndicat des copropriétaires doit être précédée de l'autorisation de l'assemblée générale, exigée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 (Cass. civ. 3e 14 mai 1974, JCP 1974-II-11795, note Guillot). Le défendeur à l'action décennale, bien qu'étranger à la copropriété, a qualité pour demander au syndic de justifier de l'existence de cette autorisation exigée par une disposition d'ordre public (même arrêt).

CASS. CIV. 3e 17 JANVIER 1996, JCP, No 22684 :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.

On ne saurait trop insister sur ce point qui concerne la responsabilité du syndic, et même celle de l'avocat, susceptible d'être condamné in solidum avec lui.

CASS. CIV. 3e 5 OCTOBRE 1994, BULL. CASS. No 159, P. 101 :

Justifie légalement sa décision de condamner un syndic, in solidum avec un avocat à indemniser un syndicat de copropriétaires la cour d'appel qui, ayant constaté que le syndic avait, avant l'expiration du délai de garantie décennale, reçu mandat d'agir en justice, que celui-ci, quelques jours seulement avant l'expiration du délai, avait écrit à l'avocat qu'il y avait lieu de faire désigner un expert en référé et d'interrompre dans quelques mois par une action au fond ce délai et qu'aucune pièce ne prouvait que le syndic ait, pendant le délai, prié l'avocat d'assigner au fond pour sauver ce qui pouvait encore l'être, retient que ce manque de diligence dans l'exercice de son mandat, cette imprécision et cette indication erronée constituaient une faute du syndic qui, avec l'absence de vérification imputable à l'avocat, responsable du choix des procédures, avait contribué à la réalisation de l'entier préjudice du syndicat.

La Cour de cassation en Assemblée plénière a limité aux seuls copropriétaires le droit de contester la régularité des décisions de l'assemblée.

CASS. PLEN. 15 MAI 1992, BULL. CASS. No 5, P. 11 :

Si le défaut d'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires constitue, lorsqu'elle est exigée, une irrégularité de fond qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action, la contestation de la régularité de la décision de l'assemblée générale autorisant ou ratifiant l'action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Mais, les tiers conservent le droit de vérifier le principe et l'étendue du mandat. Seules les conditions dans lesquelles l'assemblée l'a délivré leur sont étrangères (Cass. civ. 3e 27 janvier 1988, Bull. cass. no 20, p. 9).

CASS. CIV. 3e 12 OCTOBRE 1988, GP 1988 SOM. P. 263 ; MTP 18 NOVEMBRE 1988 P. 65 :

Mais attendu que les responsables des désordres affectant un immeuble en copropriété et leurs garants sont en droit, en tant que défendeurs à l'instance, de se prévaloir, par application des articles 117 et suivants NCPC, de l'irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice ; Et attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que la décision prise par l'assemblée générale du 15 mars 1974 n'autorisait pas le syndic à agir en justice pour la garantie des vices apparus seulement en septembre 1974 sur le réseau d'eau chaude sanitaire ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

Albert CASTON