Le blog de Maître Alain PAREIL

L'ordonnance portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme a été présentée en Conseil des ministres le 4 janvier dernier.

Prise sur le fondement de la loi portant engagement national pour l'environnement, l'ordonnance vise à remédier aux défauts des procédures actuelles d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme.

Le communiqué du Conseil des ministres (Communiqué Cons. min., 4 janv. 2012 ; Portail du Gouvernement) précise que ces procédures sont « insuffisamment adaptées aux nouveaux objectifs et au contenu du schéma de cohérence territoriale (SCOT) » et que « la juxtaposition, au fil des évolutions législatives, de multiples procédures applicables aux plans locaux d'urbanisme (PLU) a rendu l'ensemble complexe et peu lisible. Ce manque de cohérence d'ensemble est source d'insécurité juridique et de contentieux ».

L'ordonnance prévoit quatre procédures principales d'évolution des SCOT et des PLU (révision, déclaration de projet, modification, modification simplifiée) et facilite l'évolution des PLU intercommunaux en cas de changement de périmètre de l'intercommunalité.

Elle entrera en vigueur au plus tard le 1er janvier 2013.

(Source : Actualités du Droit du 05/01/2012)

La suppression de l'indemnité due à l'agent immobilier par son client signataire d'un mandat exclusif pourrait être remise en cause.

Selon le journal Les Échos (Les Échos, 21 nov. 2011), Daniel Fasquelle, rapporteur du projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, serait prêt à revenir sur la suppression de l'indemnité due à l'agent immobilier par son client, signataire d'un mandat exclusif, lorsque ce dernier vend son bien en direct.

Il réaffirme, en revanche, fermement sa volonté d'obtenir la suppression de la reconduction tacite du mandat exclusif, afin de « protéger le consommateur et fluidifier le marché ».

(Source : Actualités du Droit du 24/11/2011)

Pour constituer un motif de déplafonnement du loyer d'un local commercial, la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit avoir une incidence favorable sur l'activité du preneur.

La jurisprudence semble désormais fixée en ce sens, avec l'arrêt du 14 septembre 2011 (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825, P+B+R+I).

Alors que l'ancienne jurisprudence indiquait qu'il n'était pas nécessaire de distinguer si la modification était favorable ou défavorable au preneur - celle-ci devait simplement être notable - (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, no 97-18.295, Bull. civ. III, no 172), la nouvelle orientation de la troisième chambre est, depuis un arrêt du 9 juillet 2008 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, no 07-16.605) la suivante : une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

(Source : Actualité du Droit du 23/09/2011)

Un décret du 10 août 2011, publié au Journal officiel du 12 août, vient préciser les modalités de résiliation du bail d'habitation et organiser la procédure de reprise des lieux abandonnés.

Désormais, le bailleur peut demander la résiliation du bail aussi par voie de requête.

A défaut d'opposition par le locataire dans le mois suivant sa signification, l'ordonnance du tribunal aura force de chose jugée et le bailleur pourra alors reprendre son bien selon une procédure d'expulsion simplifiée.

Ainsi, le bailleur pourra se débarrasser des meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge aura statué, à l'exception toutefois des documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.

Pour les biens de valeur laissés sur place, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort.

Ce texte modifie le titre IX relatif aux mesures d'expulsion du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 le divisant en trois nouveaux chapitres. Le premier qui regroupe les articles 194 à 208 est intitulé « dispositions générales », le deuxième « dispositions propres à la reprise des lieux » comporte les articles 208-1 à 208-4 et enfin le troisième « dispositions communes » comprend l'article 209.

(Source : Actualités du Droit du 31/08/11)

Si vous achetez un terrain à bâtir à un professionnel, la vente sera tout d'abord assujettie à la TVA, soit sur le prix total si l'acquisition initiale par le cédant a ouvert droit à déduction de la TVA (cédant qui a acquis le terrain à un autre professionnel assujetti), soit sur la marge si l'acquisition initiale n'a pas ouvert droit à déduction pour le cédant (cédant qui a acquis le terrain à un particulier).

Si vous achetez un terrain à bâtir à un professionnel, la vente sera ensuite assujettie aux droits d'enregistrement, soit au taux de 5.09 % si la TVA est calculée sur la marge, soit au taux de 0.715 % si la TVA est calculée sur le prix de vente total.

Pour minorer le coût de votre acquisition, il faut demander que le montant de la TVA apparaisse distinctement dans l'acte notarié, de manière à ce que les droits d'enregistrement soient calculés sur un montant H.T et non sur un montant TTC.

Par protocole d'accord, une société s'engage auprès d'une autre à lui acheter certains produits. Il est également stipulé, d'une part, que le vendeur s'oblige à les racheter à terme, moyennant le paiement d'un acompte de 20 % du prix et, d'autre part, qu'en cas de renonciation au rachat, l'acompte sera abandonné à l'acheteur à titre d' « indemnité de dédit ». L'option de rachat ne sera jamais levée. Les parties s'opposent alors sur le montant de l'indemnité de dédit, dont la cour d'appel de Bordeaux prononce la réduction, au motif que son montant est dissuasif. Sa décision est censurée par la Cour de cassation (Cass. com., 18 janv. 2011, n° 09-16.863, P+B) au visa de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil. Pour la Cour régulatrice, « la clause stipulant une indemnité de dédit ne s'analysait pas en une clause pénale ayant pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation mais en une faculté de dédit permettant (au bénéficiaire de l'option) de se soustraire à cette exécution et excluant le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l'indemnité convenue ».

Pour calculer le coût fiscal de la vente de votre bien immobilier, il faut déterminer le montant de la plus-value, qui est en principe taxable.

Néanmoins certaines ventes échappent à l'impôt, notamment : cession de la résidence principale, ventes n'excédant pas 15 000 €, expropriations.

Il faut tout d'abord déterminer la plus-value brute, savoir prix de cession moins prix d'acquisition ; ensuite il faut diminuer la plus-value d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, puis d'un abattement fixe de 1 000 € (x 2, si le bien est détenu par deux époux).

Avant, il faut diminuer le prix de vente des frais supportés à l'occasion de la vente, notamment des frais de diagnostic obligatoires, et il faut augmenter le prix d'achat des frais d'achat réels ou 7.5 % forfaitairement) et des travaux réalisés (réels ou 15 % forfaitairement).

La loi du 12 juillet 2010 précise que, désormais, l'état des risques naturels et technologiques, fournis par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce. Elle modifie à cette fin l'article L. 125-5 du code de l'environnement.

Cet état a pour but d'informer l'acheteur ou le locataire de l'existence des risques visés par le plan de prévention des risques

technologiques ou des risques naturels prévisibles. Il indique expressément les risques visés dans les documents et le dossier mentionnés à l'article R. 125-24 du code de l'environnement : documents graphiques, note de présentation du plan, documents

d'information permettant une délimitation et une qualification de phénomènes, fiche permettant de préciser la nature et, dans la

mesure du possible, l'intensité des risques, etc. Il vise les risques auxquels l'immeuble faisant l'objet de la location est exposé. Il est aussi accompagné des extraits de ces documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au vu des risques encourus. Ces informations sont recueillies par le vendeur ou le bailleur auprès du préfet. Il est établi par le bailleur conformément à un modèle défini par l'arrêté du 13 octobre 2005, modèle téléchargeable sur : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/modele_imprime_IAL.pdf.

Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit.

Selon l'indice Insee-Notaires, au deuxième trimestre 2010, les prix des logements anciens ont progressé de 1,7 % .

Plus précisément de 1,7 % pour les maisons et 1,6 % pour les appartements.

Il s'agit là de la quatrième hausse consécutive.

Sur un an, les prix ont nettement augmenté : + 6 % (6,2 % pour les prix des appartements et 5,8 % pour ceux des maisons).

A la suite du décret n° 2010-913 du 3 août 2010 supprimant l'article R. 331-69 du Code de la construction et de l'habitation, les emprunteurs acquérant un logement ancien de plus de vingt ans à l'aide d'un prêt conventionné ne sont plus soumis à l'obligation d'annexer au contrat de prêt un état des lieux relatif aux conditions de surface et d'habitabilité, sachant toutefois que seules les offres de prêt émises à compter de l'entrée en vigueur de ce texte, qui est d'application immédiate, sont concernées par ces dispositions.

Cette mesure est prise par cohérence avec celle, identique, relative au prêt à 0 % de l'État, pour lequel l'exigence législative de respect de normes spécifiques de surface et d'habitabilité a été supprimée dans le cadre de la loi de finances initiale pour 2010. Un arrêté du 3 août 2010 (Arr. 3 août 2010, NOR : DEVU1004951A , JO 5 août ) modifie d'ailleurs en conséquence l'arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des prêts subventionnés.

Il revient aux juges du fond de rechercher si la destination de l'immeuble justifie une restriction du droit pour un copropriétaire de disposer de son lot.

Une SCI procède à la vente négociée par un agent immobilier à des époux et à une société, d'un appartement et d'une cave.

Par acte authentique du même jour reçu par ce notaire, la même SCI cède le garage qu'elle y possédait à une autre SCI dans laquelle le notaire rédacteur des actes avait des intérêts.

Se fondant sur l'article 2 du règlement de copropriété interdisant la vente ou la location des garages à d'autres personnes qu'à des occupants de l'immeuble, les acquéreur de l'appartement et de la cave assignent alors les SCI et le notaire aux fins de constater la nullité de la vente du garage, de prononcer cette vente à leur profit et de les indemniser.

Pour les débouter, l'arrêt de la cour d'appel retient que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écrite, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble "telle qu'elle est définie aux actes". Estimant qu'en l'espèce, rien n'était mentionné dans les actes, l'arrêt conclut que l'article 2 du règlement de copropriété est donc réputé non écrit.

Cette décision est cassée et annulée (C. cass., 3ème civ., 9 juin 2010, n° 09-14.206, P + B) pour manque de base légale car la cour d'appel n'a pas recherché "si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation".

Une instruction du 11 février 2010 (Instr. 11 févr. 2010, BOI 5 B-14-10) revient sur les modifications apportées au dispositif par la loi de finances pour 2010.

La loi de finances pour 2005 a institué un crédit d'impôt sur le revenu dédié aux dépenses d'équipements de l'habitation principale en faveur de l'aide aux personnes applicable aux dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 (CGI, art. 200 quater A).

La loi de finances pour 2010 proroge la période d'application du crédit d'impôt jusqu'au 31 décembre 2010 et prévoit que le plafond pluriannuel de dépenses éligibles s'apprécie sur une période de 5 années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.

L'instruction précise que concernant la prorogation, la date de paiement de la dépense s'entend de la date à laquelle le règlement définitif de la facture correspondante est intervenu. Le versement d'un acompte, notamment à l'appui de l'acceptation d'un devis, ne constitue pas un paiement pour l'application du crédit d'impôt.

Par ailleurs, le plafond pluriannuel des dépenses éligibles s'apprécie sur une "période glissante" de 5 années. En pratique, il y a 2 périodes d'appréciation : du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009 et du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010.

Des copropriétaires reprochant à leurs voisins de porter atteinte aux parties communes ont assigné le syndicat de copropriétaires afin d'obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes.

Leur demande a été jugée irrecevable par les juges du fond. Ils ont en effet considéré que les copropriétaires ne pouvaient "demander que le syndicat (...) soit enjoint de prendre sans délai toutes dispositions nécessaires afin de faire réaliser par (les auteurs du trouble) les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes", "cette prérogative appartenant à l'assemblée générale des copropriétaires" et les demandeurs ne justifiant pas "l'avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour".

A l'appui de leur pourvoi, les demandeurs ont soutenu qu'étant "titulaire(s) de tantièmes de parties communes" ils étaient autorisés "à agir pour faire cesser les emprises d'un autre copropriétaire sur les parties communes".

Cette argumentation est rejetée par la Haute juridiction (Cass. 3e civ., 13 janv. 2010, n° 08-21.110, P B) qui approuve l'analyse des juges du fond.

Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyers peut désormais demander un cautionnement au locataire étudiant ou apprenti.

La loi du 24 novembre 2009 (L. n° 2009-1437, 24 nov. 2009, art. 39, JO 25 nov.) relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie modifie l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ne peut demander aux locataires un cautionnement. La loi du 24 novembre 2009 permet désormais ce cumul lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

Le crédit d'impôt égal à 20 % du montant des intérêts pris en compte, porté à 40 % pour les intérêts versés au titre de la première annuité, a été aménagé.

Au plus tard à compter du 1er janvier 2010, les contribuables devront justifier que leur logement neuf respecte les normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur pour bénéficier du crédit d'impôt mis en place par la loi TEPA.

Un régime de faveur a été mis en place pour les logements "neufs" (acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2009) qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur : sa durée d'application est étendue de 5 à 7 annuités de remboursement ;

son taux est porté à 40 % pendant toute cette période.

Cette majoration s'applique également aux logements que le contribuable fait construire et aux locaux non affectés à l'usage d'habitation qui sont transformés en logement.

Le PLF 2010 poursuit cet aménagement du crédit d'impôt en proposant son verdissement par l'annulation progressive du crédit d'impôt pour les logements ne respectant pas la norme BBC.

L'Administration vient de commenter la réforme de ce régime de déduction relatif aux immeubles reçus par succession ou donation (Instr. 16 oct. 2009, BOI 5 B-27-09).

Jusqu'à l'imposition des revenus de 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires (C. civ., art. 605) pouvaient constituer un déficit foncier d'égal montant, imputable sans limitation, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété résulte de succession ou de certaines donations entre vifs.

Cet avantage fiscal a été supprimé et une réforme du régime de déduction des charges foncières supportées par les nus-propriétaires a été opérée (L. fin. rect. 2008, n° 2008-1443, 30 déc. 2008, JO 31 déc.).

Désormais, le contribuable peut :

- soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun ;

- soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d'une déduction de charges du revenu global plafonnée à 25 000 € par an. La fraction des dépenses excédant cette limite peut être déduite, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.

L'option du contribuable est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour la détermination des revenus fonciers.

Les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif " Robien recentré " et " Borloo neuf " sont désormais soumis à une condition supplémentaire, dite d'éco-conditionnalité, afin d'en réserver le bénéfice aux seuls logements respectant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la législation en vigueur.

De plus, l'application de ces dispositifs a été recentré sur les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ; un arrêté du 29 avril 2009, publié au Journal officiel du 3 mai 2009, a donc établi ce nouveau zonage.

Par ailleurs, afin de tenir compte des difficultés auxquelles sont confrontés les investisseurs dans les zones où la construction de logements neufs excède la demande locative, une mesure d'assouplissement du délai de mise en location des logements est prévue.

Enfin, les dispositifs " Robien " et " Borloo " sont supprimés à compter du 1er janvier 2010.

Une instruction commente l'ensemble de ces dispositions (Instr. 6 oct. 2009, BOI 5 D-3-09).

La règle selon laquelle lorsque le locataire a plus de 70 ans et des ressources inférieures à une fois et demie le SMIC, s'efface si l'un des bailleurs indivis a plus de 60 ans.

C'est que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt récent (Cass. 3ème civ., 16 sept. 2009, n° 08-13.701, P + B) où deux personnes, au nom d'une indivision, ont délivré à la locataire d'une maison d'habitation, un congé pour vendre sans offre de relogement à effet et les dix-neuf consorts indivisaires l'ont assignée pour faire déclarer le congé valable et obtenir son expulsion.

La locataire reproche à la cour d'appel d'accueillir cette demande, alors que dans le souci de protéger le locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le législateur a prévu que le congé qui lui est délivré doit comporter une offre de relogement ; que cette règle ne cède qu'autant que le ou les bailleurs sont tous dispensés de cette obligation en étant eux-mêmes âgés de plus de 60 ans ou disposant de revenus inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC ; aussi, il ne serait pas possible de dispenser les bailleurs indivis de formuler une offre de relogement dès lors que certains d'entre eux seulement sont âgés de plus de 60 ans.

Le juge du droit refuse cet argumentaire car lorsque la location porte sur un bien indivis, il suffit, pour la validité du congé, qu'un seul des co-indivisaires justifie remplir les conditions alternatives exigées par l'article 15-III, alinéa 2, de la même loi, ce qui est le cas de l'espèce : les bailleurs n'étaient pas tenus de faire une proposition de relogement.