Le blog de Maître Alain PAREIL

Le secrétaire d'État chargé du Logement, interrogé sur l'accès au logement et les conditions de sortie des locataires, a rappelé certains points de la réglementation applicable et des réformes en cours (Rép. min. à QE n° 121663, JOAN Q. 13 déc. 2011, p. 13108).

Selon lui, la création d'un fonds de placement des dépôts de garantie serait une procédure lourde et contraignante, tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, la procédure à mettre en place pour le déblocage du dépôt de garantie ne pourrait qu'allonger le délai de restitution de ce dépôt.

Or, le plus souvent, le locataire a un besoin urgent de récupérer cette somme et serait pénalisé. Il en est de même pour le bailleur dont, par exemple, le locataire serait parti en omettant de payer le dernier mois de loyer, et qui devrait alors attendre que les procédures administratives de déblocage des comptes aient été réalisées pour pouvoir récupérer son dû.

Cependant, le secrétaire d'État rappelle que le Gouvernement a déposé un projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, adopté en première lecture par les sénateurs le 22 décembre dernier (Projet de loi AN n°4141, 2011-2012), qui prévoit notamment, qu'à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, le solde restant dû au locataire, après arrêté des comptes, est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

En complément du Ministre, rappelons pour notre part que c'est la Juridiction de Proximité qui est compétente pour les litiges liés à la restitution des dépôt de garantie d'un bail de local à usage d'habitation (juridiction qui va disparaître au 1er janvier 2013, les juges de proximité étant à cette date affectés aux Tribunaux de Grande Instance).

(Source partielle : Actualités du Droit du 19/01/2012).

Dès lors qu'une curatelle a fait l'objet d'une mesure de publicité légale, elle devient opposable à un établissement de crédit, qui est alors tenu d'informer le curateur des modalités de reconduction d'un crédit à la consommation.

Dans un affaire, une femme souscrit en 1992 un contrat de crédit renouvelable avant d'être placée sous curatelle, deux ans plus tard. En 2007, un tribunal d'instance condamne la personne protégée à payer à la société de crédit le solde du crédit ainsi que les intérêts à compter de la signification de l'ordonnance. La personne protégée interjette alors appel aux fins, notamment, que soit prononcée la déchéance du droit aux intérêts du créancier. Elle reproche à la société de crédit de ne pas avoir respecté le devoir d'information annuelle du débiteur.

La cour d'appel rejette la demande de déchéance et considère comme régulier les avis de renouvellement d'ouverture de crédit adressés à la personne protégée. Les juges d'appel se fondent sur le fait que, d'une part au jour de la signature du contrat la requérante ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection et, d'autre part, la société de crédit n'a été officiellement informée du placement sous curatelle qu'en novembre 2006, et qu'il ne saurait être exigé de ces établissements dont les clients sont nombreux, de vérifier pour chacun d'eux s'il ne fait pas l'objet d'une mesure de protection légale.

La première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1er civ., 9 nov. 2011, n° 10-14.375, P+B+I) n'est pas de cet avis : elle casse l'arrêt d'appel aux motifs que les juges auraient dû rechercher si le jugement d'ouverture de la curatelle avait fait l'objet des mesures de publicité légale le rendant opposable à la société de crédit. Qui aurait alors été tenue de satisfaire, à l'égard du curateur, à une obligation annuelle d'information.

(Source : Actualités du Droit du 01/12/11)

Cass. 1er civ., 9 nov. 2011, n° 10-14.375, P+B+I

Un contrat de courtage matrimonial conclu par une personne mariée n'est pas contraire à l'ordre public et aux bonnes moeurs.

Tel est le principe énoncé par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 novembre 2011 au visa de l'article 1133 du Code civil (Cass. 1re civ., 4 nov. 2011, n°10-20.114, P+B+I).

En effet, « le contrat proposé par un professionnel relatif à l'offre de rencontres en vue de la réalisation d'un mariage ou d'une union stable (...) ne se confond[ant] pas avec une telle réalisation, [il] n'est pas nul, comme ayant une cause contraire à l'ordre public et aux bonnes moeurs, du fait qu'il est conclu par une personne mariée ».

(Source : Actualité du droit du 17/11/2011)

Dans un arrêt en date du 15 juin 2011, la Cour de cassation a été amenée à statuer à propos de l'exigibilité d'une dette vis-à-vis d'un codébiteur solidaire suite à l'admission de la créance du débiteur principal (Cass. com., 15/06/2011, n° 10-18.850, P+B).

Dans cette affaire, un prêteur assigne respectivement en paiement deux époux coobligés solidaires suite à la mise en liquidation judiciaire de l'un d'eux. Une ordonnance admet sa créance vis-à-vis de l'époux mis en liquidation, ce dont il entend se prévaloir à l'encontre de l'autre époux.

Mais la Cour de cassation rappelle que si la décision d'admission de la créance du débiteur principal, devenue irrévocable, est opposable au codébiteur solidaire, cette opposabilité ne concerne que l'existence et le montant de la dette et en aucun cas son exigibilité. Aussi, en l'espèce, le prêteur ne pouvait réclamer le paiement anticipé de sa dette à l'épouse et ce en raison de la déchéance du terme due à la mise en liquidation judiciaire de l'époux, cette déchéance demeurant sans incidence à l'égard de l'épouse.

L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime, dès lors l'action qui présente une utilité pratique sérieuse est recevable.

En l'espèce, après le décès de son époux, une femme a assigné en justice la banque créancière de son défunt mari afin de voir constater la prescription de sa dette.

Les juges du fond ont déclaré son action recevable. La banque s'est alors pourvu en cassation. Elle arguait qu'en l'absence de litige né et actuel l'action en justice préventive était irrecevable. La Cour de cassation (Cass. 1re civ., 9 juin 2011, n° 10-10.348, P + B+I; Site de la Cour de cassation) rejette le pourvoi en jugeant que même en dehors de tout litige, la demanderesse "avait intérêt à faire constater la prescription de la créance afin de connaitre la consistance exacte du patrimoine dont elle avait hérité".

INFORMATION POUR LA CLIENTELE

(Selon l'avis du Conseil National de la Consommation du 21.12.00 ; actualisation tarifs au 22-12-2010)

1. Cabinet d'Avocats ALAIN PAREIL.

2. Maître ALAIN PAREIL est inscrit au tableau de l'Ordre des Avocats de Bordeaux, 1 rue de Cursol - CS 41073 - 33077 BORDEAUX CEDEX - Tél. : 05.56.44.20.76.

3. Les honoraires d'intervention sont déterminés suivant le barème indicatif du Cabinet qui peut être mis à votre disposition sur demande.

Ils font l'objet d'une lettre de mission régularisée entre le client et le Cabinet si ouverture de dossier (dont débours : droit de plaidoirie 8.84 € H.T, frais de dossier : 400 euro; H.T, état de frais T.G.I proportionnel à la valeur du litige ; dont honoraire de base : 230 euro; H.T de l'heure ; dont honoraire de résultat proportionnel par tranches).

La consultation sans ouverture de dossier, ni suite est facturée en fonction d'un tarif horaire de 230 euro; H.T, soit 275.08 euro; TTC (les 45.08 euro; de TVA étant reversés à l'Etat).

S'il y a lieu, coût horaire d'intervention du Cabinet H.T de 300 € H.T. (entreprises récupérant la TVA, domaine d'intervention particulier).

4. TVA applicable aux prestations réalisées :

le taux normal est 19.6 %,

en cas d'intervention au titre de l'aide juridictionnelle, le taux est de 19.6 %, mais le Cabinet ne prend pas de dossiers au titre de l'aide juridictionnelle (dans ce cas s'adresser au Bureau de l'Aide Juridictionnelle près le T.G.I de BORDEAUX, rue des frères Bonie 33077 BORDEAUX CEDEX - TEL. 05.56.01.36.89).

5. Toute contestation doit faire l'objet d'un courrier adressé en recommandé à Monsieur le Bâtonnier, Ordre des Avocats 1 rue de Cursol - CS 41073 - 33077 BORDEAUX CEDEX.

6. Maniements de fonds : tous les maniements de fonds sont obligatoirement effectués par l'intermédiaire de la Caisse de Règlements Pécuniaires des Avocats de Bordeaux (CARPA SUD OUEST).

Les chèques sont à établir à l'ordre de la CARPA. Le délai d'encaissement de la CARPA est de 21 jours.

Saisi par une commission de surendettement des particuliers en vue de l'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel, un juge de l'exécution déclare irrecevable une demande de traitement de surendettement.

Décision que la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 10 nov. 2010, n° 09-67.134, P+B) censure, au visa des articles L. 330-1, alinéa 1er, et L. 332-12 du Code de la consommation : le juge de l'exécution n'ayant pas constaté que le demandeur en surendettement « ne se trouvait pas dans la situation définie au premier alinéa de l'article L. 330-1 du Code de la consommation », autrement dit qu'il était « de bonne foi » et dans « l'impossibilité manifeste (...) de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ».

Ils ne doivent pas être imputés au consommateur. Ainsi en décide un arrêt de la CJUE du 15 avril (CJUE, 15 avr. 2010, aff. C-511/08, Handelsgesellschaft Heinrich Heine GmbH / Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen eV). En ce cas, seuls les frais de renvoi peuvent être mis à sa charge.

Dans son arrêt, la Cour constate que la directive 97/7/CE du Parlement européen et du Conseil du 20 mai 1997 s'oppose à une réglementation nationale qui permet au fournisseur, dans un contrat conclu à distance, d'imputer les frais d'expédition des marchandises au consommateur lorsque ce dernier exerce son droit de rétractation.

Les dispositions de la directive relatives aux conséquences juridiques de la rétractation ont clairement pour objectif de ne pas décourager le consommateur d'exercer son droit de rétractation. Il serait donc contraire à cet objectif d'interpréter ces dispositions en ce sens qu'elles autoriseraient les États membres à permettre que les frais d'expédition soient mis à la charge de ce consommateur en cas de rétraction. Par ailleurs, le fait d'imputer au consommateur en plus des frais directs de renvoi des marchandises, les frais d'expédition serait de nature à remettre en cause une répartition équilibrée des risques entre les parties dans les contrats conclus à distance, en faisant supporter au consommateur l'ensemble des charges liées au transport des marchandises.

Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyers peut désormais demander un cautionnement au locataire étudiant ou apprenti.

La loi du 24 novembre 2009 (L. n° 2009-1437, 24 nov. 2009, art. 39, JO 25 nov.) relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie modifie l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ne peut demander aux locataires un cautionnement. La loi du 24 novembre 2009 permet désormais ce cumul lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

La plus-value générée par la cession de la résidence principale est exonérée notamment sous réserve du respect d'un délai normal de vente. Cette notion vient d'être précisée.

En application des dispositions de l'article 150 U, II, 1° du CGI, lorsqu'un contribuable cède sa résidence principale, la plus-value réalisée n'est pas imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Cette exonération est toutefois soumise à certaines conditions et notamment que la cession intervienne, dans la majorité des cas, dans un délai maximal d'une année (Instr. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04).

Une réponse ministérielle précise que l'administration fiscale doit apprécier le délai normal de vente en tenant compte de la situation des cédants. "La conjoncture immobilière justifie, pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, de considérer que le délai de deux ans est un délai normal".

Les notaires, en leur qualité d'intermédiaire pour le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières, devront informer les particuliers "qu'un délai de revente supérieur à un an n'entraîne pas automatiquement l'imposition de la plus-value."

Après dix ans de hausse ininterrompue, les loyers ont reculé de 0,8 % en France depuis le début 2009, selon une étude de l'observatoire des loyers Clameur publiée le 2 septembre dernier.

L'activité du marché locatif privé est par ailleurs descendue à son plus bas niveau depuis la fin des années 90, et il faut remonter à 1998 pour retrouver la trace d'une baisse.

Quoi qu'il en soit, sur l'ensemble de l'année 2009, le recul des loyers pourrait être compris entre 1 % et 1,5 % selon l'auteur de l'étude, Michel Mouillard, professeur d'économie à l'université Paris X. Notons que si les prix des loyers sont en moyenne en baisse, ils sont en revanche en hausse pour 49,6 % des villes comme, par exemple, à Lyon (+ 0,7 %), Nice (+ 1,5 %) ou Nevers (+ 7 %).

L'irrégularité du mandat affecte les relations entre le mandant et l'agent immobilier, mais également la validité de l'offre faite.

La Cour de cassation affirme en effet dans un arrêt du 8 avril dernier, que n'engage pas le vendeur immobilier une offre de vente formulée en son nom par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier au regard des dispositions de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, faute de mention sur le registre prévu à cet effet et de report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant (Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 07-21.610, P+B).

Suite de la modification de l'article L. 132-1 du Code de la consommation par la LME, le décret du 18 mars 2009 définit 12 clauses " noires " et 10 clauses " grises ".

La liste "noire" est définie à l'article R.132-1 du code précité et détermine dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou consommateurs les clauses présumées abusives de manière irréfragable. Dix des douze clauses reprennent l'annexe de la directive européenne n° 93/13 du 5 avril 1993. Les 10° et 12° du nouvel article sont inédits.

La liste "grise" est fixée à l'article R.132-2 du même code et, dans les mêmes contrats, stigmatise les clauses qui sont réputées abusives mais pour lesquelles le professionnel peut apporter la preuve contraire. Huit des dix clauses reprennent celles définies par la directive européenne. Les 9° et 10° de l'article R.132-2 sont nouveaux.

Il s'agit des travaux de rénovation, d'isolation phonique et/ou thermique, de transformation, d'entretien, dont l'objectif est de maintenir un bon usage des locaux d'habitation ; mais pas de travaux de remise à neuf.

Il doivent être réalisés et facturés (pose et matériel) par la même entreprise.

Ils doivent être effectués dans un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de deux ans.

Pour bénéficier du taux réduit, si les conditions sont remplies, il faut délivrer une attestation en ce sens à l'entrepreneur.

Pour mettre fin au monopole de la Banque Postale, de la Caisse d'Epargne et du Crédit Mutuel (Livret Bleu), la loi de modernisation de l'économie a banalisé la distribution du Livret A à tous les établissements bancaires à compter du 1er janvier 2009.

Depuis cette date, le taux de rémunération du Livret A est fixé à 2.5 % nets d'impôts et de prélèvements sociaux.

L'épargne est plafonnée à 15 300 euros par personne (un seul Livret A par personne) et par livret. Ainsi, pour une famille avec deux enfants, il est possible de détenir quatre Livrets A et de placer de manière sûre et disponible à tout moment 61 200 euros.

Malgré la baisse de son taux de rémunération (avant 4 %), le Livret A demeure un très bon placement à court terme et une épargne de précaution en cas de dépenses imprévues.

Le prêt viager hypothécaire est un dispositif récent, dont la diffusion est encore progressive.

C'est un contrat par lequel un établissement de crédit ou financier consent à une personne physique un prêt, sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier de l'emprunteur. Son remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur.

Pour le Gouvernement, les premiers chiffres sont encourageants : entre juin 2007 et juillet 2008, 4 400 prêts viagers hypothécaires ont été autorisés, pour un montant de 380 millions d'euros.

La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 a confirmé la possibilité de capitaliser les intérêts, a précisé que le délai de rétractation qui s'appliquait était bien celui prévu pour le crédit immobilier et a, enfin, ouvert la possibilité au contrat de stipuler les conditions dans lesquelles l'emprunteur pourra accélérer les versements de son prêt. Des modifications de nature à favoriser la diffusion de ce produit.

En cas de vices cachés, il est possible de faire annuler une vente en justice, par exemple pour une voiture achetée d'occasion.

En cas d'annulation, la situation doit doit être remise en l'état antérieur, comme si la vente n'avait jamais eu lieu.

En conséquence, le vendeur doit rembourser l'acheteur et ce dernier doit restituer l'objet vendu, par exemple la voiture.

Mais, qu'en est-il de la dépréciation de l'objet du fait de son usage par l'acheteur entre la vente et la restitution ? Par exemple, pour une voiture, l'acheteur doit-il indemniser le vendeur pour la dépréciation de la voiture résultant du kilométrage parcouru ?

Dans une affaire récente, la Cour de Cassation (Cass. civ, 1ère ch, 30/09/2008) a estimé que l'effet rétroactif d'une annulation pour vices cachés ne permet pas au vendeur d'obtenir une telle indemnité.

La quasi-totalité des revendeurs d'ordinateurs à destinations des consommateurs combinent leur offre de matériel avec celle de logiciels de la société MICROSOFT (comme le système d'exploitation "Windows vista" ou la suite bureautique de "MS Office"), ainsi qu'avec d'autres programmes d'éditeurs tiers pré-installés sur la machine acquise.

On constate actuellement une tendance, pour les utilisateurs n'ayant pas besoin de ces logiciels pré-installés, d'en demander le remboursement au revendeur et/ou au fabricant et, à défaut d'obtenir gain de cause, d'agir en justice sur le fondemnet de l'article L.122-1 du code de la consommation, qui prohibe la vente liée.

Mais la jurisprudence tend à admettre des exceptions à cette prohibition, comme l'intérêt que peut représenter pour le consommateur cette pratique commerciale, le fait que ce dernier n'a pas manifesté son intention de se porter acquéreur uniquement du matériel et de refuser tout contrat de licence de logiciel, ou l'existence d'un mécanisme de remboursement de licence que le client souhaite refuser.

Il faut toutefois reconnaître que le contrat de licence, qui permet le remboursement du consommateur, est un "contrat d'adhésion", avec la possibilité de refuser l'offre au moment de la première mise en route de la machine en cliquant sur le bouton approprié. Or, en cas de refus ... le contrat ne peut pas se former ! Ce mécanisme de remboursement est donc innoposable au consommateur.

Il faut, de même, reconnaître que les règles relatives à la vente liée sont d'application très difficile en matière de vente de micro-ordinateurs, qui résultent de l'assemblage de très nombreux éléments dont il est dificile de savoir s'ils constituent des éléments "distincts" ou "complémentaires".

La jurisprudence, notamment pénale, prend donc en compte comme exception "l'intérêt légitime" du consommateur et, si ce dernier n'est pas suffisamment familiarisé avec l'informatique, elle considère qu'il est juste de lui "proposer" la vente d'ordinateurs pré-équipés de logiciels et matériel ne formant pas un produit "unique", mais deux produits "distincts".

Dans ce cas, via l'obligation d'affichage, les consommateurs doivent pouvoir connaître le prix exact du matériel sans les logiciels et avoir la liberté de choisir un seul élément du lot, logiciel ou matériel.