droit patrimonial (3)
Les conditions de la rémunération de l'agent immobilier posent régulièrement problème en jurisprudence.
Et comme le relève la doctrine, « Les conditions auxquelles l'agent immobilier peut prétendre à une commission sont sévèrement réglementées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.
L'octroi du droit à la commission a été qualifié comme la résultante d'une course d'obstacles, à savoir la réunion de toutes les conditions légales ».
(C. JAMIN, La rémunération des agents immobiliers: une course d'obstacles, Dr. et patrimoine mai 1994, p. 35)
Ainsi, « le droit à commission invoqué par un agent immobilier n'existe que :
- s'il détient un mandat écrit valable ;
- s'il démontre avoir trouvé le cocontractant ;
- s'il établit qu'il a rempli complètement sa mission ;
- s'il établit avoir mené sa mission à bonne fin à la suite de ses diligences au cours de la négociation ;
- que l'opération a été effectivement conclue et constatée en un acte unique. ».
G. DURANTON, Agent immobilier - février 2007 (dernière mise à jour : juin 2010), Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010
Dans l'affaire qu'a eu à connaître la cour de cassation le mois dernier un agent immobilier bénéficiait d'un mandat de vente (lui enjoignant la recherche d'acquéreurs au meilleur prix).
Cass. 1re civ., 17 juin 2010, n° 09-14.144, P + B + R + I, Site de la cour de cassation
Journal du Droit Actualité, LamyLine Reflex, 28/06/2010
Suivant celui-ci, il avait trouvé un acquéreur dont l'offre d'achat avait été acceptée par les mandants.
Or, au moment de signer le compromis de vente, ceux-ci se sont ravisés.
Evidement l'agent a cherché à obtenir une rémunération.
Pour ce faire, il a demandé devant le Tribunal de Grande Instance l'exécution du protocole transactionnel régularisé entre l'acquéreur trouvé par le mandataire et les propriétaires.
Selon une jurisprudence constante, dès lors qu'une offre d'achat a été acceptée la vente doit se former entre les parties.
Or, les juges du fond approuvés plus tard par la cour de cassation, ont estimé qu'il ne pouvait être demandé l'exécution forcée de la vente étant donné que le mandat de l'agent immobilier devait être annulé.
En effet, les juges ont considéré que l'agent immobilier n'avait pas respecté les « règles relatives au démarchage ».
Par ailleurs, en « l'absence de manoeuvres imputables aux propriétaires » ceux-ci étaient parfaitement en droit de conclure la vente avec l'acquéreur qu'ils avaient eux-mêmes trouvés.
Ainsi, l'agent immobilier était parfaitement infondé à réclamer une quelconque rémunération ou indemnisation.
Ce qui frappe dans cet arrêt est la corrélation établi par les juges entre le mandat de vente et l'exécution du protocole transactionnel.
En effet, du moment que l'offre avait été accepté, la vente aurait du se conclure.
Or, en l'espèce la cour semble considérer que le mandat de recherche qui ne concerne finalement que els rapports entre le propriétaire et l'agent immobilier est le support de toute vente conclue par l'intermédiaire de l'agent en question.
En aurait-il été de même si l'acquéreur évincé avait entendu demander l'exécution forcée de la vente ?
Et que se passerait-il dans le cas d'une vente conclue et exécutée entre les parties sur le fondement d'un mandat annulé a posteriori ? Cela signifie-t-il que la vente en question sera elle aussi annulée ?
Cette corrélation entre mandat de l'agent immobilier et exécution de la vente semble donc pour le moins troublante...
Telle que l'a relayé hier le site Lamy Line Reflex, les taux, abattements et exonérations applicables depuis le 1er juin 2010 ont été publiés ces derniers jours.
lamylinereflex.fr
En effet, comme l'indique l'administration fiscale dans son note publiée sur son site internet, « chaque année, les départements fixent les tarifs des droits d'enregistrement.
Ils peuvent également, à titre facultatif, instituer un abattement sur l'assiette de ces droits et, ainsi que les communes, voter des exonérations pour certains types de cessions ».
Ainsi, les actes passés à partir le 1er juin 2010 relèvent du taux de droit commun de 3,60 %. Ce dernier est identique au précédent et est applicable dans l'ensemble des départements.
En effet, alors que la loi le leur permet dans la limite de 0,5%, « pour les tarifs applicables à compter du 1er juin 2010, aucun département n'a adopté de réduction du taux du droit d'enregistrement.
Une seule commune, NIEDERBRONN-LES-BAINS (67), a voté en 2008 la réduction de la taxe communale additionnelle aux droits d'enregistrement prévue à l'article 1584 bis du CGI. En l'absence de nouvelle décision du conseil municipal en 2010, cette réduction a été reconduite ».
impots.gouv.fr
Ce taux sera modifié à compter du 1er janvier 2011 pour être porté à 3,80 %.
Par ailleurs, la note délivrée par l'administration fiscale contient également des tableaux relatifs aux exonérations.
Fiche descriptive délivrée par la direction générale des finances publiques.
Comment ne pas se sentir lésé lorsque son père donne une partie de son patrimoine à une association ?
En effet, bien souvent, il est de la volonté des héritiers de remettre en cause ce type de legs qui réduit leur héritage.
Pour ce faire, le moyen le plus évident est de remettre en cause la validité de l'acte ayant opéré le legs.
En effet, on va alors faire valoir l'éventuelle sénilité de l'auteur ou le fait que l'acte par lequel s'est opéré le transfert n'a pas rempli toutes les conditions nécessaires.
Une espèce récente illustre cette question.
Une dame avait légué une partie de sa fortune à une association.
Son fils éprouvant probablement le désagréable sentiment évoqué ci-dessus entrepris de remettre en cause ce legs.
Mais celui-ci avait été opéré par le biais d'un testament authentique, lequel – comme son nom – l'indique est dressé par un notaire selon des formes strictes.
Or, il parait donc à priori très difficile de remettre en cause ce type d'acte qui constitue la forme la plus sure de testament.
En effet, ce dernier appelé dans le Code Civil « testament public » est régi par les articles 971 et suivants.
Il est donc « reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins ». La lourdeur de la procédure permettant d'attester de la réalité de l'engagement de l'auteur, lequel doit être absolument vierge de toute influence extérieure.
Et l'article 975 précisant que « ne pourront être pris pour témoins du testament par acte public, ni les légataires, à quelque titre qu'ils soient, ni leurs parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclusivement, ni les clercs des notaires par lesquels les actes seront reçus ».
Dans le cas d'espèce, certainement à court de témoin, le notaire instrumentaire a fait appel à une stagiaire venant temporairement offrir ses services à l'étude en question.
Cass. Civ.1ère, 3 février 2010, n° 09-10.205
L'héritier a donc vu dans cette très serviable intervention une brèche lui permettant de faire échec au versement de l'héritage à l'association considérée.
Sans surprise il a invoqué le fait la stagiaire en question était une préposée de l'Etude assimilable à un clerc de notaire, lequel ne pouvait pas être témoin de ce type d'acte.
A l'appui de son argumentation, il invoquait « le lien de subordination » de cette dernière avec son maitre de stage, encourageant ainsi les juges à assimiler le statut du stagiaire à celui d'un employé de l'étude.
Cette argumentation avait d'autant plus de chance de prospérer que la Cour de Cassation avait déjà assoupli les conditions du texte (ne mentionnant que les clercs de notaire) en assujettissant au respect de l'article 975 les employés de l'étude (agent d'accueil ?, assistante ?).
En, effet, si un employé telle qu'un assistant juridique peut être considéré comme n'étant pas neutre à l'acte de legs, en quoi le stagiaire serait-il considéré comme étant plus détaché de cet acte ?
Par ailleurs, il rappelle, également à raison, que « l'absence de contrat de travail (dont bénéficie le stagiaire) n'exclut pas tout lien de subordination entre un stagiaire et son maître de stage ».
Dalloz actualité - S. de La Touanne
Cependant la Cour de Cassation a estimé que la stagiaire « n'était pas une employée de la SCP de notaires mais une étudiante effectuant un stage temporaire pendant les vacances au sein de l'office de sorte qu'elle n'entrait pas dans la catégorie des personnes visées à l'article 975 du code civil ».
Cette solution par le bon sens quelle traduit doit être saluée.
Cependant, comme le commentateur de l'arrêt s'interroge à raison su le point de savoir quel est le critère utilisé par la cour.
Évidement dans cette espèce les juges ont respecté la lettre du texte, mais eu égard à l'ouverture dont ils avaient fait preuve précédemment, on peut se demander s'ils n'ont pas entendu revenir sur leurs jurisprudences antérieures, en limitant les seuls défauts de témoins répréhensibles à l'hypothèse où le témoin en question aurait la qualité de clercs de notaire.
L'hériter invoquait aussi el fait que le testament n'aurait pas été entièrement dicté par l'auteur, ce à quoi les jgues ont répondu « qu'au vu de certains paragraphes, il n'avait pu qu'être dicté par la testatrice ».
Cet arrêt en dit long sur la malléabilité des stagiaires tantôt considérés comme des professionnels à part entière au gré des missions, tantôt considérés comme des personnes étrangère à l'entreprise à laquelle ils apportent leur travail...
C'est là toute la flexibilité offerte par ce statut à géométrie variable...