Les conditions de la rémunération de l'agent immobilier posent régulièrement problème en jurisprudence.

Et comme le relève la doctrine, « Les conditions auxquelles l'agent immobilier peut prétendre à une commission sont sévèrement réglementées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.

L'octroi du droit à la commission a été qualifié comme la résultante d'une course d'obstacles, à savoir la réunion de toutes les conditions légales ».

(C. JAMIN, La rémunération des agents immobiliers: une course d'obstacles, Dr. et patrimoine mai 1994, p. 35)

Ainsi, « le droit à commission invoqué par un agent immobilier n'existe que :

- s'il détient un mandat écrit valable ;

- s'il démontre avoir trouvé le cocontractant ;

- s'il établit qu'il a rempli complètement sa mission ;

- s'il établit avoir mené sa mission à bonne fin à la suite de ses diligences au cours de la négociation ;

- que l'opération a été effectivement conclue et constatée en un acte unique. ».

G. DURANTON, Agent immobilier - février 2007 (dernière mise à jour : juin 2010), Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

Dans l'affaire qu'a eu à connaître la cour de cassation le mois dernier un agent immobilier bénéficiait d'un mandat de vente (lui enjoignant la recherche d'acquéreurs au meilleur prix).

Cass. 1re civ., 17 juin 2010, n° 09-14.144, P + B + R + I, Site de la cour de cassation

Journal du Droit Actualité, LamyLine Reflex, 28/06/2010

Suivant celui-ci, il avait trouvé un acquéreur dont l'offre d'achat avait été acceptée par les mandants.

Or, au moment de signer le compromis de vente, ceux-ci se sont ravisés.

Evidement l'agent a cherché à obtenir une rémunération.

Pour ce faire, il a demandé devant le Tribunal de Grande Instance l'exécution du protocole transactionnel régularisé entre l'acquéreur trouvé par le mandataire et les propriétaires.

Selon une jurisprudence constante, dès lors qu'une offre d'achat a été acceptée la vente doit se former entre les parties.

Or, les juges du fond approuvés plus tard par la cour de cassation, ont estimé qu'il ne pouvait être demandé l'exécution forcée de la vente étant donné que le mandat de l'agent immobilier devait être annulé.

En effet, les juges ont considéré que l'agent immobilier n'avait pas respecté les « règles relatives au démarchage ».

Par ailleurs, en « l'absence de manoeuvres imputables aux propriétaires » ceux-ci étaient parfaitement en droit de conclure la vente avec l'acquéreur qu'ils avaient eux-mêmes trouvés.

Ainsi, l'agent immobilier était parfaitement infondé à réclamer une quelconque rémunération ou indemnisation.

Ce qui frappe dans cet arrêt est la corrélation établi par les juges entre le mandat de vente et l'exécution du protocole transactionnel.

En effet, du moment que l'offre avait été accepté, la vente aurait du se conclure.

Or, en l'espèce la cour semble considérer que le mandat de recherche qui ne concerne finalement que els rapports entre le propriétaire et l'agent immobilier est le support de toute vente conclue par l'intermédiaire de l'agent en question.

En aurait-il été de même si l'acquéreur évincé avait entendu demander l'exécution forcée de la vente ?

Et que se passerait-il dans le cas d'une vente conclue et exécutée entre les parties sur le fondement d'un mandat annulé a posteriori ? Cela signifie-t-il que la vente en question sera elle aussi annulée ?

Cette corrélation entre mandat de l'agent immobilier et exécution de la vente semble donc pour le moins troublante...

Plusieurs études chiffrées apparues cette semaine font état d'un net redressement de l'immobilier.

En effet, ce secteur passablement touché par la crise ces derniers, semble être reparti à la huasse ces dernières semaines.

Les premiers « bons » chiffres ont été annoncés par l'Expresse la semaine dernière.

Le magasine révèle ainsi que « le prix moyen des appartements anciens en Ile de France (4.550 euros/m2 au premier trimestre 2010) est en progression de 2,5% par rapport au quatrième trimestre 2009 et se rapproche du record de l'été 2008 (4.730 euros/m2).

La hausse est encore plus forte pour Paris intra-muros (+3,2%) où le prix du premier trimestre (6.430 euros/m2) n'est plus très éloigné du sommet de l'été 2008 (6.620 euros/m2) ».

www.lexpresse.fr

Il y a quelques heures, le site Challenges.fr s'est fait l'écho de ces bons signes.

Ainsi, il révèle que « le site de petites annonces immobilières Entreparticuliers.com estime que le prix des appartements a encore augmenté de 0,8% au mois de mai à l'échelon national et de 2,3% sur trois mois.

Pour les maisons, la variation globale est encore plus prononcée à +1,7% sur un mois et +2,8% sur trois mois ».

Ainsi, « plusieurs indicateurs comme le taux de négociation (en baisse à 6,8%) ou le délai moyen de transaction (à 9,5 semaines) retrouveraient même des niveaux "d'avant la crise".

Le Président d'Entreparticuliers.com, Stéphane Romanys zyn, pronostique désormais une hausse de prix d'au moins 5% en 2010 (contre 3% initialement prévu en début d'année) dans un volume de transactions en progression d'au moins 25% (contre 15% précédemment annoncé) ».

bourse.challenges.fr

Le site juridique LamyLine Reflex a indiqué que le nombre de constructions avait également augmenté sur l'hexagone.

Ainsi, « sur les trois derniers mois, le nombre de logements autorisés est en hausse de 6,6 %. Celui des logements commencés est quant à lui en légère hausse, de 2,7 %.

Sur les douze derniers mois, de mai 2009 à avril 2010, plus de 411 000 logements ont été autorisés à construire en France. Ce chiffre est inférieur de 7,7 % à celui constaté entre mai 2008 et avril 2009, mais supérieur à celui constaté d'avril 2009 à mars 2010 et poursuit sa hausse ».

LamylineReflex.fr

Même si globalement ces chiffes restent encore inférieures à ceux constaté de mai 2008 à avril 2009, il s'agit de bons indicateurs du redressement de l'immobilier qui semble sur la route de la sortie de crise.

Il est fréquent que suite à une succession notamment, centaines personnes se trouvent en indivision sur un ou plusieurs biens immobiliers.

Ainsi, le bien question leur appartient en parti avec d'autres sans que leur part ne soit clairement déterminée.

Il en résulte qu'ils disposent également de droits sur ce bien...mais en partie seulement.

C'est ce que vient de réaffirmer récemment la Cour de Cassation.

Cass. Civ. 3ème, 12 mai 2010, n°08-17.186

En l'espèce, des indivisaires avaient consenti un bail commercial sur le bien objet de l'indivision.

Cependant, il avait été annexé au contrat de location une promesse de vente du bien immobilier signée par un seul des trois indivisaires.

Ce qui devait arriver, arriva, le preneur a levé l'option d'achat et demandé en justice la régularisation de la vente par les deux autres indivisaires.

Or, l'article 815-3 alinéa 7 du Code Civil précise que, « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ».

Sans contestation possible, la vente du bien en question constitue un acte de disposition, lequel devait alors emporter le consentement de l'ensemble des indivisaires.

Les juges ne pouvaient pas forcer le consentement des autres indivisaires au seul motif qu'un d'entre eux aurait approuvé la vente.

En même temps, la promesse de vente ne pouvait être nulle puisque l'indivisaire signataire de celle-ci disposait effectivement de droits sur l'immeuble en question.

Ainsi, les juges de la cour de Cassation ont choisi une solution médiane.

Ils ont donc considéré que la vente était bien valide mais que pour la quote-part appartenant à l'indivisaire signataire.

Cette solution dont le commentateur de l'arrêt nous indique qu'elle n'est pas nouvelle, n'est pas sans laisser quelques problèmes.

(préc. Cass. Civ. 21 juin 1995, Bull. civ. III, n°154, RDI 1995.715, BERGEL)

Y. ROUQUET - Dalloz Actualité 26 mai 2010

En effet, désormais la vente est validée, mais le preneur se retrouve alors propriétaires d'une quote-part seulement du bien alors qu'il entendait en acquérir la totalité...

En outre, la quote-part dont il dispose n'est pas déterminée (physiquement), il se retrouve donc contraint de partager son bien avec les autres indivisaires.

Il se verra certainement obligé de demander le partage de l'indivision comme le lui permet l'article 815 du Code Civil.

Ainsi la promesse de vente stipulée par un seul indivisaire peut s'apprécier comme une simple cession de parts.

Il est également fait remarquer par les commentateurs de l'arrêt (BERGEL, ROUQUET) que cette décision intervient en total violation du droit des autres indivisaires de préempter le bien dont ils disposent en vertu de l'article 815-14 du Code Civil.

N'aurait-il pas mieux valu prononcer la nullité de la promesse au motif que celle portait sur l'ensemble du bien immobilier et ainsi rendre leur liberté aux différentes parties ?

En effet, les indices ICL (l'indice des loyers commerciaux) et ICC (l'indice du cout de la construction) sont à la baisse sur le dernier trimestre 2009.

Ainsi, au quatrième trimestre 2009 l'indice ICC est de : 1507 contre 1502 au troisième trimestre.

Ceci traduit un glissement annuel de - 1,05 % contre - 5,77 % pour le trimestre précédent et - 4,10 % pour celui d'avant.

En ce qui concerne l'indice ICL, il est de : 101.07 au quatrième trimestre contre 101.21 au troisième trimestre.

Ceci traduit un glissement annuel de - 1,88 % contre - 1,22 % pour le trimestre précédent et + 0.80 % pour celui d'avant.

La cour de cassation a récemment eu l'occasion de s'exprimer à propos d'une espèce mettant en cause plusieurs problèmes juridiques et notamment sur le sort des constructions effectuée par un tiers lors de la vente du terrain qui en est le support.

Cass. Civ. 3ème, 31 mars 2010, n° 09-11.969

Il s'agissait de l'expropriation par le Conservatoire du Littoral de certaines parcelles situées en Normandie

Le problème était que sur ces parcelles avaient été construits des bungalows par un tiers avec l'autorisation du propriétaire des terrains.

Le tiers bénéficiait ainsi d'un bail verbal.

Le propriétaire du terrain a lors de la vente perçu l'intégralité du prix, et le tiers propriétaire des bungalows a agit en justice afin que lui soit alloué une somme sur le prix de vente qu'il serait en droit de récupérer au titre de la vente des bungalows.

Il agissait sur plusieurs fondements dont celui de l'enrichissement sans cause.

La cour de cassation l'a débouté de toutes ses prétentions, notamment au motif que « la vente ne portait que sur un bien immobilier décrit comme une parcelle de terre et que si le notaire était avisé de ce que le terrain était occupé par des chalets appartenant à des tiers, les propriétaires des bungalows, qui ne possédaient aucun droit immobilier sur la parcelle vendue et dont le bail verbal avait été résilié antérieurement à la vente, n'avaient pas vocation à percevoir une part du prix de vente de la parcelle et ne pouvaient prétendre qu'à une indemnisation en cas d'éviction avec appropriation de leurs biens mobiliers, dont il étaient encore propriétaires en mars 2001, au moment où le Conservatoire du littoral les avait avisés de son intention de les démolir ».

Les juges relevaient aussi que la propriétaire des bungalows « n'avait subi aucun préjudice dès lors qu'elle avait été, d'une part, autorisée à occuper les lieux pendant une durée de trois années et, d'autre part, invitée à récupérer les bungalows ».

Ainsi, il peut être ressorti de cet arrêt qu'il est possible de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers dès lors que ceux-ci ont été édifiés en vertu d'un bail ayant été résilié et que les propriétaires desdits biens ont été invités à les récupérer.

Cet arrêt parait très sévère et crée une nouvelle théorie de l'accession qui ne serait plus conditionnée par des considérations temporelles.

En effet, elle fait des constructions d'autrui la propriété du propriétaire du terrain.

On le sait, la question de la rémunération d'un syndic est toujours un sujet houleux.

Combien de copropriétaires reprochent l'opacité des comptes du syndic, et contestent les rémunérations auxquelles ceux-ci prétendent.

De nombreuses enquêtes et de nombreux avis tel que celui de du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) ont déploré cette situation favorisant les abus.

En effet, les conditions de la rémunération du syndic étaient définies par « l'annexe 2 à l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 (lequel exigeait) qu'un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic soit fourni à l'assemblée générale et fasse ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion ».

Y. ROUQUET, Dalloz Actualité 23 mars 2010.

Comme le note Yves ROUQUET, on remarque que ce dispositif contenait une « faille », en ce qu'il ne précisait pas la teneur de ces deux postes de dépenses à l'intérieur desquels des syndics peu scrupuleux, pouvaient faire entrer certains frais supplémentaires.

C'est à ce problème qu'a tenté de remédier l'arrêté du 21 mars dernier.

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels - JO du 21 mars 2010

Il y est ainsi précisé à l'article 1er que « les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ».

Ces dispositions viennent compléter l'annexe 2 de l'arrêté de 1986 précité.

L'annexe qui est énoncée est reproduite ci-dessous.

Le grand mérite de ce texte qui ne sera effectif que pour les nouveaux contrats de syndic conclus après le 1er juillet 2010, et qu'il offre aux copropriétaires mécontents une réelle base permettant d'apprécier la nature des prestations mises à leur charge.

A N N E X E

LISTE MINIMALE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE

Prestations invariables

I. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

I-1. Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*).

I-2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale. - Objet de la réunion.

I-2.1. Etablissement de l'ordre du jour.

I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

I-4. Tenue de l'assemblée générale.

I-4.1. Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs.

I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux.

I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire.

I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*).

I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux.

I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

II. - COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ

II-1. Etablissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires.

II-1.1. Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.

II-1.2. Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

II-2. Compte copropriétaires.

II-2.1. Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.

II-2.2. Tenue des comptes des copropriétaires.

II-2.3. Appel des provisions sur budget prévisionnel (*).

II-2.4. Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

II-3. Compte fournisseurs. - Factures.

II-3.1. Vérification et paiement des factures.

II-4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

II-5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

III. - ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ

EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

III-1. Archives du syndicat

.

III-1.1. Détention :

Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des

assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en oeuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans.

III-1.2. Transmission des archives au syndic successeur.

III-1.3. Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

III-2. Conseil syndical. - Obligations administratives.

III-2.1. Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*).

III-2.2. Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

III-3. Entretien et maintenance.

III-3.1. Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser).

III-3.2. Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel.

III-3.3. Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires.

III-3.4. Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret no 2001-477 du 30 mai 2001.

III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

III-3.6. Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.

IV. - ASSURANCES

IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.

IV-2. Déclaration des sinistres concernant :

- les parties communes ;

- les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

V. - GESTION DU PERSONNEL

V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**).

V-2. Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**).

V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**).

V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**).

V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**).

V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**).

V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**).

V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**).

V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**).

V-I. Divers.

V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

(*) Prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements.

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

Le conseil d'Etat vient de préciser les contours du droit de préemption notamment eu égard aux dispositions de l'article L 213-2-1 du code de l'urbanisme.

Cet article prévoit que « lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre.

Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière ».

CE 10 févr. 2010, Cne d'Hyères-les-Palmiers, n° 322399

Cette disposition permettant au titulaire du droit de préemption de n'exercer son droit que sur une fraction seulement d'une unité foncière, alors qu'il était tenu auparavant soit de préempter le tout soit de renoncer à préempter était très attendue et a été insérée par l'article 21-I de la loi SRU.

Dans cette espèce, la commune de HYERE a entendu préempter partiellement la propriété de la société Salins Europe.

L'arrêt de la Cour Administrative d'Appel de MARSEILLE annulant la décision de la commune de préempter a été cassé par les juges de la cour de Cassation

On peut tout d'abord s'interroger sur le point de savoir pourquoi le conseil d'Etat est saisi de cette affaire alors que le droit de l'expropriation relève du juge judiciaire.

En effet, si le propriétaire accepte l'acquisition d'une partie seulement du bien mis en vente, le prix fixé par le juge de l'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation de la partie restante (article L 213-4).

Les commentateurs de l'arrêt expliquent ceci par le fait que la décision de l'administration portant sur la demande d'un propriétaire sur le fondement de l'article L 213-2-1 n'est en rien distincte de la décision de préemption et « s'inscrit dans le cadre de la procédure de préemption prévue au livre II du code de l'urbanisme et relève donc de la compétence du juge administratif, n'a pas le même objet que la première décision et ne saurait, par suite, être qualifiée de confirmative ».

Yves JEGOUZO, Dalloz Actualité, 17 février 2010, Dalloz.fr

Et les juges en ont tiré une conséquence importante sur le terrain contentieux en considérant que :

« Compte tenu de l'objet et de la portée de cette seconde décision, elle peut être l'occasion de contester tant la justification même de la préemption que la motivation de celle-ci au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme »

Par la suite les Conseillers relèvent que la décision de préemption est fondée sur de justes motifs au regard des dispositions des articles L 300-1 et suivants du code de l'urbanisme.

Ainsi il ressort de cet arrêt que même si la personne publique décide nonobstant la requête du propriétaire sur le fondement de l'article L 213-2-1 de ne pas préempter la totalité du bien, le contentieux découlant de ce refus et soumis aux tribunaux administratifs et la décision de préemption ne peut être annulée pour ce seul motif et reste régulière tant qu'elle est régulièrement fondée par une opération d'aménagement.

Il s'agissait en l'espèce de la création d'un écomusée.

C'est un coup qui est donné aux propriétaires de biens préempté qui sont sans défense lorsque l'administration décide de préempter une partie seulement du bien, et qui ne peuvent que subir la dévalorisation du prix de la seconde partie de leur bien.

Cette décision est au contraire bénéfique à la personne publique qui peut donc obtenir que la partie qui l'intéresse pour un prix moindre.

On peut dès lors s'interroger sur l'opportunité de la présence dans le code de ce deuxième alinéa de l'article L 213-2-1 dépourvu de toute sanction...

Le bail d'habitation de droit commun tel que régi par la loi de 1989 est – comme chacun le sait – très avantageux pour le preneur.

Ceci découle de l'essence même de ce dispositif législatif mis en place pour protéger la « partie faible », le locataire.

Ainsi il s'en suit bon nombre de disposition facilitant les démarches du preneur vis-à-vis du bailleur.

Parmi elles, le régime du congé est particulièrement intéressant pour le locataire et peut s'avérer, par contrecoup, être source de contrariétés pour le bailleur, notamment dans l'hypothèse de dédite donnée pour mutation professionnelle.

C'est ce que vient de réaffirmer très récemment la Cour de Cassation, dans un arrêt dès à présent érigé au grade de « principe » par certains auteurs.

Il convient donc de faire un point sur cette notion.

Etat du droit existant :

Le régime du congé délivré par le preneur est évidement différent de celui attaché au congé émanant du bailleur.

Il est énoncé à l'alinéa 2 de l'article 15 de la loi de 1989, suivant lequel, « le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

Mais l'article tempère immédiatement ce principe de certaines exceptions au titre desquels figurent notamment :

- l'obtention d'un premier emploi,

- la mutation (professionnelle),

- la perte de son emploi

- l'obtention d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Dans ces hypothèses, le preneur n'a, à donner son congé, qu'un mois avant de libérer le logement.

A la suite de ce préavis d'un mois, le preneur sera déchu de tous droit sur le local en question.

Cette période extrêmement courte peut causer la vacance locative du bien immobilier, le temps que le bailleur trouve un nouveau locataire.

Dans ce sens, certains auteurs ont ainsi pu estimer que « réduit à un mois, le délai de préavis ne remplit plus sa fonction préventive ordinaire.

Il sera perçu par le bailleur comme une sujétion arbitraire, voire une sanction injustifiée, celui-ci n'étant plus en situation de trouver un nouveau locataire dans le bref délai qui lui est imposé ».

(P. BRIAND, AJDI 2001 p. 609)

Le législateur a donc oeuvré pour que le bail ne soit pas un obstacle à la mobilité professionnelle de l'individu.

La jurisprudence se faisant l'écho de ses bonnes intentions a ainsi pu considérer que l'ampleur de l'éloignement géographique était indépendante dans l'admission ou non du préavis d'un mois.

Cependant – même si le texte ne manque pas de clarté – une interrogation a pu advenir en pratique sur un autre point , celui de savoir s'il faut ou non que la mutation soit imposée au salarié.

Ainsi un individu étant à l'origine de sa mutation professionnelle peut-il profiter de l'exception de l'article 15 de la loi et donc ne délivrer un congé qu'un mois avant de quitter son logement.

La jurisprudence vient donc de trancher cette question dans un arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile, le 20 janvier 2010.

Apport de la jurisprudence nouvelle :

La décision des juges de cassation ne peut être plus claire.

Ils ont en effet considéré que « l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que (le preneur) fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai ».

Ainsi peut importe que le changement d'affectation géographique ait été imposé au preneur ou que ce soit ce dernier qui l'ait suscité, celui-ci pourra bénéficier des faveurs de l'article 15.

Comme le relève les premiers commentateurs, cette décision est conforme à la lettre du texte étant donné que ce dernier n'apporte aucune précision sur l'origine de la mutation considérée.

En revanche, il semble que les juges n'aient pas respecté l'esprit du texte.

En effet, s'il est vrai que la loi de 1989 constitue un mécanisme de protection au profit du locataire, il n'en reste pas mois établi que cette protection n'ait à être mise en oeuvre qu'en cas de besoin.

C'est pourquoi le texte prévoit un préavis d'un mois lorsque le preneur perd son emploi, ou lorsqu'il obtient son premier emploi, ou lorsqu'il retrouve du travail après une perte d'emploi.

Mais dans l'hypothèse d'une mutation désirée et obtenue par le preneur, ce dernier, dont la situation professionnelle n'est pas en péril, ne se trouve pas dans une situation de précarité, qu'un changement de domicile permettrait de résoudre.

Au nom de la mobilité professionnelle, la jurisprudence renforce donc la protection établie par le législateur, et déséquilibre un peu plus encore les rapports bailleurs / preneurs.

Une des clefs de lecture est apportée par un commentateur qui choisit de prendre de la hauteur en se référant à un principe d'interprétation aussi vieux que fort à propos « Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus » (là où la loi ne distingue pas, nous non plus ne devons pas distinguer).

La clef de cet arrêt réside surtout dans une analyse proposée en 2004 par la doctrine à propos de cette disposition en affirmant qu'il faudrait considérer « qu'en la matière, c'est « la nécessité pour le locataire de trouver un nouveau logement en raison de la mutation » qui constitue la clé du raisonnement ».

Cass. Civ.3ème, 20 janvier 2010, n°09-10.287

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt significatif en matière de location en meublé, montrant là encore les limites d'un bail mal rédigé (ou non rédigé comme en l'espèce).

Dans cette affaire, une SCI donne une chambre meublée à bail à une personne (ce qui n'est pas sans soulever quelques interrogations fiscales d'ailleurs)

Aucun contrat n'est conclu entre les parties.

Ultérieurement, la SCI assigne en résiliation du bail son locataire en raison du non règlement des loyers et d'un défaut d'assurances.

La Cour d'appel de PARIS va retenir ces deux motifs pour prononcer la résiliation du bail.

La Cour de Cassation, saisie d'un recours, va naturellement valider la résiliation en raison du non règlement des loyers.

Elle va toutefois profiter de l'occasion pour rappeler que le défaut d'assurances n'est pas en soi une cause de résiliation dans les baux relatifs à des locations en meublé.

La Haute Juridiction rappelle ainsi que "l'obligation pour le locataire d'un local meublé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre étant, sauf stipulation expresse contraire, facultative".

Cet arrêt n'a pas vocation a demeurer isolé et est publié au Bulletin... ce qui donne une idée de sa valeur.

Une rapide relecture des baux (ou une rédaction d'ailleurs) semble s'imposer ..

Cass. Civ. 3e 20 janvier 2010 pourvoi n° 09-65.791

La saga parlementaire touche enfin à sa fin...

Les incendies sont bien plus fréquent qu'on ne le pense et leur mortalité est essentiellement liée aux intoxications résultant des gaz de combustion.

C'est dans cet esprit que les parlementaires avaient choisi de rendre obligatoire les détecteurs de fumée ... mais cela a pris quelque temps.

La commission mixte paritaire du 13 janvier 2010 vient de parvenir à un accord sur le texte.

Ce projet de Loi met à la charge des propriétaires une obligation d'équiper les locaux à usage d'habitation leur appartenant en détecteurs à fumé.

L'entretien pour sa part est transféré au locataire.

Afin que ce texte ne demeure pas lettre morte, il est également prévu une notification obligatoire à la compagnie d'assurance couvrant les locaux contre le risque d'incendie.

Cette démarche devrait devenir rapidement obligatoire.

Une telle initiative a été saluée dès à présent par la Fédération Nationale des Sapeurs-Pompiers.

Rappelons que dans sa vie un Français a une chance sur trois de connaître un jour un incendie ou un départ de feu dans son habitation...

Pour ceux qui désireraient anticiper l'entrer en vigueur de la Loi, nous vous rappelons que récemment une étude a démontré que tous les détecteurs ne se valaient pas...

Nous vous invitions, par exemple, à consulter le site de la société afs-m (www.afs-m.fr) qui propose cela a un excellent rapport qualité prix selon le rédacteur de ces quelques lignes...