C'est une question inhérente à tout dossier, dans quelles conditions le préjudice invoqué va-t-il être réparé par les juges ?

Selon quels critères ? Et dans quelles proportions ?

A ce propos, Yves ROUQUET, le commentateur droit Immobilier du DALLOZ, a relevé pour nous un arrêt particulièrement intéressant.

Il était question pour un preneur à bail commercial de se faire indemniser du préjudice subi du fait de fuites d'eaux « imputables au bailleur et à un voisin » .

Civ. 3e, 16 juin 2010, FS-P+B, n° 09-13.156

Dalloz Actualité, 30 juin 2010, Yves ROUQUET

Le locataire portait l'affaire en cassation car il n'était pas satisfait de l'indemnisation qui lui avait été attribuée.

En effet, sur les recommandations de l'expert, les juges avaient appliqué un coefficient de vétusté.

La doctrine justifie cet abattement lorsque « les réparations ont alors pour effet de substituer du neuf à un ouvrage ou à une partie d'ouvrage qui avait déjà subi les dégradations du temps et qu'on devait regarder comme partiellement amorti » .

Toutefois, « dans certains cas, le juge (peut) refuser l'application d'un coefficient de vétusté :

- lorsque l'ouvrage est récent,

(CE 10 févr. 1997)

- ou a peu été utilisé,

(CE 9 nov. 1983, Sté entreprise Boidin, Lebon T. 787)

- si les éléments utilisés dans la construction présentent un caractère important de longévité ».

(CE 30 juin 1993, préc.)

F. LINDITCH, Responsabilité décennale - avril 2008 (dernière mise à jour : mars 2010) Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

En l'espèce, l'application de coefficient « faisait « perdre » plus de 3 000 euro; » au preneur, par rapport au cout de remplacement des éléments détériorés.

Dalloz Actualité, 30 juin 2010, Yves ROUQUET

Les magistrats se fondaient sur le fait que « que depuis plusieurs années aucun fonds de commerce n'était exploité dans les lieux, que les équipements présents dans les locaux dataient de bien avant la précédente exploitation de la discothèque (...) qui avait déjà fermé ses portes plusieurs années avant le sinistre, qu'aucun projet d'aménagement quelconque n'était en cours ou sur le point de commencer et que (le preneur) n'établissait pas son intention réelle de relancer l'activité de son exploitation » .

Civ. 3e, 16 juin 2010, FS-P+B, n° 09-13.156

Il opposait alors à cette appréciation le principe de la réparation intégrale du préjudice selon lequel « le maître de l'ouvrage (peut) récupérer l'ensemble des frais exposés à la suite des désordres dont la responsabilité a été reconnue incomber » un tiers.

F. LINDITCH, Responsabilité décennale - avril 2008 (dernière mise à jour : mars 2010) Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

Les juges de cassation ont approuvé le raisonnement des juges du fond en opposant à ce principe celui selon lequel « les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit ».

Civ. 2e, 23 janv. 2003, Bull. civ. II, n° 20 ; D. 2003. IR 605 ; JCP 2003. II. 10110, note Barbieri

Ce faisant les juges se sont fait l'écho d'une jurisprudence bien établi qui va même jusqu'à prendre en compte les intentions de la victime quant à l'utilisation de l'indemnisation pour la quantifier.

En effet, il a été considéré que « en cas d'incendie de la chose louée, l'indemnité concédée au bailleur ne peut être égale à la valeur à neuf de l'immeuble loué lorsque celui-ci a revendu le terrain à un tiers en abandonnant toute idée de reconstruction ».

Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 08-21.393

Dalloz Actualité, 30 juin 2010, G. FOREST

La cour de cassation a manifestement souhaité en l'espèce faire preuve d'autorité dans sa décision puisqu'elle aurait pu se contenter de rappeler que « l'appréciation portée sur (l'indemnisation du préjudice et le calcul de la vétusté) par les juges du fond est souveraine et est insusceptible d'être discutée en cassation ».

(CE 10 juill. 1996)

F. LINDITCH, Responsabilité décennale - avril 2008 (dernière mise à jour : mars 2010) Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

Les conditions de la rémunération de l'agent immobilier posent régulièrement problème en jurisprudence.

Et comme le relève la doctrine, « Les conditions auxquelles l'agent immobilier peut prétendre à une commission sont sévèrement réglementées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.

L'octroi du droit à la commission a été qualifié comme la résultante d'une course d'obstacles, à savoir la réunion de toutes les conditions légales ».

(C. JAMIN, La rémunération des agents immobiliers: une course d'obstacles, Dr. et patrimoine mai 1994, p. 35)

Ainsi, « le droit à commission invoqué par un agent immobilier n'existe que :

- s'il détient un mandat écrit valable ;

- s'il démontre avoir trouvé le cocontractant ;

- s'il établit qu'il a rempli complètement sa mission ;

- s'il établit avoir mené sa mission à bonne fin à la suite de ses diligences au cours de la négociation ;

- que l'opération a été effectivement conclue et constatée en un acte unique. ».

G. DURANTON, Agent immobilier - février 2007 (dernière mise à jour : juin 2010), Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

Dans l'affaire qu'a eu à connaître la cour de cassation le mois dernier un agent immobilier bénéficiait d'un mandat de vente (lui enjoignant la recherche d'acquéreurs au meilleur prix).

Cass. 1re civ., 17 juin 2010, n° 09-14.144, P + B + R + I, Site de la cour de cassation

Journal du Droit Actualité, LamyLine Reflex, 28/06/2010

Suivant celui-ci, il avait trouvé un acquéreur dont l'offre d'achat avait été acceptée par les mandants.

Or, au moment de signer le compromis de vente, ceux-ci se sont ravisés.

Evidement l'agent a cherché à obtenir une rémunération.

Pour ce faire, il a demandé devant le Tribunal de Grande Instance l'exécution du protocole transactionnel régularisé entre l'acquéreur trouvé par le mandataire et les propriétaires.

Selon une jurisprudence constante, dès lors qu'une offre d'achat a été acceptée la vente doit se former entre les parties.

Or, les juges du fond approuvés plus tard par la cour de cassation, ont estimé qu'il ne pouvait être demandé l'exécution forcée de la vente étant donné que le mandat de l'agent immobilier devait être annulé.

En effet, les juges ont considéré que l'agent immobilier n'avait pas respecté les « règles relatives au démarchage ».

Par ailleurs, en « l'absence de manoeuvres imputables aux propriétaires » ceux-ci étaient parfaitement en droit de conclure la vente avec l'acquéreur qu'ils avaient eux-mêmes trouvés.

Ainsi, l'agent immobilier était parfaitement infondé à réclamer une quelconque rémunération ou indemnisation.

Ce qui frappe dans cet arrêt est la corrélation établi par les juges entre le mandat de vente et l'exécution du protocole transactionnel.

En effet, du moment que l'offre avait été accepté, la vente aurait du se conclure.

Or, en l'espèce la cour semble considérer que le mandat de recherche qui ne concerne finalement que els rapports entre le propriétaire et l'agent immobilier est le support de toute vente conclue par l'intermédiaire de l'agent en question.

En aurait-il été de même si l'acquéreur évincé avait entendu demander l'exécution forcée de la vente ?

Et que se passerait-il dans le cas d'une vente conclue et exécutée entre les parties sur le fondement d'un mandat annulé a posteriori ? Cela signifie-t-il que la vente en question sera elle aussi annulée ?

Cette corrélation entre mandat de l'agent immobilier et exécution de la vente semble donc pour le moins troublante...

Telle que l'a relayé hier le site Lamy Line Reflex, les taux, abattements et exonérations applicables depuis le 1er juin 2010 ont été publiés ces derniers jours.

lamylinereflex.fr

En effet, comme l'indique l'administration fiscale dans son note publiée sur son site internet, « chaque année, les départements fixent les tarifs des droits d'enregistrement.

Ils peuvent également, à titre facultatif, instituer un abattement sur l'assiette de ces droits et, ainsi que les communes, voter des exonérations pour certains types de cessions ».

Ainsi, les actes passés à partir le 1er juin 2010 relèvent du taux de droit commun de 3,60 %. Ce dernier est identique au précédent et est applicable dans l'ensemble des départements.

En effet, alors que la loi le leur permet dans la limite de 0,5%, « pour les tarifs applicables à compter du 1er juin 2010, aucun département n'a adopté de réduction du taux du droit d'enregistrement.

Une seule commune, NIEDERBRONN-LES-BAINS (67), a voté en 2008 la réduction de la taxe communale additionnelle aux droits d'enregistrement prévue à l'article 1584 bis du CGI. En l'absence de nouvelle décision du conseil municipal en 2010, cette réduction a été reconduite ».

impots.gouv.fr

Ce taux sera modifié à compter du 1er janvier 2011 pour être porté à 3,80 %.

Par ailleurs, la note délivrée par l'administration fiscale contient également des tableaux relatifs aux exonérations.

Fiche descriptive délivrée par la direction générale des finances publiques.

Plusieurs études chiffrées apparues cette semaine font état d'un net redressement de l'immobilier.

En effet, ce secteur passablement touché par la crise ces derniers, semble être reparti à la huasse ces dernières semaines.

Les premiers « bons » chiffres ont été annoncés par l'Expresse la semaine dernière.

Le magasine révèle ainsi que « le prix moyen des appartements anciens en Ile de France (4.550 euros/m2 au premier trimestre 2010) est en progression de 2,5% par rapport au quatrième trimestre 2009 et se rapproche du record de l'été 2008 (4.730 euros/m2).

La hausse est encore plus forte pour Paris intra-muros (+3,2%) où le prix du premier trimestre (6.430 euros/m2) n'est plus très éloigné du sommet de l'été 2008 (6.620 euros/m2) ».

www.lexpresse.fr

Il y a quelques heures, le site Challenges.fr s'est fait l'écho de ces bons signes.

Ainsi, il révèle que « le site de petites annonces immobilières Entreparticuliers.com estime que le prix des appartements a encore augmenté de 0,8% au mois de mai à l'échelon national et de 2,3% sur trois mois.

Pour les maisons, la variation globale est encore plus prononcée à +1,7% sur un mois et +2,8% sur trois mois ».

Ainsi, « plusieurs indicateurs comme le taux de négociation (en baisse à 6,8%) ou le délai moyen de transaction (à 9,5 semaines) retrouveraient même des niveaux "d'avant la crise".

Le Président d'Entreparticuliers.com, Stéphane Romanys zyn, pronostique désormais une hausse de prix d'au moins 5% en 2010 (contre 3% initialement prévu en début d'année) dans un volume de transactions en progression d'au moins 25% (contre 15% précédemment annoncé) ».

bourse.challenges.fr

Le site juridique LamyLine Reflex a indiqué que le nombre de constructions avait également augmenté sur l'hexagone.

Ainsi, « sur les trois derniers mois, le nombre de logements autorisés est en hausse de 6,6 %. Celui des logements commencés est quant à lui en légère hausse, de 2,7 %.

Sur les douze derniers mois, de mai 2009 à avril 2010, plus de 411 000 logements ont été autorisés à construire en France. Ce chiffre est inférieur de 7,7 % à celui constaté entre mai 2008 et avril 2009, mais supérieur à celui constaté d'avril 2009 à mars 2010 et poursuit sa hausse ».

LamylineReflex.fr

Même si globalement ces chiffes restent encore inférieures à ceux constaté de mai 2008 à avril 2009, il s'agit de bons indicateurs du redressement de l'immobilier qui semble sur la route de la sortie de crise.

Il est fréquent que suite à une succession notamment, centaines personnes se trouvent en indivision sur un ou plusieurs biens immobiliers.

Ainsi, le bien question leur appartient en parti avec d'autres sans que leur part ne soit clairement déterminée.

Il en résulte qu'ils disposent également de droits sur ce bien...mais en partie seulement.

C'est ce que vient de réaffirmer récemment la Cour de Cassation.

Cass. Civ. 3ème, 12 mai 2010, n°08-17.186

En l'espèce, des indivisaires avaient consenti un bail commercial sur le bien objet de l'indivision.

Cependant, il avait été annexé au contrat de location une promesse de vente du bien immobilier signée par un seul des trois indivisaires.

Ce qui devait arriver, arriva, le preneur a levé l'option d'achat et demandé en justice la régularisation de la vente par les deux autres indivisaires.

Or, l'article 815-3 alinéa 7 du Code Civil précise que, « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ».

Sans contestation possible, la vente du bien en question constitue un acte de disposition, lequel devait alors emporter le consentement de l'ensemble des indivisaires.

Les juges ne pouvaient pas forcer le consentement des autres indivisaires au seul motif qu'un d'entre eux aurait approuvé la vente.

En même temps, la promesse de vente ne pouvait être nulle puisque l'indivisaire signataire de celle-ci disposait effectivement de droits sur l'immeuble en question.

Ainsi, les juges de la cour de Cassation ont choisi une solution médiane.

Ils ont donc considéré que la vente était bien valide mais que pour la quote-part appartenant à l'indivisaire signataire.

Cette solution dont le commentateur de l'arrêt nous indique qu'elle n'est pas nouvelle, n'est pas sans laisser quelques problèmes.

(préc. Cass. Civ. 21 juin 1995, Bull. civ. III, n°154, RDI 1995.715, BERGEL)

Y. ROUQUET - Dalloz Actualité 26 mai 2010

En effet, désormais la vente est validée, mais le preneur se retrouve alors propriétaires d'une quote-part seulement du bien alors qu'il entendait en acquérir la totalité...

En outre, la quote-part dont il dispose n'est pas déterminée (physiquement), il se retrouve donc contraint de partager son bien avec les autres indivisaires.

Il se verra certainement obligé de demander le partage de l'indivision comme le lui permet l'article 815 du Code Civil.

Ainsi la promesse de vente stipulée par un seul indivisaire peut s'apprécier comme une simple cession de parts.

Il est également fait remarquer par les commentateurs de l'arrêt (BERGEL, ROUQUET) que cette décision intervient en total violation du droit des autres indivisaires de préempter le bien dont ils disposent en vertu de l'article 815-14 du Code Civil.

N'aurait-il pas mieux valu prononcer la nullité de la promesse au motif que celle portait sur l'ensemble du bien immobilier et ainsi rendre leur liberté aux différentes parties ?

Le Ministère du Budget des comptes publics et de la réforme de l'Etat vient de lancer la campagne fiscale. Nous vous joignons en annexe le calendrier de la campagne 2010 :

- pour les déclarations papiers : 31 mai 2010

- pour les déclarations internet du 10 au 24 juin en fonction des Zones.

Notre cabinet reste à votre disposition pour vous assister :

- soit dans l'établissement des déclarations : honoraires entre 50 et 300 € HT (en fonction des revenuscatégoriels à déclarer)

- soit dans la validation des déclarations. (visa sur la déclaration en fonction des élélents déclarés par le client sous sa responsabilité) : 50 € HT

L'article 16 de loi 2010-237 du 9 mars 2010 a procédé à la réécriture totale des dispositions relatives à la TVA immobilière.

Cet article réécrit l'article 257 du CGI, dont le § I est consacré aux conditions d'imposition des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles. Il adapte parallèlement les articles du CGI impactés par la réforme et apporte par ailleurs divers aménagements au régime des droits d'enregistrement dus sur les opérations immobilières notamment pour, comme auparavant, en atténuer le coût.

L'administration commente dans une instruction du 15 mars 2010, 3 A-10-2010, des mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours.

Un rescrit du 6 avril 2010 est venu commenter la combinaison de certains droits d'enregistrement restant (notamment Taxe de Publicité Foncière) avec le nouveau régime de TVA.

Qu'en est-il de l'assiette des droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière pour les cessions d'immeubles qui entrent dans le champ d'application de la TVA ?

« Consécutivement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-237 de finances rectificative pour 2010, les mutations d'immeubles qui entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de plein droit ou sur option, peuvent également faire l'objet d'une imposition aux droits de mutation à titre onéreux dont l'acquéreur est le redevable.

L'article 683 du code général des impôts (CGI) dispose que la taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts, dans les cas autorisés par le CGI.

Pour l'application de cette disposition, il y a lieu de considérer que la notion de prix exprimé s'entend du prix hors TVA lorsque le montant de la TVA due par le cédant est mentionné distinctement dans l'acte translatif de propriété, que la mutation soit soumise à la TVA sur le prix total ou sur la marge.

Si la TVA n'a pas été mentionnée distinctement, la liquidation des droits doit être effectuée sur le prix payé par l'acquéreur incluant la TVA. »

On le sait, la question de la rémunération d'un syndic est toujours un sujet houleux.

Combien de copropriétaires reprochent l'opacité des comptes du syndic, et contestent les rémunérations auxquelles ceux-ci prétendent.

De nombreuses enquêtes et de nombreux avis tel que celui de du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) ont déploré cette situation favorisant les abus.

En effet, les conditions de la rémunération du syndic étaient définies par « l'annexe 2 à l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 (lequel exigeait) qu'un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic soit fourni à l'assemblée générale et fasse ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion ».

Y. ROUQUET, Dalloz Actualité 23 mars 2010.

Comme le note Yves ROUQUET, on remarque que ce dispositif contenait une « faille », en ce qu'il ne précisait pas la teneur de ces deux postes de dépenses à l'intérieur desquels des syndics peu scrupuleux, pouvaient faire entrer certains frais supplémentaires.

C'est à ce problème qu'a tenté de remédier l'arrêté du 21 mars dernier.

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels - JO du 21 mars 2010

Il y est ainsi précisé à l'article 1er que « les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ».

Ces dispositions viennent compléter l'annexe 2 de l'arrêté de 1986 précité.

L'annexe qui est énoncée est reproduite ci-dessous.

Le grand mérite de ce texte qui ne sera effectif que pour les nouveaux contrats de syndic conclus après le 1er juillet 2010, et qu'il offre aux copropriétaires mécontents une réelle base permettant d'apprécier la nature des prestations mises à leur charge.

A N N E X E

LISTE MINIMALE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE

Prestations invariables

I. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

I-1. Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*).

I-2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale. - Objet de la réunion.

I-2.1. Etablissement de l'ordre du jour.

I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

I-4. Tenue de l'assemblée générale.

I-4.1. Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs.

I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux.

I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire.

I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*).

I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux.

I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

II. - COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ

II-1. Etablissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires.

II-1.1. Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.

II-1.2. Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

II-2. Compte copropriétaires.

II-2.1. Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.

II-2.2. Tenue des comptes des copropriétaires.

II-2.3. Appel des provisions sur budget prévisionnel (*).

II-2.4. Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

II-3. Compte fournisseurs. - Factures.

II-3.1. Vérification et paiement des factures.

II-4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

II-5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

III. - ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ

EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

III-1. Archives du syndicat

.

III-1.1. Détention :

Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des

assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en oeuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans.

III-1.2. Transmission des archives au syndic successeur.

III-1.3. Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

III-2. Conseil syndical. - Obligations administratives.

III-2.1. Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*).

III-2.2. Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

III-3. Entretien et maintenance.

III-3.1. Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser).

III-3.2. Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel.

III-3.3. Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires.

III-3.4. Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret no 2001-477 du 30 mai 2001.

III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

III-3.6. Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.

IV. - ASSURANCES

IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.

IV-2. Déclaration des sinistres concernant :

- les parties communes ;

- les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

V. - GESTION DU PERSONNEL

V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**).

V-2. Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**).

V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**).

V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**).

V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**).

V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**).

V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**).

V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**).

V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**).

V-I. Divers.

V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

(*) Prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements.

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

Les juges de la cour de Cassation ont eu l'occasion de s'illustrer le mois dernier par leur sagesse et leur connaissance du droit dans un arrêt d'une grande simplicité technique, mais dont els implications pratiques vont très probablement devenir légion.

Les faits des cet arrêt du 17 février dernier sont extrêmement simples :

Cass. Civ.3ème, 17 février 2010, n° 08-20.943

Un propriétaire agissait contre un preneur connaissant des irrégularités dans le paiement de ses loyers.

Le premier demandait au Tribunal de Grande Instance de PARIS de faire fonctionner une clause résolutoire lui permettant de se défaire de son locataire défaillant.

Faisant preuve de clémence, et apparemment désireux de donner une chance à la partie « faible », le Tribunal suspendait l'application de la clause en question, offrant une chance à l'occupant.

Celui-ci devait alors, sous peine de voir fonctionner à son encontre ladite clause, apurer sa dette dans le délai de 18 mois, avec un paiement le premier de chaque mois.

Faisant preuve de la meilleure volonté qui soi, le preneur mettait en place un système de virement automatique au profit de son bailleur au 25 de chaque mois.

Il pensait ainsi s'être laissé une marge de manoeuvre suffisante lui permettant de palier à tout incident de paiement alors synonyme de la résolution de son bail.

Tout s'est parfaitement déroulé pendant 17 mois et 24 jours, lorsqu'un problème informatique imputable à l'établissement bancaire a eu pour conséquence de retarder le paiement de la dernière échéance de... 6 jours.

Il faut croire que s'en était trop pour le bailleur qui s'est jeté sur cette occasion pour demander la résolution du bail le liant au malheureux locataire.

Il a ainsi « délivré à son cocontractant un commandement de quitter les lieux et a fait dresser un procès-verbal de tentative d'expulsion ».

Y. ROUQUET, Dalloz Actualité du 10 mars 2010

L'affaire a alors été portée devant la Cour d'Appel de PARIS qui a annulé ces deux actes, voyant de l'incident informatique, un cas de force majeur.

Les juges de la Cour de Cassation ont approuvé cette solution.

Si d'un point de vu extérieur le bon sens semble avoir guidé leur décision, la justification de la force majeur n'était pas si évidente.

En effet, pour qu'il y ait force majeur il convient de rassembler trois éléments :

- l'imprévisibilité

- l'extériorité

- ET l'irrésistibilité.

Manifestement, comme le relève le commentateur de l'arrêt, le preneur qui avait pris soin de se préserver une marge de sécurité ne pouvait prévoir que le système informatique de son établissement bancaire connaitrait une telle défaillance.

En outre, l'extériorité ne posait semble-il pas de difficulté étant donné que l'incident était intervenu dans l'établissement bancaire.

Quant à l'irrésistibilité, le locataire qui n'avait pas été prévenu de la défaillance en question n'a pu palier à celui-ci. On peut s'interroger sur l'issue de cette affaire si le preneur avait été averti le 26ème jour du défaut de virement et qu'il s'était abstenu de toute diligence (envoi d'un chèque au preneur), jusqu'au 3ème ou 4ème jour du mois suivant...

Pour le commentateur du Dalloz, « cette décision, qui sera publiée au Bulletin, est remarquable dans la mesure où il est rare que le juge accepte de reconnaître la réunion de ces trois attributs ».

Certes, mais ce qui est intéressant également, c'est que le droit français admet désormais pleinement qu'un bug ou bogue informatique puisse être de nature à caractériser une situation de force majeure.

Cette ouverture que semblent opérer les juges ne risque-t-elle pas d'être dévoyée par des justiciables peut scrupuleux ?

En effet - par exemple - une personne attendant le dernier jour pour déclarer ses revenus en ligne ne pourra-t-elle pas invoquer le « plantage » de son ordinateur ou de sa connexion internet pour faire valoir qu'un événement de force majeur l'a empêché de déclarer ses revenus dans les temps ?

Ainsi si la décision commentée ici mérite d'être saluée, on peut s'interroger sur les risques d'une utilisation pernicieuse de sa solution...

Nul besoin de revenir sur le drame qui a parcouru il y a quelques semaines une partie de la France.

Au delà des morts et des dégâts matériels, cette tempête a également porté une atteinte sévère au tissus économique local.

C'est pourquoi le 3 mars 2010, le secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat et des petites et moyennes entreprises a signé une circulaire permettant de débloquer une aide d'urgence à destination des entreprises commerciales, artisanales ou de service, en ce compris les entreprises de tourisme et les professions libérales.

Cette aide, assez largement ouverte, permet de débloquer des fonds au profit de ces entreprises dans la limite de 8.000 € pour le préjudice matériel et de 2.000 € pour le préjudice d'exploitation.

Un certain nombre de plafonnements et de conditions existent.

Cette aide est destinée à la remise en état de l'outil de travail et à faciliter le retour à une activité économique normale.

la circulaire décrivant les conditions d'attribution est jointe à la présente note

5 F-6-10 INSTRUCTION DU 28 JANVIER 2010

L'article 37 de la loi n° 2008-1143 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008, a complété le 3° de l'article 83 du code général des impôts (CGI), et précisé les conditions dans lesquelles, en cas d'option pour le régime des frais réels, les :

- frais,

- droits et

- intérêts d'emprunt

Versés par un salarié ou un dirigeant pour l'acquisition ou la souscription de titres de la société dans laquelle il exerce son activité principale sont déductibles.

Ces dépenses sont déductibles sous réserve :

- d'être versées pour acquérir ou souscrire des parts ou des actions d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;

- d'être utiles à l'acquisition ou à la conservation du revenu provenant de l'activité exercée par le salarié ou le dirigeant dans la société ;

- de correspondre à la part de l'emprunt dont le montant est proportionné à la rémunération annuelle perçue ou escomptée au moment où l'emprunt est contracté, c'est-à-dire à la part de l'emprunt qui n'excède pas le triple de cette rémunération.

Aucune déduction n'est admise si les titres ont ouvert droit aux bénéfices des réductions d'impôt

La présente instruction commente ces règles

Notamment concernant la condition d'utilité, il est précisé que cette condition d'utilité est considérée comme remplie lorsque l'acquisition ou la souscription des titres est de nature à permettre l'exercice de l'activité en qualité de salarié ou dirigeant.

Il doit exister un lien direct entre la conclusion ou la poursuite du contrat de travail ou de mandat social, l'acquisition ou la souscription des titres et enfin la souscription de l'emprunt.

Plusieurs cas sont envisagés par l'instruction :

Les professions réglementées :

Les statuts de certaines professions réglementées ( expert comptable, avocat, médecin, architecte...) imposent un pourcentage minimal, au sein des sociétés de capitaux, d'associés disposant d'une qualification professionnelle spécifique. Il en est notamment ainsi pour les membres des sociétés d'exercice libéral (SEL), dont les dirigeants et les deux tiers des membres du conseil d'administration ou de surveillance doivent être des associés exerçant leur profession au sein de la société et dont la moitié des actions ou parts doit être détenue par des professionnels exerçant leur activité au sein de la société3.

Dès lors que l'exercice de leurs fonctions au sein de la société considérée implique pour les intéressés une participation à son capital, les membres des professions réglementées peuvent déduire, pour la détermination de leur rémunération nette imposable à l'impôt sur le revenu, les frais, droits et intérêts d'emprunt versés, le cas échéant, pour l'acquisition ou la souscription de titres de ladite société.

Reprise ou création d'entreprise

La condition d'utilité des titres, et donc des dépenses supportées pour leur acquisition ou leur souscription, doit également être considérée comme respectée lorsque la personne acquiert des actions ou parts d'une société déjà existante en vue d'y exercer son activité professionnelle principale en qualité de salarié ou dirigeant, et que l‘exercice de cette activité découle directement de cette acquisition.

Tel est notamment le cas lorsque l'acquisition des titres permet la reprise d'une entreprise par une personne qui en prend le contrôle, en devient le dirigeant et y exerce son activité professionnelle principale(acquisition d'un « outil professionnel »).

Il en est de même lorsque la souscription des titres permet la création d'une entreprise dans les mêmes

conditions.

Autres situations

Dans les autres situations, l'utilité de l'achat ou de la souscription des titres pour l'acquisition et la conservation de la rémunération perçue doit être effectivement établie.

Tel pourra être le cas lorsque l'acquisition ou la souscription des titres et par voie de conséquence l'emprunt a pour objet d'assurer la pérennité de la société confrontée à des difficultés financières, constatée par l'ouverture d'une procédure collective, et donc, en définitive, de permettre à l'intéressé de préserver son revenu.

Lorsque l'acquisition ou la souscription des titres est nécessaire pour accéder à de nouvelles fonctions dans la société dans laquelle l'activité est exercée, et dans la mesure où ce lien peut être justifié par l'intéressé, il peut également être admis que l'achat ou la souscription des titres est utile à l'acquisition de la rémunération perçue ou escomptée de la société au moment où les titres sont acquis ou souscrits.

Il en est ainsi, par exemple, pour un salarié qui deviendrait associé, seul ou avec d'autres associés, d'une société et accéderait ainsi à des fonctions de dirigeant.

En revanche, les frais, droits et intérêts d'emprunt supportés pour l'acquisition ou la souscription des titres de la société dans laquelle le salarié ou le dirigeant exerce son activité ne sont pas admis en déduction si cette acquisition n'a aucun effet sur la situation professionnelle de l'intéressé, mais répond simplement à un objectif de constitution d'une épargne sous la forme d'un portefeuille de valeurs mobilières ou de droits sociaux.

Que déduit on ?

- Les frais et droits supportés pour l'acquisition ou la souscription des titres (commissions, honoraires, droits d'enregistrement, frais d'actes) ;

- les intérêts d'emprunt ainsi que les frais et droits y afférents.

-

Il sera admis, à titre d'exemple, les frais de dossiers acquittés lors de la souscription du prêt, les cotisations d'assurance destinées à en garantir le remboursement, ainsi que les droits d'enregistrement acquittés lors de la présentation volontaire de l'acte de prêt à la formalité, bien que celle-ci ne soit pas requise (droit fixe de 125 € prévu à l'article 680

Montant déductible :

A titre de règle pratique, et par analogie avec les pertes sur engagement de caution, le montant des intérêts déductibles est celui qui correspond à la fraction de l'emprunt qui n'excède pas le triple de la rémunération annuelle perçue ou escomptée lors de la souscription de l'emprunt.

Pour effectuer cette comparaison, il convient de retenir :

- le montant total du capital emprunté ;

- le montant de la rémunération perçue ou escomptée à court terme l'année où l'emprunt est contracté

Sous réserve que toutes les autres conditions soient par ailleurs remplies, lorsque le montant de l'emprunt est inférieur au triple de cette rémunération, tous les intérêts afférents à cet emprunt sont déductibles.

Lorsqu'il est supérieur, seuls les intérêts correspondant à la part de l'emprunt qui n'excède pas le triple de la rémunération annuelle perçue ou escomptée l'année où l'emprunt est contracté sont déductibles.

Dans cette hypothèse, le montant des intérêts déductibles sera égal chaque année au montant des intérêts acquittés multiplié par le rapport entre le triple de la rémunération annuelle perçue ou escomptée à court terme l'année où l'emprunt est contracté et le montant total du capital emprunté.

Exemple :

En 2009, un salarié qui opte chaque année pour le régime des frais réels et justifiés, a perçu une rémunération de 100 000 € et acquis 600 000 € de titres de la société dans laquelle il travaille par un emprunt de même montant représentant au total 80 000 € d'intérêts.

Le montant de l'emprunt qu'il a contracté (600 000 €) est supérieur au triple de la rémunération qu'il a perçue en 2009 (300 000 €).

En 2009, le salarié verse 10 000 € d'intérêts. Le montant d'intérêts déductibles au titre des frais réels sera de : [(100 000 x 3) / 600 000] x 10 000 = 5 000 €

En 2010, le salarié verse 8 000 € d'intérêts. Le montant des intérêts déductibles au titre des frais réels sera de : [(100 000 x 3) / 600 000] x 8 000 = 4 000 €

Comment ne pas se sentir lésé lorsque son père donne une partie de son patrimoine à une association ?

En effet, bien souvent, il est de la volonté des héritiers de remettre en cause ce type de legs qui réduit leur héritage.

Pour ce faire, le moyen le plus évident est de remettre en cause la validité de l'acte ayant opéré le legs.

En effet, on va alors faire valoir l'éventuelle sénilité de l'auteur ou le fait que l'acte par lequel s'est opéré le transfert n'a pas rempli toutes les conditions nécessaires.

Une espèce récente illustre cette question.

Une dame avait légué une partie de sa fortune à une association.

Son fils éprouvant probablement le désagréable sentiment évoqué ci-dessus entrepris de remettre en cause ce legs.

Mais celui-ci avait été opéré par le biais d'un testament authentique, lequel – comme son nom – l'indique est dressé par un notaire selon des formes strictes.

Or, il parait donc à priori très difficile de remettre en cause ce type d'acte qui constitue la forme la plus sure de testament.

En effet, ce dernier appelé dans le Code Civil « testament public » est régi par les articles 971 et suivants.

Il est donc « reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins ». La lourdeur de la procédure permettant d'attester de la réalité de l'engagement de l'auteur, lequel doit être absolument vierge de toute influence extérieure.

Et l'article 975 précisant que « ne pourront être pris pour témoins du testament par acte public, ni les légataires, à quelque titre qu'ils soient, ni leurs parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclusivement, ni les clercs des notaires par lesquels les actes seront reçus ».

Dans le cas d'espèce, certainement à court de témoin, le notaire instrumentaire a fait appel à une stagiaire venant temporairement offrir ses services à l'étude en question.

Cass. Civ.1ère, 3 février 2010, n° 09-10.205

L'héritier a donc vu dans cette très serviable intervention une brèche lui permettant de faire échec au versement de l'héritage à l'association considérée.

Sans surprise il a invoqué le fait la stagiaire en question était une préposée de l'Etude assimilable à un clerc de notaire, lequel ne pouvait pas être témoin de ce type d'acte.

A l'appui de son argumentation, il invoquait « le lien de subordination » de cette dernière avec son maitre de stage, encourageant ainsi les juges à assimiler le statut du stagiaire à celui d'un employé de l'étude.

Cette argumentation avait d'autant plus de chance de prospérer que la Cour de Cassation avait déjà assoupli les conditions du texte (ne mentionnant que les clercs de notaire) en assujettissant au respect de l'article 975 les employés de l'étude (agent d'accueil ?, assistante ?).

En, effet, si un employé telle qu'un assistant juridique peut être considéré comme n'étant pas neutre à l'acte de legs, en quoi le stagiaire serait-il considéré comme étant plus détaché de cet acte ?

Par ailleurs, il rappelle, également à raison, que « l'absence de contrat de travail (dont bénéficie le stagiaire) n'exclut pas tout lien de subordination entre un stagiaire et son maître de stage ».

Dalloz actualité - S. de La Touanne

Cependant la Cour de Cassation a estimé que la stagiaire « n'était pas une employée de la SCP de notaires mais une étudiante effectuant un stage temporaire pendant les vacances au sein de l'office de sorte qu'elle n'entrait pas dans la catégorie des personnes visées à l'article 975 du code civil ».

Cette solution par le bon sens quelle traduit doit être saluée.

Cependant, comme le commentateur de l'arrêt s'interroge à raison su le point de savoir quel est le critère utilisé par la cour.

Évidement dans cette espèce les juges ont respecté la lettre du texte, mais eu égard à l'ouverture dont ils avaient fait preuve précédemment, on peut se demander s'ils n'ont pas entendu revenir sur leurs jurisprudences antérieures, en limitant les seuls défauts de témoins répréhensibles à l'hypothèse où le témoin en question aurait la qualité de clercs de notaire.

L'hériter invoquait aussi el fait que le testament n'aurait pas été entièrement dicté par l'auteur, ce à quoi les jgues ont répondu « qu'au vu de certains paragraphes, il n'avait pu qu'être dicté par la testatrice ».

Cet arrêt en dit long sur la malléabilité des stagiaires tantôt considérés comme des professionnels à part entière au gré des missions, tantôt considérés comme des personnes étrangère à l'entreprise à laquelle ils apportent leur travail...

C'est là toute la flexibilité offerte par ce statut à géométrie variable...

Le conseil d'Etat vient de préciser les contours du droit de préemption notamment eu égard aux dispositions de l'article L 213-2-1 du code de l'urbanisme.

Cet article prévoit que « lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre.

Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière ».

CE 10 févr. 2010, Cne d'Hyères-les-Palmiers, n° 322399

Cette disposition permettant au titulaire du droit de préemption de n'exercer son droit que sur une fraction seulement d'une unité foncière, alors qu'il était tenu auparavant soit de préempter le tout soit de renoncer à préempter était très attendue et a été insérée par l'article 21-I de la loi SRU.

Dans cette espèce, la commune de HYERE a entendu préempter partiellement la propriété de la société Salins Europe.

L'arrêt de la Cour Administrative d'Appel de MARSEILLE annulant la décision de la commune de préempter a été cassé par les juges de la cour de Cassation

On peut tout d'abord s'interroger sur le point de savoir pourquoi le conseil d'Etat est saisi de cette affaire alors que le droit de l'expropriation relève du juge judiciaire.

En effet, si le propriétaire accepte l'acquisition d'une partie seulement du bien mis en vente, le prix fixé par le juge de l'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation de la partie restante (article L 213-4).

Les commentateurs de l'arrêt expliquent ceci par le fait que la décision de l'administration portant sur la demande d'un propriétaire sur le fondement de l'article L 213-2-1 n'est en rien distincte de la décision de préemption et « s'inscrit dans le cadre de la procédure de préemption prévue au livre II du code de l'urbanisme et relève donc de la compétence du juge administratif, n'a pas le même objet que la première décision et ne saurait, par suite, être qualifiée de confirmative ».

Yves JEGOUZO, Dalloz Actualité, 17 février 2010, Dalloz.fr

Et les juges en ont tiré une conséquence importante sur le terrain contentieux en considérant que :

« Compte tenu de l'objet et de la portée de cette seconde décision, elle peut être l'occasion de contester tant la justification même de la préemption que la motivation de celle-ci au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme »

Par la suite les Conseillers relèvent que la décision de préemption est fondée sur de justes motifs au regard des dispositions des articles L 300-1 et suivants du code de l'urbanisme.

Ainsi il ressort de cet arrêt que même si la personne publique décide nonobstant la requête du propriétaire sur le fondement de l'article L 213-2-1 de ne pas préempter la totalité du bien, le contentieux découlant de ce refus et soumis aux tribunaux administratifs et la décision de préemption ne peut être annulée pour ce seul motif et reste régulière tant qu'elle est régulièrement fondée par une opération d'aménagement.

Il s'agissait en l'espèce de la création d'un écomusée.

C'est un coup qui est donné aux propriétaires de biens préempté qui sont sans défense lorsque l'administration décide de préempter une partie seulement du bien, et qui ne peuvent que subir la dévalorisation du prix de la seconde partie de leur bien.

Cette décision est au contraire bénéfique à la personne publique qui peut donc obtenir que la partie qui l'intéresse pour un prix moindre.

On peut dès lors s'interroger sur l'opportunité de la présence dans le code de ce deuxième alinéa de l'article L 213-2-1 dépourvu de toute sanction...

Le législateur avait prévu dans la loi de finances pour 2010 que les dividendes perçus à compter de 2009 soient pris en compte dans le bouclier fiscal en faisant abstraction de l'abattement de 40 % pratiqué en matière d'impôt sur le revenu.

Pris de remord, il modifie par l'article 56 de la loi de finances rectificative cette règle pour en atténuer de manière dégressive la rigueur. Il prévoit de retenir les dividendes pour une fraction de leur montant, soit :

- 70 % pour les revenus perçus en 2009,

- 80 % pour ceux de 2010

- et 90 % pour ceux de 2011

Le remord n'étant que partiel, cette mesure n'annule pas les effets du vote initial, mais permet une entrée en vigueur progressive de la suppression de l'abattement de 40 %. Elle revient à retenir, pour le bouclier fiscal des années 2011 à 2013, les dividendes après un abattement de 30 % en 2009, 20 % en 2010 et 10 % en 2011.A partir des revenus de 2012 (bouclier 2014), les revenus de capitaux mobiliers seront retenus sans tenir compte d'aucun abattement, dans les conditions énoncées à l'article 1649-0 A, 4-a du CGI, aménagé par l'article 101 de la loi de finances pour 2010.

L'article L 313-2 du code monétaire et financier détermine le mode de fixation du taux d'intérêt légal.

Ce dernier est fixé chaque année par décret pour la durée de l'année civile.

Il est égal à la moyenne arithmétique des douze dernières moyennes mensuelles des taux de rendement actuariel des adjudications de bons du Trésor à taux fixe à treize semaines.

Rappelons également que le taux de l'intérêt légal est appliqué avec une majoration de 5 points en cas de condamnation par une décision de justice non exécutée deux mois après qu'elle soit devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Le taux pour l'année 2010 a été fixé par le Décret n° 2010-127 du 10 février 2010 publié au JORF n°0035 du 11 février 2010 page 2443 (NOR ECET0931948D).

Il est fixé pour l'année 2010 à 0,65 %.

Rappelons que ce taux ne concerne pas l'Administration fiscale qui bénéficie pour sa part d'un intérêt de retard à 0,4 % par mois ... sauf en cas de dégrèvement.

La synthèse depuis 2000 du taux de l'intérêt légal est la suivante :

Année ________________ Taux________Taux majoré

2000_____________________2,74 %___________7,74 %

2001_____________________4,26 % __________9,26 %

2002_____________________4,26 %___________9,26 %

2003_____________________3,29 %___________8,29 %

2004_____________________2,27 %___________7,27 %

2005_____________________2,05 %___________7,05 %

2006_____________________2,11 %___________7,11 %

2007_____________________2,95 %___________7,95 %

2008_____________________3,99 %___________8,99 %

2009_____________________3,79 %___________8,79 %

2010_____________________0,65 %___________5,65 %

La question s'est posée, de l'application du taux réduit de la TVA attaché aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des logements achevés depuis plus de deux ans, (article 279-0 bis du code général des impôts (CGI)), dans le cas d'une prestation d'installation partielle de cuisine.

L'administration a apporté la réponse suivante à une demande de rescrit fiscal en date du 9 février 2010,( RES N°2010/04 (TCA)) :

« L'article 279-0 bis du code général des impôts (CGI) soumet au taux réduit de la TVA les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans à l'exclusion des travaux concourant, sur une période de deux ans au plus, à la production d'immeubles neufs au sens du 7 de l'article 257 du même code.

L'instruction administrative publiée au bulletin officiel des impôts BOI 3 C-7-06 du 8 décembre 2006 rappelle que l'application du taux réduit de la TVA aux éléments de cuisine est subordonnée à leur intégration dans un aménagement global (n° 98).

En effet, c'est la mise en oeuvre de ces éléments dans une installation complète qui permet de considérer qu'ils sont incorporés aux locaux dans lesquels ils sont installés, bien que leur fixation ne soit généralement assurée que par des attaches simplement vissées.

Au cas particulier, les professionnels de la pose d'équipements de cuisine qui laisseraient le soin au client final de réaliser lui-même une partie de la pose de sa cuisine, ne peuvent être considérés comme procédant à une installation complète telle que visée ci-dessus.

Ce type de prestation, qui s'analyse comme la pose partielle d'une cuisine, ne peut être facturée au taux de 5,5% de la TVA et doit en conséquence être soumise au taux normal de 19,6% de la taxe.

Ces précisions s'appliquent également à la fourniture et à la pose d'équipements de salle de bain et de rangement. »

Dans son instruction du 26 janvier 2010, (BOI 13 L-1-10), l'administration publie les dernières décisions rendues par le Comité de l'Abus de Droit Fiscal.

Une de ces décisions touche aux exonérations de plus value professionnelles dans le cas des petites entreprises.

L'article 238 quinquies prévoit l'exonération des plus values, en cas notamment de :

« VII. La transmission d'une activité qui fait l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable peut bénéficier du régime défini au I si les conditions suivantes sont simultanément satisfaites 1° L'activité est exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location ;

2° La transmission est réalisée au profit du locataire. »

Le comité Consultatif des abus de droits a eu à se prononcer sur le cas suivant :

Monsieur et Madame B exploitait un fonds de commerce jusqu'en 2004, en tant, pour Monsieur d'exploitant individuel et pour Madame de conjoint de l'exploitant.

En 2004, monsieur consent à Madame la location gérance du fonds de commerce. Durant le dernier semestre 2007, le fonds de commerce est mis en vente, se concluant par une cession le 27 septembre 2007, enregistrée le 5 septembre. Toutefois, la société cessionnaire avait été enregistrée le 4 septembre et avait le 5 septembre fait l'acquisition au près de Madame B des droits résultants du contrat de location gérance.

L'administration a estimé que l'acte par lequel la société était devenue locataire gérant :

« Ne lui était pas opposable, dans la mesure où cet acte n'avait eu d'autre but que de permettre le respect formel de la condition relative à la qualité d'acquéreur et n'avait donc été passé que dans un but d'exclusivement fisca l. »

Le Comité de l'Abus de Droit Fiscal après avoir entendu en séance les contribuables et leur conseil a estimé que :

- Que Mme B a transmis son savoir faire antérieurement à la signature définitive de l'acte de vente, qu'elle a participé à au moins un salon commercial avec le repreneur, qu'elle a présenté le repreneurs aux clients entre la promesse et la réitération.

- Que la transmission du savoir faire antérieure à la vente, poursuivie au-delà soulignait la volonté de pérennité du fonds

- Que dès lors, le législateur ayant instauré le texte en cause (238 quindecies VII) pour favoriser la pérennité des fonds de commerce, notamment en cas de départ en retraite,

« ...les actes passés lors de la cession de l'entreprise de M. B ne peuvent être regardé comme ayant été passé en vue d'une application littérale du texte de l'article 238 quindecies du CGI à l'encontre des objectifs du législateur.. ... »

Morale de l'histoire :

Cette notion de respect des intentions du législateur mérite d'être remarquée dans ce cadre d'application de la procédure d'abus de droit. Il conviendra donc de veiller à ce que toute opération mise en oeuvre et entrainant l'application de disposition fiscale ne soit pas effectuée dans un but exclusivement fiscal et respecte l'intention du législateur.

Il convient de noter que l'administration dans son instruction du 26 janvier 2010 précise qu'elle n'entend pas se ranger à l'avis du Comité. Ainsi, elle doit, en cas de contentieux ultérieur, apporter la preuve du bien-fondé du redressement.....

Doit être regardée comme un loueur en meublé, et non comme un exploitant hôtelier supportant les risques de l'exploitation, une société à responsabilité limitée ayant opté pour le régime des sociétés de famille qui est propriétaire de lots dans une résidence hôtelière dont elle a confié la gestion à une société d'exploitation par une convention de mandat qui prévoit :

- un revenu annuel fixé forfaitairement en application d'un pourcentage du prix d'achat des locaux meublés ;

- et une police d'assurance à la charge de la société gestionnaire qui garantit aux mandants les revenus nets ainsi fixés contractuellement.

Ne peut être qualifié d'exploitant hôtelier, mais simplement de loueur en meublé.

Dès lors la société peut donc se voir opposer le plafonnement de l'amortissement prévu à l'article 31 de l'annexe II au CGI pour les biens donnés en location. En outre, suite aux réformes de 2009 sur le régime du Loueur en meublé cet arrêt prend une importance significative quant à la pérennité de certains montages.

« Considérant que, par une appréciation souveraine des faits qu'elle n'a pas dénaturés, la cour administrative d'appel a relevé qu'il résultait de l'avenant du 21 décembre 1990 que les propriétaires des lots percevaient une somme annuelle fixée forfaitairement en application d'un pourcentage du prix d'achat des locaux meublés et, au surplus, que pour protéger les propriétaires du risque d'avoir à supporter les pertes résultant de l'exploitation hôtelière, une police d'assurance, à la charge de la société gestionnaire, garantissait aux propriétaires les revenus nets ainsi fixés contractuellement ; qu'en déduisant de ces stipulations que l'administration avait pu regarder la SARL Chambertin non comme un exploitant hôtelier supportant les risques de l'exploitation mais comme un loueur en meublé, la cour administrative d'appel n'a pas faussement qualifié les faits qui lui étaient soumis »

CE 16 octobre 2009 n° 301235, 10e et 9e s.-s.,