Les conditions de la rémunération de l'agent immobilier posent régulièrement problème en jurisprudence.

Et comme le relève la doctrine, « Les conditions auxquelles l'agent immobilier peut prétendre à une commission sont sévèrement réglementées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.

L'octroi du droit à la commission a été qualifié comme la résultante d'une course d'obstacles, à savoir la réunion de toutes les conditions légales ».

(C. JAMIN, La rémunération des agents immobiliers: une course d'obstacles, Dr. et patrimoine mai 1994, p. 35)

Ainsi, « le droit à commission invoqué par un agent immobilier n'existe que :

- s'il détient un mandat écrit valable ;

- s'il démontre avoir trouvé le cocontractant ;

- s'il établit qu'il a rempli complètement sa mission ;

- s'il établit avoir mené sa mission à bonne fin à la suite de ses diligences au cours de la négociation ;

- que l'opération a été effectivement conclue et constatée en un acte unique. ».

G. DURANTON, Agent immobilier - février 2007 (dernière mise à jour : juin 2010), Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

Dans l'affaire qu'a eu à connaître la cour de cassation le mois dernier un agent immobilier bénéficiait d'un mandat de vente (lui enjoignant la recherche d'acquéreurs au meilleur prix).

Cass. 1re civ., 17 juin 2010, n° 09-14.144, P + B + R + I, Site de la cour de cassation

Journal du Droit Actualité, LamyLine Reflex, 28/06/2010

Suivant celui-ci, il avait trouvé un acquéreur dont l'offre d'achat avait été acceptée par les mandants.

Or, au moment de signer le compromis de vente, ceux-ci se sont ravisés.

Evidement l'agent a cherché à obtenir une rémunération.

Pour ce faire, il a demandé devant le Tribunal de Grande Instance l'exécution du protocole transactionnel régularisé entre l'acquéreur trouvé par le mandataire et les propriétaires.

Selon une jurisprudence constante, dès lors qu'une offre d'achat a été acceptée la vente doit se former entre les parties.

Or, les juges du fond approuvés plus tard par la cour de cassation, ont estimé qu'il ne pouvait être demandé l'exécution forcée de la vente étant donné que le mandat de l'agent immobilier devait être annulé.

En effet, les juges ont considéré que l'agent immobilier n'avait pas respecté les « règles relatives au démarchage ».

Par ailleurs, en « l'absence de manoeuvres imputables aux propriétaires » ceux-ci étaient parfaitement en droit de conclure la vente avec l'acquéreur qu'ils avaient eux-mêmes trouvés.

Ainsi, l'agent immobilier était parfaitement infondé à réclamer une quelconque rémunération ou indemnisation.

Ce qui frappe dans cet arrêt est la corrélation établi par les juges entre le mandat de vente et l'exécution du protocole transactionnel.

En effet, du moment que l'offre avait été accepté, la vente aurait du se conclure.

Or, en l'espèce la cour semble considérer que le mandat de recherche qui ne concerne finalement que els rapports entre le propriétaire et l'agent immobilier est le support de toute vente conclue par l'intermédiaire de l'agent en question.

En aurait-il été de même si l'acquéreur évincé avait entendu demander l'exécution forcée de la vente ?

Et que se passerait-il dans le cas d'une vente conclue et exécutée entre les parties sur le fondement d'un mandat annulé a posteriori ? Cela signifie-t-il que la vente en question sera elle aussi annulée ?

Cette corrélation entre mandat de l'agent immobilier et exécution de la vente semble donc pour le moins troublante...