C'est une question inhérente à tout dossier, dans quelles conditions le préjudice invoqué va-t-il être réparé par les juges ?

Selon quels critères ? Et dans quelles proportions ?

A ce propos, Yves ROUQUET, le commentateur droit Immobilier du DALLOZ, a relevé pour nous un arrêt particulièrement intéressant.

Il était question pour un preneur à bail commercial de se faire indemniser du préjudice subi du fait de fuites d'eaux « imputables au bailleur et à un voisin » .

Civ. 3e, 16 juin 2010, FS-P+B, n° 09-13.156

Dalloz Actualité, 30 juin 2010, Yves ROUQUET

Le locataire portait l'affaire en cassation car il n'était pas satisfait de l'indemnisation qui lui avait été attribuée.

En effet, sur les recommandations de l'expert, les juges avaient appliqué un coefficient de vétusté.

La doctrine justifie cet abattement lorsque « les réparations ont alors pour effet de substituer du neuf à un ouvrage ou à une partie d'ouvrage qui avait déjà subi les dégradations du temps et qu'on devait regarder comme partiellement amorti » .

Toutefois, « dans certains cas, le juge (peut) refuser l'application d'un coefficient de vétusté :

- lorsque l'ouvrage est récent,

(CE 10 févr. 1997)

- ou a peu été utilisé,

(CE 9 nov. 1983, Sté entreprise Boidin, Lebon T. 787)

- si les éléments utilisés dans la construction présentent un caractère important de longévité ».

(CE 30 juin 1993, préc.)

F. LINDITCH, Responsabilité décennale - avril 2008 (dernière mise à jour : mars 2010) Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

En l'espèce, l'application de coefficient « faisait « perdre » plus de 3 000 euro; » au preneur, par rapport au cout de remplacement des éléments détériorés.

Dalloz Actualité, 30 juin 2010, Yves ROUQUET

Les magistrats se fondaient sur le fait que « que depuis plusieurs années aucun fonds de commerce n'était exploité dans les lieux, que les équipements présents dans les locaux dataient de bien avant la précédente exploitation de la discothèque (...) qui avait déjà fermé ses portes plusieurs années avant le sinistre, qu'aucun projet d'aménagement quelconque n'était en cours ou sur le point de commencer et que (le preneur) n'établissait pas son intention réelle de relancer l'activité de son exploitation » .

Civ. 3e, 16 juin 2010, FS-P+B, n° 09-13.156

Il opposait alors à cette appréciation le principe de la réparation intégrale du préjudice selon lequel « le maître de l'ouvrage (peut) récupérer l'ensemble des frais exposés à la suite des désordres dont la responsabilité a été reconnue incomber » un tiers.

F. LINDITCH, Responsabilité décennale - avril 2008 (dernière mise à jour : mars 2010) Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010

Les juges de cassation ont approuvé le raisonnement des juges du fond en opposant à ce principe celui selon lequel « les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit ».

Civ. 2e, 23 janv. 2003, Bull. civ. II, n° 20 ; D. 2003. IR 605 ; JCP 2003. II. 10110, note Barbieri

Ce faisant les juges se sont fait l'écho d'une jurisprudence bien établi qui va même jusqu'à prendre en compte les intentions de la victime quant à l'utilisation de l'indemnisation pour la quantifier.

En effet, il a été considéré que « en cas d'incendie de la chose louée, l'indemnité concédée au bailleur ne peut être égale à la valeur à neuf de l'immeuble loué lorsque celui-ci a revendu le terrain à un tiers en abandonnant toute idée de reconstruction ».

Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 08-21.393

Dalloz Actualité, 30 juin 2010, G. FOREST

La cour de cassation a manifestement souhaité en l'espèce faire preuve d'autorité dans sa décision puisqu'elle aurait pu se contenter de rappeler que « l'appréciation portée sur (l'indemnisation du préjudice et le calcul de la vétusté) par les juges du fond est souveraine et est insusceptible d'être discutée en cassation ».

(CE 10 juill. 1996)

F. LINDITCH, Responsabilité décennale - avril 2008 (dernière mise à jour : mars 2010) Répertoire de droit immobilier, DALLOZ 2010