Il est fréquent que suite à une succession notamment, centaines personnes se trouvent en indivision sur un ou plusieurs biens immobiliers.

Ainsi, le bien question leur appartient en parti avec d'autres sans que leur part ne soit clairement déterminée.

Il en résulte qu'ils disposent également de droits sur ce bien...mais en partie seulement.

C'est ce que vient de réaffirmer récemment la Cour de Cassation.

Cass. Civ. 3ème, 12 mai 2010, n°08-17.186

En l'espèce, des indivisaires avaient consenti un bail commercial sur le bien objet de l'indivision.

Cependant, il avait été annexé au contrat de location une promesse de vente du bien immobilier signée par un seul des trois indivisaires.

Ce qui devait arriver, arriva, le preneur a levé l'option d'achat et demandé en justice la régularisation de la vente par les deux autres indivisaires.

Or, l'article 815-3 alinéa 7 du Code Civil précise que, « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ».

Sans contestation possible, la vente du bien en question constitue un acte de disposition, lequel devait alors emporter le consentement de l'ensemble des indivisaires.

Les juges ne pouvaient pas forcer le consentement des autres indivisaires au seul motif qu'un d'entre eux aurait approuvé la vente.

En même temps, la promesse de vente ne pouvait être nulle puisque l'indivisaire signataire de celle-ci disposait effectivement de droits sur l'immeuble en question.

Ainsi, les juges de la cour de Cassation ont choisi une solution médiane.

Ils ont donc considéré que la vente était bien valide mais que pour la quote-part appartenant à l'indivisaire signataire.

Cette solution dont le commentateur de l'arrêt nous indique qu'elle n'est pas nouvelle, n'est pas sans laisser quelques problèmes.

(préc. Cass. Civ. 21 juin 1995, Bull. civ. III, n°154, RDI 1995.715, BERGEL)

Y. ROUQUET - Dalloz Actualité 26 mai 2010

En effet, désormais la vente est validée, mais le preneur se retrouve alors propriétaires d'une quote-part seulement du bien alors qu'il entendait en acquérir la totalité...

En outre, la quote-part dont il dispose n'est pas déterminée (physiquement), il se retrouve donc contraint de partager son bien avec les autres indivisaires.

Il se verra certainement obligé de demander le partage de l'indivision comme le lui permet l'article 815 du Code Civil.

Ainsi la promesse de vente stipulée par un seul indivisaire peut s'apprécier comme une simple cession de parts.

Il est également fait remarquer par les commentateurs de l'arrêt (BERGEL, ROUQUET) que cette décision intervient en total violation du droit des autres indivisaires de préempter le bien dont ils disposent en vertu de l'article 815-14 du Code Civil.

N'aurait-il pas mieux valu prononcer la nullité de la promesse au motif que celle portait sur l'ensemble du bien immobilier et ainsi rendre leur liberté aux différentes parties ?