Le bail d'habitation de droit commun tel que régi par la loi de 1989 est – comme chacun le sait – très avantageux pour le preneur.

Ceci découle de l'essence même de ce dispositif législatif mis en place pour protéger la « partie faible », le locataire.

Ainsi il s'en suit bon nombre de disposition facilitant les démarches du preneur vis-à-vis du bailleur.

Parmi elles, le régime du congé est particulièrement intéressant pour le locataire et peut s'avérer, par contrecoup, être source de contrariétés pour le bailleur, notamment dans l'hypothèse de dédite donnée pour mutation professionnelle.

C'est ce que vient de réaffirmer très récemment la Cour de Cassation, dans un arrêt dès à présent érigé au grade de « principe » par certains auteurs.

Il convient donc de faire un point sur cette notion.

Etat du droit existant :

Le régime du congé délivré par le preneur est évidement différent de celui attaché au congé émanant du bailleur.

Il est énoncé à l'alinéa 2 de l'article 15 de la loi de 1989, suivant lequel, « le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

Mais l'article tempère immédiatement ce principe de certaines exceptions au titre desquels figurent notamment :

- l'obtention d'un premier emploi,

- la mutation (professionnelle),

- la perte de son emploi

- l'obtention d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Dans ces hypothèses, le preneur n'a, à donner son congé, qu'un mois avant de libérer le logement.

A la suite de ce préavis d'un mois, le preneur sera déchu de tous droit sur le local en question.

Cette période extrêmement courte peut causer la vacance locative du bien immobilier, le temps que le bailleur trouve un nouveau locataire.

Dans ce sens, certains auteurs ont ainsi pu estimer que « réduit à un mois, le délai de préavis ne remplit plus sa fonction préventive ordinaire.

Il sera perçu par le bailleur comme une sujétion arbitraire, voire une sanction injustifiée, celui-ci n'étant plus en situation de trouver un nouveau locataire dans le bref délai qui lui est imposé ».

(P. BRIAND, AJDI 2001 p. 609)

Le législateur a donc oeuvré pour que le bail ne soit pas un obstacle à la mobilité professionnelle de l'individu.

La jurisprudence se faisant l'écho de ses bonnes intentions a ainsi pu considérer que l'ampleur de l'éloignement géographique était indépendante dans l'admission ou non du préavis d'un mois.

Cependant – même si le texte ne manque pas de clarté – une interrogation a pu advenir en pratique sur un autre point , celui de savoir s'il faut ou non que la mutation soit imposée au salarié.

Ainsi un individu étant à l'origine de sa mutation professionnelle peut-il profiter de l'exception de l'article 15 de la loi et donc ne délivrer un congé qu'un mois avant de quitter son logement.

La jurisprudence vient donc de trancher cette question dans un arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile, le 20 janvier 2010.

Apport de la jurisprudence nouvelle :

La décision des juges de cassation ne peut être plus claire.

Ils ont en effet considéré que « l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que (le preneur) fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai ».

Ainsi peut importe que le changement d'affectation géographique ait été imposé au preneur ou que ce soit ce dernier qui l'ait suscité, celui-ci pourra bénéficier des faveurs de l'article 15.

Comme le relève les premiers commentateurs, cette décision est conforme à la lettre du texte étant donné que ce dernier n'apporte aucune précision sur l'origine de la mutation considérée.

En revanche, il semble que les juges n'aient pas respecté l'esprit du texte.

En effet, s'il est vrai que la loi de 1989 constitue un mécanisme de protection au profit du locataire, il n'en reste pas mois établi que cette protection n'ait à être mise en oeuvre qu'en cas de besoin.

C'est pourquoi le texte prévoit un préavis d'un mois lorsque le preneur perd son emploi, ou lorsqu'il obtient son premier emploi, ou lorsqu'il retrouve du travail après une perte d'emploi.

Mais dans l'hypothèse d'une mutation désirée et obtenue par le preneur, ce dernier, dont la situation professionnelle n'est pas en péril, ne se trouve pas dans une situation de précarité, qu'un changement de domicile permettrait de résoudre.

Au nom de la mobilité professionnelle, la jurisprudence renforce donc la protection établie par le législateur, et déséquilibre un peu plus encore les rapports bailleurs / preneurs.

Une des clefs de lecture est apportée par un commentateur qui choisit de prendre de la hauteur en se référant à un principe d'interprétation aussi vieux que fort à propos « Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus » (là où la loi ne distingue pas, nous non plus ne devons pas distinguer).

La clef de cet arrêt réside surtout dans une analyse proposée en 2004 par la doctrine à propos de cette disposition en affirmant qu'il faudrait considérer « qu'en la matière, c'est « la nécessité pour le locataire de trouver un nouveau logement en raison de la mutation » qui constitue la clé du raisonnement ».

Cass. Civ.3ème, 20 janvier 2010, n°09-10.287