location meublée (54)
Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 : Art.L. 321-2 du code de tourisme : "L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux ...
Dans de nombreuses résidences de tourisme classées détenues par des copropriétés, la question se pose de savoir s'il est possible d'imposer aux copropriétaires minoritaires de conclure un bail avec le gestionnaire choisi par la majorité des autres copropriétaires. Je précise tout de suite un point très important : je ne vais évoquer que le cas des copropriétés dont la destination est de faire l'objet d'une exploitation en tant que résidence de tourisme classée. J'exclus de mon étude le ...
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Mais en fiscalité il faut se méfier des mots. Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes. La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, ...
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les exploitants parahôteliers peuvent bénéficier de l'exonération de plus-values des petites entreprises. Ce régime peut bénéficier notamment à un LMP qui vend un appartement. Cette exonération est très importante car elle permet en pratique aux LMP de ne pas avoir à reverser l'impôt économisé grâce à l'amortissement du bien. Par exemple, un LMP a acheté en 2000 un appartement d'une valeur de 100. Il l'a amorti pour 10. Il le revend ...
Je propose d'évoquer dans cette note le régime juridique de la location meublée. Il s'agit d'un résumé nécessairement simpliste. La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée. Définition de la location meublée La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement. ...
Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP). Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle. Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques. Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit ...
La loi de finances a instauré une nouvelle annuelle sur les petits logements (jusqu'à 14 m²) situés dans certaines zones. Cette taxe s'applique à compter du 1er janvier 2012. En pratique, ce sont surtout les chambres de bonne en région parisienne qui sont visées. Seules sont concernées les locations d'une durée d'au moins 9 mois. Il peut s'agir d'une location nue ou meublée. En revanche sont exclues les locations assujetties à TVA, c'est-à-dire en pratique les locations de ...
Le régime CENSI BOUVARD devrait être prolongé pour permettre aux promoteurs de vendre leurs programmes en cours. Si vous signez une promesse de vente avant la fin de l'année vous pourriez profiter d'une réduction d'impôt de 18 %. Faut-il investir dans ce régime et acheter un appartement dans une résidence services, à la montagne par exemple ? Mon conseil : éviter ce type de placement pour les raisons suivantes : Le prix de vente est très supérieur à la valeur réelle du bien ...
La Cour de cassation vient de rendre une décision très importante qui ne manquera pas de faire jurisprudence (cass. 3ème civ. 18 octobre 2011 n° 10-16182 sur CA Bordeaux du 9 février 2010 n° 08/02262). C'est en effet la première fois qu'elle donne un effet juridique à la simulation financière donnée au client d'un schéma de défiscalisation pour le convaincre d'acheter le bien proposé. La cour valide le jugement qui condamne l'officine de défiscalisation et le promoteur à indemniser ...
Je fais suite à une précédente note sur la situation des propriétaires de résidence de tourisme qui ont refusé de conclure un bail avec un nouvel exploitant désigné par le juge de la faillite de leur premier exploitant et qui ont développé leur propre exploitation dans une société indépendante. Je rappelle que certains députés ont cru bons d'essayer faire évoluer la doctrine de l'administration, pour que ces propriétaires perdent les avantages fiscaux du régime DEMESSINE, ce qui a été un ...
Il existe une pratique répandue dans les résidences de tourisme qui consiste à imposer aux copropriétaires de désigner l'organisme gestionnaire de la résidence comme leur représentant aux assemblées générales des copropriétaires. Un mandat au profit du preneur est généralement prévu dans le bail. Cela permet au gestionnaire de prendre toutes les décisions portant sur la copropriété et notamment de faire nommer un syndic qui lui est favorable. Cette situation prive les ...
La présente note a pour objet d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs. 1 La défiscalisation est initiée par les lobbys Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères. Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier. Cela ...
Les activités de location meublée de locaux d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Mais, dans la mesure où ces activités se rapprochent de celles de l'activité du secteur hôtelier, elles doivent être assujetties à la TVA. En pratique, les services fiscaux, et parfois certains juges français, retiennent une conception restrictive du champ d'application de l'assujettissement à la TVA. L'assujettissement des secteurs ayant une fonction similaire à l'activité ...
Le gouvernement a annoncé un train de mesures fiscales pour essayer de réduire le déficit budgétaire. Parmi les projets évoques, une mesure retient particulièrement l'attention. Il s'agit de supprimer l'abattement de 10 % par année de détention après la cinquième qui s'applique en cas de plus-value immobilière. Ne sont pas concernées les résidences principales qui restent exonérées mais les autres ventes immobilières, qui sont taxables, perdraient l'abattement. En pratique, ...
La Cour de Cassation a condamné un vendeur de biens défiscalisés pour publicité trompeuse (crim. 10 novembre 1998, n° 97-85553). Je propose de citer une des rares décisions pénales qui aboutit à la condamnation d'un défiscaliseur. La société Lagarrigue est un commercialisateur de produits de défiscalisation. Elle démarche une caserne de gendarmerie pour vendre des appartements. La publicité est alléchante : l'achat d'un studio inclut une garantie de loyer souscrite ...
Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs. D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type ...
Les promoteurs spécialisés en défiscalisation immobilières et les officines qui travaillent pour eux font souvent de belles promesses à leurs clients. Ils promettent des loyers "garantis" , un financement assuré par l'économie d'impôt, une plus-value " garantie" en cas de revente, etc. Ces promesses ne sont pas seulement faites en paroles. Elles sont écrites sur les plaquettes commerciales du programme ou sur l'étude patrimoniale réalisée par l'officine. Très souvent, l'officine réalise une ...
Lorsqu'un propriétaire d'un appartement exploité dans une résidence hôtelière a récupéré la TVA au moment de son acquisition et qu'il revend l'appartement, deux cas doivent être distingués. Le premier cas est celui où l'appartement est venu à un propriétaire qui n'est pas assujetti à TVA et qui ne continue donc pas l'activité de location assujettie à TVA, par exemple parce qu'il va affecter l'appartement à un usage personnelle ou à une location exonérée de TVA. Dans cette situation, si le ...
Un TGI vient de rendre une très intéressante décision dans un dossier DEMESSINE. Les faits sont très classiques : Un couple achète un appartement dans une résidence hôtelière avec un bail à un exploitant dans le cadre du régime DEMESSINE. L'exploitant n'arrive pas à payer les loyers promis. Un nouvel exploitant, du même groupe que le promoteur, remplace l'ancien et impose une baisse de loyers. Finalement, l'exploitant et le promoteur font faillite. Le couple ...
Une décision récente mérite d'être signalée (CA Aix en Provence 28 décembre 2010 n° 10/00219). Il s'agit du cas d'un notaire habituel d'un promoteur-vendeur de produit de défiscalisation, de type appartements dans une résidence hôtelière. Le notaire fait l'acte d'une vente alors que la société d'exploitation du groupe en question avait commencé à ne plus payer les loyers aux propriétaires, avant de faire faillite quelques temps plus tard. Le notaire le savait (notamment pour la bonne ...