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Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 : Art.L. 321-2 du code de tourisme : "L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux ...
Je suis consulté par des investisseurs qui reçoivent des propositions d'avenant à leurs baux, suite à la faillite de leur exploitant. L'exploitant utilise souvent le chantage de la perte des avantages fiscaux pour faire croire aux investisseurs qu'ils doivent impérativement signer l'avenant imposant une baisse des loyers. Il est indiqué : "si vous ne signez pas vous perdez votre réduction d'impôt." Ce chantage est une pure tromperie. La perte de l'avantage fiscale suppose ...
Les services fiscaux viennent de publier un rescrit sur les délais de classement des résidences de tourime dans le régime DEMESSINE. Le régime DEMESSINE suppose en effet que la résidence de tourisme soit classée et il arrive souvent que, suite à la vente, l'exploitant n'obtienne pas le classement. Rappelons que c'est l'exploitant qui est titulaire du classement et non la résidence. Il y a là d'ailleurs un des vice caché du régime DEMESSINE (comme d'ailleurs du régime CENSI BOUVARD qui lui ...
Il arrive que des contribuables qui subissent un rappel à cause d'un mauvais conseil tentent d'engager la responsabilité du professionnel concerné (avocat, notaire, CGP, expert-comptable) afin d'obtenir réparation de leurs divers préjudices liés à la procédure de redressement fiscal. Ce problème se pose notamment dans l'hypothèse d'une défiscalisation remise en cause par l'administration fiscale. Conformément au droit commun de la responsabilité, cette réparation est conditionnée par ...
Je fais suite à une précédente note sur la situation des propriétaires de résidence de tourisme qui ont refusé de conclure un bail avec un nouvel exploitant désigné par le juge de la faillite de leur premier exploitant et qui ont développé leur propre exploitation dans une société indépendante. Je rappelle que certains députés ont cru bons d'essayer faire évoluer la doctrine de l'administration, pour que ces propriétaires perdent les avantages fiscaux du régime DEMESSINE, ce qui a été un ...
Il existe une pratique répandue dans les résidences de tourisme qui consiste à imposer aux copropriétaires de désigner l'organisme gestionnaire de la résidence comme leur représentant aux assemblées générales des copropriétaires. Un mandat au profit du preneur est généralement prévu dans le bail. Cela permet au gestionnaire de prendre toutes les décisions portant sur la copropriété et notamment de faire nommer un syndic qui lui est favorable. Cette situation prive les ...
La présente note a pour objet d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs. 1 La défiscalisation est initiée par les lobbys Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères. Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier. Cela ...
Les activités de location meublée de locaux d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Mais, dans la mesure où ces activités se rapprochent de celles de l'activité du secteur hôtelier, elles doivent être assujetties à la TVA. En pratique, les services fiscaux, et parfois certains juges français, retiennent une conception restrictive du champ d'application de l'assujettissement à la TVA. L'assujettissement des secteurs ayant une fonction similaire à l'activité ...
Le gouvernement a annoncé un train de mesures fiscales pour essayer de réduire le déficit budgétaire. Parmi les projets évoques, une mesure retient particulièrement l'attention. Il s'agit de supprimer l'abattement de 10 % par année de détention après la cinquième qui s'applique en cas de plus-value immobilière. Ne sont pas concernées les résidences principales qui restent exonérées mais les autres ventes immobilières, qui sont taxables, perdraient l'abattement. En pratique, ...
La Cour de Cassation a condamné un vendeur de biens défiscalisés pour publicité trompeuse (crim. 10 novembre 1998, n° 97-85553). Je propose de citer une des rares décisions pénales qui aboutit à la condamnation d'un défiscaliseur. La société Lagarrigue est un commercialisateur de produits de défiscalisation. Elle démarche une caserne de gendarmerie pour vendre des appartements. La publicité est alléchante : l'achat d'un studio inclut une garantie de loyer souscrite ...
De nombreux promoteurs immobiliers démarchent des particuliers en leur faisant miroiter un investissement économiquement rentable et fiscalement avantageux. L'investissement consiste pour un particulier à l'achat d'un appartement neuf dans une résidence hôtelière destinée à être gérée par un exploitant. Les investisseurs s'engagent à louer leur appartement à cet exploitant. C'est le fameux package. Les investisseurs achètent un bien sur la base de son rendement locatif. Mais de nombreux ...
Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs. D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type ...
Le régime DEMESSINE a donné lieu à une réforme dans les articles 86 et 87 de la loi de finances pour 2010. Attention : cela ne concerne que le régime DEMESSINE et donc pas la location meublée. Cette réforme a fait l'objet de commentaires des services fiscaux dans l'instruction 5 B-22-10 du 25 octobre 2010 (Bulletin Officiel des Impôts du 4 novembre 2010, à consulter sur impot.gouv.fr). L'article 87 de la loi prévoit la possibilité pour les propriétaires victime de la défaillance du ...
Tout finit par arriver, y-compris le décret d'application du régime transitoire DEMESSINE permettant l'auto-exploitation. Ce décret est conforme au projet. Je le reprends intégralement : JORF n°0117 du 20 mai 2011 Texte n°15 DECRET Décret n° 2011-545 du 18 mai 2011 pris pour l'application des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs dans le secteur du tourisme prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G du ...
De nombreux dispositifs de défiscalisation prévoient un engagement de location. La question se pose de savoir si les services fiscaux sont en droit de remettre en cause les avantages du dispositif, comme une réduction d'impôt, lorsque le propriétaire n'arrive pas à louer son appartement. Le défaut de location peut intervenir dès l'achèvement des locaux ou ultérieurement, après une première période locative. Dans certains dispositifs, la possibilité d'une certaine vacance initiale ...
Les promoteurs spécialisés en défiscalisation immobilières et les officines qui travaillent pour eux font souvent de belles promesses à leurs clients. Ils promettent des loyers "garantis" , un financement assuré par l'économie d'impôt, une plus-value " garantie" en cas de revente, etc. Ces promesses ne sont pas seulement faites en paroles. Elles sont écrites sur les plaquettes commerciales du programme ou sur l'étude patrimoniale réalisée par l'officine. Très souvent, l'officine réalise une ...
La réforme de l'article 87 a été mise en oeuvre à la suite des difficultés rencontrées par de nombreuses résidences de tourisme qui ont fait l'objet d'une commercialisation des appartements selon le régime DEMESSINE, en raison en particulier de la défaillance de nombreux exploitants et de la généralisation de la fraude des fonds de concours. Face à ces difficultés, plusieurs investisseurs ont envisagé la possibilité de création d'une société constituée par eux-mêmes pour réaliser l'exploitation ...
Lorsqu'un propriétaire d'un appartement exploité dans une résidence hôtelière a récupéré la TVA au moment de son acquisition et qu'il revend l'appartement, deux cas doivent être distingués. Le premier cas est celui où l'appartement est venu à un propriétaire qui n'est pas assujetti à TVA et qui ne continue donc pas l'activité de location assujettie à TVA, par exemple parce qu'il va affecter l'appartement à un usage personnelle ou à une location exonérée de TVA. Dans cette situation, si le ...
Un TGI vient de rendre une très intéressante décision dans un dossier DEMESSINE. Les faits sont très classiques : Un couple achète un appartement dans une résidence hôtelière avec un bail à un exploitant dans le cadre du régime DEMESSINE. L'exploitant n'arrive pas à payer les loyers promis. Un nouvel exploitant, du même groupe que le promoteur, remplace l'ancien et impose une baisse de loyers. Finalement, l'exploitant et le promoteur font faillite. Le couple ...
Comme beaucoup de français, je suis souvent appelé par des officines de défiscalisation qui essayent de me vendre des placements de défiscalisation. Je suis appelé parce que, en tant que profession libérale, je suis dans les listes de gens supposés payer beaucoup d'impôts. En général, ces officines font appel à des sociétés spécialisées de phoning qui se chargent d'appeler des gens figurant sur ces listes. La personne qui appelle est le plus souvent incompétente en matière ...