Jean-Luc MEDINA

La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire. Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire. Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que ...

Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999. Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction. En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation ...

Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce. Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier. Aux termes de l'article L.145-4 ...

Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005. Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime. Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé. Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois ...

Lorsque le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, le preneur a intérêt à profiter du plafonnement de son loyer lors du renouvellement et d'éviter que la durée du bail soit supérieure à 12 ans. Le montant du loyer est automatiquement déplafonné si la durée du bail excède 12 ans (article L.145-34 alinéa 3 du Code de Commerce). En l'espèce, la Cour de Cassation avait à juger du cas suivant : un bail initial avait commencé à courir le 1er Décembre 1991 pour s'achever le 30 ...

Objet : Conference : Comment securiser son reseau de distribution Droit de la Franchise Palais Brongniart - 19 novembre 2010 Comment sécuriser son réseau de distribution ? Le cadre juridique de la franchise est bien connu : il permet de développer une activité économique en regroupant, autour d'une marque et d'un savoir faire, le concept mis au point par le franchiseur. L' évolution économique, technique, et l'apparition de nouvelles méthodes de vente obligent les ...

Le diagnostic énergétique, ou plus précisément le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie du diagnostic technique à ajouter aux documents constitutif des dossiers locatifs (Article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dans le cadre des baux à usage d'habitation. Le champ d'application du diagnostic énergétique s'est élargi puisque le DPE doit désormais être joint au bail commercial (et au bail professionnel) lors de sa conclusion, à fins d'information. Tous les contrats de ...

Le rapport DARROIS remis au Président de la République le 7 Avril dernier préconise l'instauration de l'acte sous seing privé contresigné par Avocat aux côtés de l'acte authentique qui reste l'apanage du notariat. L'acte contresigné par l'Avocat ou l'acte sous signature juridique, est une revendication majeure de la profession d'Avocat. Sa préconisation par la Commission DARROIS a suscité le légitime courroux corporatiste des représentants de la profession de Notaires ...

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, pris en application des articles 40 et 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME) détermine les modalités de fixation de ce nouvel indice devant servir de plafond lors de la révision du montant du loyer commercial, si les cocontractants le souhaitent, en lieu et place de l'indice trimestriel du coût de la construction L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué ...

Deux Jurisprudences sont à signaler, toutes deux datées du 9 juillet 2008, émanant de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation. Dans un premier arrêt, la Cour de Cassation a eu à traiter le problème de stipulations contractuelles d'un bail commercial lesquelles cherchent parfois à exonérer le bailleur de son obligation de réparation. En effet souvent, le contrat de bail met à la charge exclusive du locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations visées par ...

Peut on solliciter l'instauration d'une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du NCCP alors que parallèlement le juge des loyers est saisi d'une instance en fixation du montant du bail renouvellé ? La cour de cassation dans un arrêt du 16 Avril 2008 refuse cette mesure alors que le bailleur invoquait les dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce qui prévoit un droit à renonciation au renouvellement par le bailleur dans le délai d'un mois qui suit la ...

Un arrêté du 29 février 2008, publié au Journal officiel du 1er avril 2008, propose un modèle de la déclaration préalable que doit effectuer le vendeur d'un fonds artisanal, ou de commerce, ou d'un bail commercial, situé dans « un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », à destination de la commune qui dispose d'un droit de préemption en vertu de la loi PME du 2 août 2005 (L. n° 2005-882, art. 58 : JO 3 août 2005, p. 12639 ; JCP N 2006, 1101, étude ...

L'arrêt LA POSTE rendu le 23 janvier 2008 par la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, est un arrêt d'importance et de très grande portée. Participant le 28 mars dernier à un séminaire de formation au sein d'EUROJURIS France, le Professeur Hugues KENFACK de l'Université de TOULOUSE, nous a expliqué qu'il fallait se méfier des arrêts rendus par la Cour de Cassation le mercredi, en matière de baux commerciaux ; ces arrêts ont semble t'il beaucoup plus d'importance que ceux ...

C'est finalement au journal officiel du 28 Décembre 2007 qu'a été publié le décret tant attendu (depuis près de 18 mois) qui complète l'article 58 de la loi du 2 Aout 2005 qui avait instauré un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce,de fonds artisanaux et sur celles des baux commerciaux. Le décret date du 26 Décembre 2007,il était effectivement promis pour avant la fin de l'année 2007. Le mécanisme parait simple : -il faut que la commune ait ...

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 14 février 2007, rappelle la solution retenue par la Chambre Mixte du 26 mai 2006, selon laquelle le bénéficiaire d'un pacte de référence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à la double condition : - que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence, - que ce tiers ait eu ...

La législation impose de plus en plus d'obligations dans la rédaction des baux commerciaux. Depuis le 1er juin 2006, l'article L.125-5 du Code de l'Environnement rend obligatoire d'annexer au Bail commercial les éléments constituant les risques pour les villes situées en zone inondable. Il s'agit d'un document CERFA qui doit être annexé aux baux et que l'on peut retrouver sur les sites internet des Préfectures ou des DDE. Il convient donc de bien vérifier lors de la ...

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction. Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion. En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction. Puis il prend ...

L'article L.145-38 du Code Commerce relatif à la révision triennale continue à faire couler de l'encre. Pourtant, il semblait bien qu'après les arrêts privilèges de 1996, la loi MURCEFF du 11 décembre 2001 sensée recadrer les aléas de la révision triennale du loyer, les choses étaient entrées dans l'ordre. Or, certaines Cours d'Appel font de la résistance et sombrent parfois dans le syndrome de l'arrêt privilège. C'est le cas de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS dans son ...