bail d'habitation (144)
Faisant suite à un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 24 mai 2011 mettant en évidence le statut des locations meublées de courte durée, il semble important de faire le point sur la situation afin que les bailleurs qui réalisent des locations saisonnières soient parfaitement informées de leurs obligations et des risques encourus. Le rapport de l'APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme) a été publié qui confirme un fort développement des locations meublées de courte durée dans la capitale. 1 . ...
En l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat. L'affaire ayant débouché sur l'arrêt de rejet rapporté est l'occasion d'attirer l'attention des bailleurs - et de leurs conseils - quant à ...
Le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé. Par cet arrêt de rejet, la haute juridiction précise que, dans le cadre de la procédure de renouvellement d'un bail d'habitation avec augmentation de loyer (L. 6 juill. 1989, art. 17 c), le juge ne peut être saisi sans que la commission départementale de conciliation (CDC) ait rendu son avis ou sans que le délai de deux mois ...
Le congé donné par un locataire, par lettre simple au bailleur qui en accuse réception en lui confirmant la cessation de ses obligations, est valide. Le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ( Loi Malandain-Mermaz n° 89-462, 6 juill. 1989, NOR EQUX8910174L, art. 15 ) n'étant pas prévu à peine de nullité, étant par ailleurs que le bailleur ne critique nullement ledit congé et que le ...
La procédure mise en place par les accords collectifs de location de 1998 et de 2005 relatifs à la mise en vente, par le bailleur, de plus de dix logements dans un même immeuble, doit s'appliquer quand bien même il s'est écoulé plusieurs années entre la dernière vente et la délivrance d'un nouveau congé. Lorsqu'un bailleur personne morale des secteurs locatifs 2 ou 3, décide de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, il doit respecter les accords collectifs de ...
Le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi n° 89-689 du 6 juillet 1989 ne peut faire obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls. Dans le cadre de la mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, un bailleur a, conformément aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 ...
La notification de l'offre de renouvellement faite à l'un des locataires solidiaires est oposable aux autres, mais une simple augmentation de 10% de la valeur locative ne permet pas de caractérisée un loyer manifestement sous évalué ouvrant droit à une augmentation. En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2008 adressée à chacun des locataires, la société P..... H....., propriétaire, leur a proposé le renouvellement du bail à la date du 14 avril 2009, moyennant ...
Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile. Alors qu'aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est réduit de trois à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont ...
Le locataire doit se conformer à la destination d'habitation bourgeoise du bail et rien qu'à celle-ci s'il souhaite se protéger d'une résiliation judiciaire. Le contrat de bail d'habitation contient une clause d'habitation exclusivement bourgeoise. Or, lors du passage de l'huissier, la locataire lui a déclaré qu'elle exerçait une activité de fabrication de pain artisanal dans les lieux depuis plusieurs mois, pour le compte d'une tierce personne dont elle a refusé de donner ...
La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'est pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption. En l'esoèce, le locataire d'un local d'habitation entendait être indemnisé, d'une part, à raison de la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré par le seul usufruitier, celui-ci n'ayant pas pouvoir pour réaliser seul la vente en pleine propriété et, d'autre part, eu ...
En présence de deux logements faisant l'objet d'un même bail, le congé pour vente doit détailler le prix de chacun des appartements à peine de nullité. En l'espèce, le bail portait sur deux logements distincts : un appartement au premier étage et un studio au rez-de-chaussée. Dans la mesure où elle porte sur deux logements différents, l'offre de vente devait détailler le prix du studio et celui de l'appartement, et ce afin de permettre aux locataires d'en apprécier la réalité et le ...
Quel bailleur n'a pas été confronté à un locataire qui suite à la délivrance d'un congé pour vendre s'engage à acheter mais en raison de la mauvaise foi du locataire reçoit un refus de la banque pour le financement de l'acquisition et doit relancer le processus de vente. Exite-t-il un moyen d'obtenir réparation du préjudice subit ? Ayant retenu qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, le preneur ne produisait aucun élément permettant de retenir un prix abusif et qu'il ne pouvait davantage ...
Le locataire manque a une obligation d'ordre public caractérisant ainsi une faute contractuelle justifiant la résiliation judiciaire du bail en empêchant l'entreprise mandaté par le bailleur pour réaliser des travaux dans les locaux. En effet, le refus délibéré du 17 mars 2009, encore réitéré le 17 février 2010, des locataires à permettre l'accès des lieux loués à l'entreprise mandatée par le bailleur pour procéder à des travaux nécessaires à l'entretien normal des lieux, qui est constitutif d'un ...
Au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par un sixième sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date. Dans l'arrêt commenté, qui apporte une précision inédite, une cour d'appel est censurée pour avoir refusé au bailleur le jeu de l'article 17 c de la loi n° ...
La question semble être d'une récurrence permante. Les associés d'une SCI, membre d'une même famille, peuvent-ils bénéficier d'un congé pour reprise pour habiter délivré par la SCI ? La réponse est positive. En effet, les dispositions de l'art. 11 et de l'art. 15 de la loi du 6 juill. 1989 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; lorsque ...
Le bailleur n'a pas à justifier ou à communiquer les motifs de sa reprise. Il lui suffit d'ajouter aux autres mentions obligatoires de formes son nom et son adresse afin de délivrer un congé valide. En l'espèce, la Cour d'appel de Paris a validé le congé pour reprise délivré par le bailleur à son bénéfice. Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose au bailleur de justifier de son besoin de logement. La fraude ne peut résulter de la circonstance que le bénéficiaire de ...
Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon a été publié au Journal officiel du 12 août 2011. Il organise les modalités de résiliation du bail ainsi que la reprise des lieux abandonnés. Résiliation du bail par requête Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête en cas d'abandon ...
En application de l' article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , pour bénéficier du droit de reprise, une société civile, bailleresse, doit être constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus. Une SCI composée d'un associé, personne physique et d'une associée, personne morale, ne peut être qualifiée de société civile à caractère familial, au sens de l'article 13 susvisé, quand bien même la personne morale serait une société civile immobilière à caractère familial, ...
Les dispositions de l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, introduite par la loi ENL du 13 juillet 2006 réputant non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours. Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction précise que l'interdiction, instaurée par la loi portant engagement national pour le logement (ENL) n° 2006-872 du 13 juillet 2006, de faire supporter des frais de relance au ...
La date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction confirme que le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire (Civ. 3e, 14 déc. 1994, Bull. civ. III, n° 216 ; 10 janv. 1996, Bull. civ. III, n° ...