Christophe DUCELLIER

Par Christophe Ducellier, avocat, spécialiste en droit fiscal et en droit des sociétés ci-dessous le texte d'une contribution publiée par EFE dans sa newsletter de présentation du séminaire "Démembrement de propriété" des 1 et 2 février 2012 : Le démembrement de propriété d'un immeuble qu'il s'agisse d'un immeuble d'activité ou d'un immeuble locatif est un moyen très efficace de répondre aux besoins souvent différents et complémentaires des utilisateurs ou des investisseurs. Pour ...

De plus en plus d'intervenants semblent préférer le démembrement de parts sociales de SCI plutôt que le démembrement de l'immeuble. En général, lorsque le bien propriété de la SCI est un immeuble d'activité (commercial, unsine, professionnel), c'est la société d'exploitation qui est utilisatrice de l'immeuble. Elle se trouve donc à la fois locataire de la SCI et généralement usufruitière des titres de cette même SCI. La raison de l'engouement pour ce montage est simple : en procédant ...

ci-dessous le texte et le fichier pdf d'un article publié dans le N° 201 de la revue Droit et Patrimoine (Lamy) de mars 2011: Vers une remise en cause des SCI nues-propriétaires ? Les arrêts Saunier et Wurstemberger Par Christophe Ducellier, Avocat au Barreau d'Amiens, Conseil en droit fiscal et en droit des sociétés On le sait, un schéma dépourvu de substance encourt les foudres de la procédure de répression des abus de droit de l'article L. 64 du ...

La technique du démembrement de titres de sociétés est un art délicat. il ne s'agit pas ici de s'interroger sur l'intérêt que peut avoir une société utilisatrice de locaux à acheter un usufruit temporaire portant sur les titres d'une autre société qui serait elle, propriétaire de ces mêmes locaux. J'aurais l'occasion d'y revenir lors d'un prochain post. Il s'agit ici de rappeler l'insécurité et les incertitudes qui découlent du simple démembrement de titres de sociétés entre deux ...

Voici le texte d'un article que j'ai écrit pour la revue Droit et Patrimoine du mois de janvier 2011 : La question revient régulièrement à propos de la réalisation d'opérations de démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire. Une telle opération consiste, pour une entreprise (ou, au sens large, un utilisateur), en l'acquisition d'un usufruit temporaire portant sur un immeuble d'exploitation, quel qu'il soit, et pour un ou plusieurs investisseurs, et en ...

Ci-joint l'article que j'ai écrit pour le magazine " Gestion de Fortune " du mois d'octobre 2010.( les graphiques apparaissent sur le pdf de l'article publié: v. fichier joint) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : UNE TECHNIQUE DONT LES CHARMES NE VIEILLISSENT PAS Par Christophe Ducellier, avocat au barreau d'Amiens, spécialiste en droit fiscal et en droit des ...

Voici une décision surprenante rendu par le tribunal administratif de Strasbourg (TA Strasbourg 2 juillet 2009 n° 06-1713, 3e ch., Wurtz) : Selon le tribunal, le nu-propriétaire d'un immeuble vétuste qu'il a démoli puis reconstruit ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement Périssol pour cette reconstruction, alors même que l'usufruitier a renoncé à la perception des loyers à son profit dans la mesure où, pour le tribunal, l'abandon des loyers d'un immeuble au profit du ...

Vous trouverez ci-dessous mon article publié dans Les Nouvelles Fiscales no 1043 du 1er avril (cet article a également été publié par la revue Droit et Patrimoine du mois de juin) : La technique du démembrement de propriété pose la question des équilibres économiques et financiers de l'opération mise en place. La valorisation de l'usufruit temporaire, inscrit à l'actif d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés, doit impliquer une approche mathématique pour le définir de ...

Ce blog peut en témoigner : l'adoption du nouveau régime de TVA immobilière applicable à compter du 11 mars 2010 suscite de nombreuses questions chez les particuliers. Bien souvent, en effet, une vente immobilière est précédée de la signature d'un protocole (ou promesse etc...). Dans cet avant contrat, le prix de cession est fixé de façon généralement définitive. Il l'a été, bien évidemment, en fonction de la fiscalité alors en vigueur et tout changement qui intervient avant la ...

La récente réforme de la TVA immobilière (loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 publiée au Journal officiel du 10 mars 2010 ) inquiète de nombreux particuliers qui s'interrogent sur le prix et les frais de leurs futures acquisitions. Concernant les particuliers (non professionnels) seront seulement soumises à TVA les premières mutations d'un immeuble neuf de moins de 5 ans acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) . A noter que la vente d'un terrain à bâtir par un particulier n'est ...

La question de la preuve de la notification d'un acte de procédure par l'admininstration fiscale est toujours une question délicate qui nourrit un important débat devant les tribunaux. Trois décisions du Conseil d'Etat de décembre 2008 sont l'opportunité de revenir sur cette question : CE 19 décembre 2008 n° 304781, Khalifat : Le contribuable qui prétend que le plis recommandé lui notifiant un redressement n'a pas été reçu par lui et qu'il n'a pas signé l'accusé de réception ...

Le projet de loi de finances rectificative pour 2010 a été définitivement adopté le 25 février 2010. Il emporte réforme de la TVA immobilière (art. 16, v. http://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2009-2010/305.html ) Le but de cette réforme est d'assurer la mise en conformité des règles de TVA applicables aux opérations immobilières avec la directive de 2006 relative au système commun de la TVA (Dir. CE n° 2006/112, 28 nov. 2006) et de simplifier le champ d'application de la TVA immobilière ...

Une société mère détenant en nue propriété des titres de participation peut elle bénéficier du régime mère-fille lors d'une distribution de dividendes ? Pour le tribunal administratif de Paris (8 juillet 2009, n° 0417286 et n° 0803363, sté Sof-Invest), l'article 54 de l'annexe II au CGI (qui réserve le régime mère-fille aux titres détenus au moins deux ans en pleine propriété) ajoute une condition aux dispositions législatives de l'article 145 du CGI. La qualité de nu propriétaire ne ...

Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d'habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...). Le sujet, on le sait est d'importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant. Il commence à faire polémique chez les politiques. ...

L'investissement dans l'énergie photovoltaïque se développe de plus en plus et nombre d'investisseurs sont à la recherche soit de toitures soit de terrains pour y installer leurs équipements de production. D'autres, déjà propriétaires sont à la recherche de solutions pour augmenter la rentabilité financière de leurs projets. Le propos de cet article n'est pas de s'intéresser aux flux financiers découlant de la production d'énergie proprement dite mais plutôt de réfléchir à la structuration de ...

Si vous êtes intéressé par ce sujet, voici un article que j'ai publié sur le site du Village de la Justice : http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html La démonstration en est faite régulièrement, le démembrement de propriété d'un immeuble d'activité ou des parts d'une SCI détenant un tel immeuble est un très efficace moyen de structurer un patrimoine privé, ou, pour une entreprise, d'utiliser à moindre coût un immeuble d'exploitation ...

La seconde loi de finances rectificatives pour 2009 du 20-04-2009 à instauré un régime d'étalement de l'imposition des plus values de cession d'immeubles réalisées avant le 31 décembre 2010 à l'occasion d'opérations de lease back. Si elle réalise une telle opération dans le délai imparti, une entreprise qui continuerait d'occuper l'immeuble serait autorisée à étaler le paiement de l'impôt sur la plus value réalisée sur la durée du contrat de lease back ou sur 15 ans. Dans une instruction ...